ДЕЛО № А41-615/20: ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного суда от 28 мая 2025 года № 305-ЭС22-3321 (14)

Май месяц для меня как Адвоката в сфере недвижимости стал знаковым в силу того, что наш кейс был рассмотрен Верховным судом и вопрос касался установления залогового статуса и выплаты компенсации Фондом развития территории.

Конечно, для практикующего адвоката возможность попадания дела в «Вышку» очень значимо, поэтому делюсь кейсом, эмоциями от суда и перспективами дела….

Жилые дома переданы на достройку региональному фонду, Зейналова Н.В. обратилась в суд с заявлением о взыскании в ее пользу компенсации.

Зейналова включена в реестр денежных требований четвертой очереди, при этом суд в определении о включении в РТК не указывал с залоговым статусом или нет. Мы предполагаем, что такое указание и не нужно, так как в силу норм 214- ФЗ залоговое право возникает при первой регистрации первого договора долевого участия, а не с даты уступки.

Вторым важным вопросом было – какую норму применить?

На день рассмотрения требований о выплате Фондом Зейналовой компенсации действовал временный порядок выплаты, предусмотренный Постановлением КС №31-П о выплате ФРТ компенсации в размере 50-60% от цены ДДУ или реализации помещений на торгах.

Пока суд рассматривал наше дело 08.08.2024 года принят № 282-ФЗ и был утвержден постоянный порядок выплаты компенсации, значительно ухудшающий положение залоговых кредиторов объекта незавершенного строительства, так как установил механизм 10% от цены ДДУ и далее оплата оставшейся части по выполнению определенных условий.

В итоге в рамках судебного заседания в Верховном суде присутствовали и Фонд развития территорий, и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области при этом оба возражали, начав оспаривать не только возможность получения Зейналовой компенсации, но и сам факт включения в реестр денежных требований.

В заседании изучали и заключения договора на торгах, и произведенную оплату, и аффилированность юридическому лицу по первому договору долевого участия.

Странно и эмоционально было видеть представителей Фонда, которые спустя 5 лет банкротства выясняют вопрос законности включения в реестр первоначальных денежных требований и законности заключения сделки на торгах в рамках банкротства.

Но, ВС указал,

Договор участия в долевом строительстве от 21 июня 2013 г. недействительным не признан, в том числе по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 Закона о банкротстве. Вытекающее из этого договора требование к застройщику о возврате денежных средств, внесенных юридическим лицом – первоначальным участником долевого строительства, признано обоснованным вступившим в законную силу определением суда первой инстанции от 28 марта 2022 г. Тем же судебным актом данное денежное требование включено в реестр.

Залоговые отношения между первоначальным кредитором и застройщиком, обеспечивающие исполнение названного денежного обязательства, числящегося в реестре, возникли в силу закона с момента регистрации договора долевого участия в строительстве. Последующее прекращение залоговых прав произошло в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства региональному фонду в рамках дела о банкротстве застройщика.

Сама по себе уступка им требования к застройщику новому кредитору не является основанием для ограничения права последнего на получение компенсации.

На Залогового кредитора в полной мере распространялись положения постановления № 34-П о необходимости выплаты ему компенсации в связи с прекращением залога.

В настоящий момент дело направлено на новое рассмотрение в 10 арбитражный апелляционный суд и мы знаем, что мы добьемся достойной выплаты в отношении нашего клиента.

Более того, судебным актом нам удалось избежать формирования правовой неопределенности не только в отношениях, предусмотренных Постановлением 32-П, но и в части применения положений ФЗ от 08.08.2024 № 282-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)» в будущем, так как в настоящий момент множество исков юридических лиц, собственников нежилых помещений, иных залоговых кредиторов находятся на рассмотрении Арбитражных судов.