Утверждение схемы раздела ЗУ требует согласия землепользователей, а также соблюдения требования обеспечения самостоятельного доступа к землям общего пользования

ООО «Серупухов Сталь» и собственники квартир в многоквартирном доме против Администрации города Серпухова (Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 04 июня 2024 г. № 305-ЭС23-29925 по делу № А41-2377/2023)

Обстоятельства дела:

12.02.2003 Комитет по управлению имуществом города Серпухова (далее – Комитет, арендодатель) и ЗАО НТЦ «Геоэнерготехнологии» (далее – Центр, арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства двух многоквартирных жилых домов.
18.01.2005 Администрация города Серпухова (далее – Администрация) выдала разрешение на строительство жилого дома.
Центр возвел на арендованном земельном участке два объекта незавершенного строительства.
19.04.2013 между Центром (цедент) и ООО «Серпухов - реалти» (далее – Общество) был заключен договор цессии (уступки права требования), в соответствии с которым Центр (цедент) в лице конкурсного управляющего передал, а Общество (цессионарий) приняло «право требования на арендованный земельный участок для завершения строительства двух многоквартирных домов».
Администрация и Общество заключили инвестиционный договор о реализации инвестиционного проекта, условиями которого предусмотрено строительство на земельном участке объектов.
09.01.2019 Комитет и Общество заключили договор аренды земельного участка для строительства многоквартирных домов сроком на 3 года.
Общество на основании разрешительной документации осуществило первый этап строительства - многоэтажный жилой дом, который был введен в эксплуатацию на основании разрешения от 06.08.2021. На помещения (квартиры) в данном доме зарегистрировано право собственности разных лиц.
10.11.2022 Общество обратилось в Администрацию с заявлением об утверждении схемы раздела земельного участка, с видом разрешенного использования «для строительства двух многоэтажных жилых домов». Согласно представленной схеме, Общество просит образовать два земельных участка - под многоквартирным домом, введенным в эксплуатацию, и под объектом незавершенного строительства.
01.12.2022 Администрация сообщением отказала в утверждении схемы раздела земельного участка, указав следующее: при «посадке» координат характерных точек границ земельного участка согласно схеме, выявлено несоответствие заявленной и фактической площади земельного участка; площади образуемых земельных участков не соответствуют предельным нормам установленных минимальных размеров земельных участков в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Серпухов Московской области; схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории не соответствует утвержденному проекту планировки.
Общество, полагая, что данный отказ не соответствует законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции требования Общества удовлетворил, признал незаконным решение Администрации, указав на отсутствие у Администрации оснований для отказа в удовлетворении заявления об утверждении схемы раздела земельного участка.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требований Общества, указав:

с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме по адресу, у собственников помещений возникло право общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации данного многоквартирного дома, что исключает предоставление в отношении такого земельного участка государственной услуги «Утверждение схемы раздела или объединения земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».
решение суда первой инстанции не принято непосредственно о правах и обязанностях граждан Алдошина Д.Б., Лютовой О.Ю., Сафонова Н.С., Сорокиной В.В., Цепелева И.А. и прекратил производство по апелляционной жалобе данных лиц.

Суд округа отменил постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении требований Общества и оставил в силе в данной части решение суда первой инстанции:

вывод апелляционного суда о том, что спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и об отсутствии у Администрации оснований для его раздела по заявлению Общества, является ошибочным.
у граждан – собственников квартир в построенном на спорном участке многоквартирном доме отсутствуют права на обжалование решения суда первой инстанции.

Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции:

необходимым условием образования земельных участков путем раздела является письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
образование земельных участков путем раздела исходного участка без учета соблюдения требования обеспечения самостоятельного доступа к землям общего пользования повлечет необходимость установления сервитута на часть одного из образуемых участков.
если земельный участок сформирован для строительства двух и более домов с общими коммуникациями, объектами инфраструктуры и является неделимым с учетом соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства, после завершения строительства одного из запланированных домов такой участок не переходит в собственность только собственников помещений в этом доме. Право общей долевой собственности на такой участок приобретут все собственники помещений многоквартирных домов, возведенных на неделимом участке.