ЖК "Белые Росы"
Друзья, несколько лет я занимаюсь проблемой восстановления прав обманутых дольщиков в разных проблемных объектах. Это сложная долгая юридическая и психологическая работа, цель восстановить права и получить долгожданные ключи от квартир.
Решила еженедельно в канале размещать самые интересные истории по многоквартирным домам.
Сегодня расскажу о ЖК Белые Росы Котельники. 4 корпуса, два недостроенных и два построенное, но без кадастрового учета, а, следовательно, люди без права собственности.
Первая серия про недостроенные дома, количество дольщиков более 700 человек!
История долгая, детективная и просьба дочитывать до конца, реагировать смайликами или комментариями, брать на заметку.
12.07.2016 года было осуществлено межевание единого земельного участка и поставлены на кадастровый учет вновь образованные 15 участков без согласия дольщиков (залог права был нарушен). Первая птичка, которая говорила, что Застройщик что-то мутит…
Разрешение на строительство 1 и 2 корпуса ООО «СтройКомфорт» не было продлено, так как Застройщик в тот момент активно заявлял о готовности домов к сдаче и подаче в Главстройнадзор заявления о готовности корпусов, при этом акты итоговых проверок Главгостройнадзора выявили 159 нарушений, которые очень медленно исправлялись и до банкротства Застройщика дорогостоящие работы на объекте так и не были выполнены!
В письменных ответах государственных органов готовность объекта на 2017 год составляла 97% и стоимость достройки ориентировочно 120 000 000 рублей.
Дольщики столкнулись с оспариванием сделок
- Спор по 88 квартирам (Дело № А40-45102/17-8-59 Б) по заявлению конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества «Мосстройэкономбанк» в лице ГК АСВ о признании несостоятельным (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвест»);
- Спор по 193 квартирам (Дело № А40-44361/16) по иску ОАО «Банк Российский Кредит» в лице ГК «АСВ» к ООО «Д-Лайн» в части обращения взыскания на заложенное имущество.
- Корпоративный спор учредителей компании - (Дело №А40-203271/17-62-1852) по иску ООО «ПРОМСНАБ» к Компании с ограниченной ответственностью «Риалтьюн Инвестментс Лимитед» при участии третьих лиц ООО «СтройКомфорт», ООО «Вариант» об исключении участника из ООО «СтройКомфорт» - Компанию с ограниченной ответственностью «Риалтьюн Инвестментс Лимитед», владеющую 67 % долей в уставном капитале Общества из состава участников ООО «СтройКомфорт»;
- (Дело № А40-191884/17-45-1689) исковое заявление REALTUNE INVESTMENTS LIMITED к ответчику: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙКОМФОРТ" о признании недействительным решение внеочередного общего собрания участников оформленного протоколом от 14.06.2016г №б/н и приложенные к исковому заявлению документы.
Все эти споры уже тогда в 2017 году явно говорили об остановке строительства ЖК и активном споре учредителей компании, выводе активов ЖК!
Дома не были признаны проблемными, я лично в суде в рамках административного производства признавала бездействие Администрации Котельников Московской области незаконным и обязывала признать дома проблемными.
Хочется сказать, что в момент судебных разборок в животе все аргументы и доводы уже слушал мой третий ребенок, я была беременна. Суд выиграли, апелляция поддержала дольщиков.
НО, ДАЛЕЕ МЕРОПРИЯТИЯ, ЧЕТКО ПРОПИСАННЫЕ В НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТАХ ПО ДЕЙСТВИЯМ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В РАМКАХ ПРОБЛЕМНОГО ОБЪЕКТА, АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОТЕЛЬНИКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, НЕ ИСПОЛНЯЮТСЯ, СРОКИ НЕ СОБЛЮДАЮТСЯ.
05 сентября 2018 года состоялись административные суды по искам дольщиков к Администрации Котельников и Минстрой МО об обязании разработать План по достройке и включить ЖК Белые росы в перечень проблемных объектов на территории Московской области.
Посредством судов мы добились представления документов и планов, в процессе судебного заседания нам были предоставлены Планы, графики. Ранее в досудебном порядке ни на одно письмо и обращение, государственные органы не предоставили Планы мероприятий.
После сентября 2018 года ЖК Белые Росы появился в Сводном перечне проблемных объектов Московской области. Также в сводном перечне проблемных объектов по достройке ЖК Белые Росы появился Соинвестор ГК ПИК.
Данный итог явился результатом именно борьбы на уровне судебных споров в Люберецком суде МО.
Сентябрь - Октябрь 2018 года Активно проводились переговоры ООО «СтройКомфорт» с ГК ПИК по передаче активов, площадки и незавершенных строительством домов.
БАНКРОТСТВО
В Арбитражном суде города Москва с 01.03.2018 рассматривалось заявление по по признанию застройщика банкротом. Заявление подано дольщиком, расторгнувшим договор, но не получившим деньги на счет.
В конце октября 2018 года банкротное дело Стройкомфорт набирает обороты (данный факт полностью совпадает с ранее описанными событиями по разработке Плана Мероприятий и начале переговоров с ГК ПИК) и не является случайным…
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2018г. по делу № А40-14442/2018 ООО «СтройКомфорт» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим утверждена Бусарова Инна Юрьевна.
С 30.05.2019 года активно начинаю участвовать в ключевых обособленных спорах банкротного дела ООО «ЭКСИМА», ООО «Эстейт, ООО «ТРАНСТРИАЛ», ООО «БИЗНЕСИНВЕСТ» позволяющих сохранить активы!
Споры продолжают длиться вплоть до декабря 2019 года.
При этом мной от группы дольщиков, например, подавались:
- Ходатайства в соответствии с ст.42 УПК РФ СУ МУ МВД России «Люберецкое» о проведении следственных мероприятий в рамках возбужденного уголовного дела;
- Заявление о фальсификации доказательств в отношении представленных документов оплаты ООО «Эксима».
В итоге борьбы активы в виде земли, нераспроданных квартир, машиномест были сохранены.
25.12.2019 г. в 15:00 состоялось первое собрание кредиторов ООО «СтройКомфорт».
Проведена юридическая работа по Постановке дополнительных вопросов в повестку дня собрания кредиторов (Заявка о включении дополнительных вопросов в повестку дня, регистрация заявки, контроль за рассмотрением заявки.
В итоге ТОЛЬКО НАШИ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ вопросы внесены в повестку собрания и изготовлены бюллетени голосования по дополнительным вопросам.
Первое собрание кредиторов признано несостоявшимся по причине недостаточной явки кредиторов.
Уголовное дело
Отдельным блоком работы осуществлялась работа по линии УПК РФ в рамках уголовного дела ООО «СтройКомфорт»
01.11.2018 года состоялось судебное заседание по рассмотрению жалобы в порядке ст.125 УПК РФ на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. В итоге Прокуратурой предоставлены Постановления об отмене постановления органа дознания об отказе в возбуждении уголовного дела и о направлении материалов для дополнительной проверки. Таким образом, материалы проверки 12242/14 направлены в МУ МВД России «Люберецкое» для организации дополнительной проверки.
Далее последовали личные приемы в ГУ МВД, блок писем по линии правоохранительных органов, заявления от дольщиков по вопросу возбуждения уголовного дела.
23.05.2019 года СУ МУ МВД России Люберецкое было возбуждено уголовное дело ч.4 ст.159 УК РФ.
Адвокат Поликыржа А.В. всесторонне располагала правовой информацией на объект ЖК Белые Росы. Заключение кредитного договора и Инвестиционных контрактов ООО «СтройКомфорт», списки квартир 193 и 88, договора уступки прав с фирмами прокладками ООО «ЭКСИМА», Рефкомплект, ГК-Стройлюкс, межевание единого свободного участка на 15, регистрация собственности застройщика на объекты незавершенного строительства, изменение проектной документации объекта, аресты недвижимого имущества ООО «СтройКомфорт».
Именно представителем дольщиков выиграно административное дело в двух инстанциях о признании объекта проблемным; путем коллективных обращений в суд в качестве третьих лиц снят залог с 193 квартир и 88 квартир Проведена юридическая работа по оспариванию бездействия государственных органов по вопросу разработки дорожной карты (План-графика достройки объекта), бездействие Главстройнадзора по вопросам проверки целевого использования денежных средств. Именно иск о бездействии Главстройнадзора по проверке целевого использования явился огромным толчком для возбуждения уголовного дела.
Мы активно участвовали и в иных важных спорах - дело № А40-57620/19 по иску конкурсного управляющего ООО «СтройКомфорт» к ООО «Эксима» и ООО «ГК СТРОЙ-ЛЮКС» о признании сделок недействительными (все договора долевого участия, заключенные между ООО «Стройкомфорт» и ООО «Эксима»), дольщики включены в процесс третьими лицами.
Я участвовала на стороне участников долевого строительства во всех ключевых судебных процессах ООО «СтройКомфорт», присутствовала и продолжаю присутствовать на многих встречах с государственными органами власти, веду активную работу, как в рамках комплексного сопровождения объекта, так и в отношении персонального консультирования дольщиков.
Неоднократно проводились бесплатные семинары и консультации по вопросам признания права, достройки объекта, банкротства застройщика, включения в реестр, механизмов достройки объекта и другие.
В период 2020 года Адвокатом участников строительства проводилась активная работа и взаимодействие с Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства по скорейшему принятию решения по достройке ЖК Белые Росы.
Во исполнение поручения Президента РФ о выделении бюджетных средств на решение проблем обманутых дольщиков 27.03.2020г. Правительство РФ выпустило распоряжение № 749-р, в соответствии с которым было установлено, что публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" за счет средств, выделяемых из федерального бюджета РФ, осуществляет финансирование проблемных многоквартирных домов в Московской области в размере 70% от необходимой суммы.
В этой связи, были проведены встречи с представителями Фонда и Министерства жилищной политики.
Параллельно конкурсный управляющий преследовал свои собственные цели по созданию комитета кредиторов должника для последующего утверждения положения о продаже активов застройщика.
И только активное участие дольщиков с адвокатом на тот момент не позволило конкурсному управляющему воплотить свои собственные интересы по продаже активов и тем самым потерять привлекательность в финансировании недостроенного объекта, благодаря чему в судебном порядке конкурсному управляющему дважды было отказано в утверждении положения о продаже имущества должника. Сорваны все планы конкурсного управляющего по созданию комитета кредиторов.
Указанное позволило сохранить имеющиеся на тот момент активы застройщика и потому особенно обратить внимание Фонда на данный объект. Нами было направлено ходатайство в арбитражный суд г. Москвы для вступления Фонда в дело о банкротстве застройщика и суд своим определением официально привлек в банкротное дело Фонд.
УРА Наконец, то Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.03.2021
«Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» были переданы права и обязанности ООО «Стройкомфорт» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 50:22:0050101:8912 площадью 3998 кв.м., 50:22:0050101:8913 площадью 3549 кв.м. со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства в виде двух многоэтажных многоквартирных домов.
В судебном деле по передаче прав и обязательств Фонду мы принимали судебное участие, т.к. на тот момент это было крайне важно и необходимо.
На основании данного судебного решения «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (далее «Фонд МО») принял на себя обязательства за счет средств федерального бюджета и бюджета Московской области достроить два дома ООО «Стройкомфорт» и передать квартиры дольщикам.
Фонд утвердил свою дорожную карту по достройке проблемного объекта и в течение года восстановил всю техническую документацию на объекты.
Таким образом, сегодня проблема дольщиков ЖК Белые Росы практически решена, объекты планируют достроить в 3-м квартале 2023 года и соответственно в этом же 3-м квартале планируется выдача ключей.
Как видится, в течение всех этих 6 лет была проведена огромнейшая работа по юридическому сопровождению для того, чтобы государство обратило внимание на острую проблему обманутых граждан – участников долевого строительства, которую все пытались только не замечать.
Но, нельзя сказать, что вопросов больше не осталось, их мало, но все же они имеются. Например: не так давно состоялась встреча участников строительства ЖК Белые Росы с Фондом из которой было сообщено, что в случае увеличения планируемой площади квартиры по ДДУ в адрес Фонда необходимо будет доплатить разницу за такое увеличение площади.
В обоснование своей позиции по взысканию платы за допметры Фонд ссылается на ст. 201.15-2. «Передача имущества и обязательств застройщика», несмотря на то, что объекты были переданы в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве и строго на основании определения арбитражного суда о передаче прав и обязательств от бывшего застройщика к Фонду.
Очевидно, что позиция Фонда остается не выработанной по данной проблеме, а судебная практика пока еще не сформированной, поэтому данный вопрос на сегодня - остается открытым и актуальным.
Вышеперечисленные, изложенные факты могут быть подтверждены документально.
Огромный вклад в юридическом сопровождении объекта в разные периоды осуществлялся активными дольщиками, инициативной группой жилого комплекса, поддержкой общественных деятелей, депутатов, командой конкурсного управляющего.
ОСТАЕМСЯ НА СВЯЗИ📲
Подпишитесь на ТГ-КАНАЛ Адвокат Поликыржа о недвижимости, читайте свежие статьи о проблемных объектах, а также последние новости из работы адвоката по недвижимости
