ССР — сам себе риелтор, ЧМАК — частный маклер, команда экспертов — профессиональное агентство по недвижимости. Как лучше продавать квартиру? Объясним преимущества и недостатки.

Самостоятельная продажа

Плюсы:

1. Не нужно платить за услуги риелтора или агентства.
2. Продав одну-две квартиры можно перейти в разряд опытных продавцов. Последующие сделки, если таковые будут, пройдут быстрее и проще.

Минусы:

1. Время и нервы: будьте готовы по первому звонку ехать на показ через весь город, теряя 1–2 часа в пути. Как только новое объявление выходит на рынок, риелторы атакуют собственника звонками, убеждая, что есть клиент, готовый на покупку. Скорее всего на месте будет ждать только агент.
2. Придётся разобраться в правилах рынка и тонкостях продажи. Это потребует усилий. Здесь нет мелочей. Фотографии квартиры, тексты на ЦИАНе, переговоры по телефону, подготовка квартиры к показу, торг, оформление документов — во всё это предстоит вникнуть.
3. Высокая цена ошибки: можно потерять до 10% стоимости жилья. Для квартиры в диапазоне 12–15 млн — это около 1 500 000.

Есть риск попасть под прессинг опытного покупателя, который приобретает не первую квартиру, или риелтора, который будет убеждать пойти на уступки, чтобы не упустить возможность продажи.

1. Квартира может «зависнуть». Если изначально неправильно оценить свой объект или подать неправильное объявление и «испортить» продажу. Чтобы её затем «вытащить», владельцы часто делают ту самую 10%-ную скидку. Это печальная практика.
2. Нужно вникать в тонкости законодательства и налогового кодекса. Когда платить 0%, когда 13%, а когда и все 30%? Как уменьшить налог законно?
3. Придётся готовить квартиру юридически. Перепланировки, прописанные родственники, наследники, материнский капитал, долги по коммуналке — всё это требует внимания. Наша с вами задача — не дать повода агенту покупателя найти предлог для снижения цены.

Частный риелтор

Плюсы:

1. Не так дорого, как в агентстве.
2. Экономия времени. Фактически, нужно встретиться один раз, чтобы подписать договор. Все прочие вопросы можно решать удалённо даже из другого города.
3. Безопасность: агент возьмёт на себя все сложности.. Для риелтора подводные камни, жёсткие переговоры, уловки других риелторов — ежедневная рутина.

НО. Профессионала очень сложно найти.

ЗАМЕТКА: Есть риелторы, которые продают целенаправленно вашу квартиру — нужно искать таких.

А есть риелторы-стахановцы, кто просеивает рынок через крупное сито: берут много объектов и показывают их всем подряд. Берут не проработкой объекта, а числом показов.

В этом случае ваша квартира не объект продажи, а маркетинговый инструмент для агента.

В первом случае риелтор работает как мини-агентство. Он максимально сфокусирован на вас.

Во втором случае очень много рисков. В 95% случаев все негативные отзывы именно о таких агентах. Давайте разбираться, в чём причина.

Минусы риелторов-стахановцев.

1. Ваше время может быть потрачено на неперспективные встречи. Ваша квартира одна из многих. Больше показов — больше шансов ЕМУ закрыть одну из многих сделок. Что будет с вами — второй вопрос.
2. Риелтор договорится о скидке без вас. Печальная и частая практика, когда покупателя надо затащить на объект любой ценой, агент просто обещает скидку в надежде прогнуть вас. Ведь у вас такая сложная квартира.
3. Изначально неверная оценка стоимости. Если ваш район, улица, квартал не в фокусе работы риелтора, он может выставить изначально неправильную цену. Вы либо недозаработаете, либо завесите свою квартиру. Чтобы потом продать её даже за свои деньги, придётся давать большую скидку.
4. Переговоры могут быть слиты. Скорость в работе и многозадачность порождает ошибки. От плохой подготовки квартиры к показу — «Да ладно вам, люди смотрят на квадратные метры, а не на чистоту!» — до плохих переговоров на объекте. «Я же говорю, у вас сложная квартира — синжайте стоимость». (При этом, конечно, оставьте мою комиссию)

Как узнать, кто перед вами? Эксперт или уже-два-месяца-в-профессии?

Задайте ему вопросы из этой статьи: как он ведёт объекты, сколько их, как устроена система работы по каждому, а что будет, если он уйдёт в отпуск или заболеет.

• Профессионал не берет больше 7–8 объектов одновременно. У него структурированы все объекты по папочкам. Он не постесняется пригласить вас в офис и показать вам документы.
• У профи может не быть офиса, но у него под рукой всегда есть ноутбук, где также структурно разложена информация по объектам.

Главное правило: не начинайте работу, не проверив человека на экспертность.

Агентство

Ключевое преимущество — в агентстве над разными задачами работают разные специалисты. Покажем на своём примере:

1. Аналитик обрабатывает информацию по всем объектам, которые продаются в вашем или схожем по потребительским качествам районе, анализирует и выводит оптимальную цену жилья с точностью до 95%, чтобы квартира продалась в золотые 2–3 недели.
2. Специалист по предпродажной подготовке — хоум-стейджингу. В минимальном наборе хоум-стейджинг включает в себя уборку квартиры, фотосессию и правильно поданное объявление. Не стоит забывать и о тщательной подготовке квартиры перед каждым показом.
3. Юрист — не только юридическая проверка объектов недвижимости, но и изучение истории покупателя. Случаи бывают разные, мошенники — не редкость
4. Риелторы специализируются на нескольких квартирах, находящихся в одном районе, ЖК или даже доме. Если один из сотрудников этого отдела уходит в отпуск или на больничный, его дела обязательно передаются коллеге.

Как узнать, системно ли работает агентство? Сколько объектов ведут менеджеры одновременно

Задайте вопросы: сколько проектов в работе, как разделены обязанности, сколько по времени длится документальная работа, каковы действия в случае непредвиденных ситуаций.

Обязательно посетите офис. Порядок на рабочем месте — это порядок в делах.

Плюсы:

1. Фокус в работе над вашим объектом.
2. Скорость подготовки объявления — каждый профессионально занят своим делом.
3. Безопасность на каждом этапе. Агентство отсеит случайных визитёров, проверит историю покупателя, подготовит документы.
4. Вы почти не тратите время: один-два показа целевому клиенту, подписание договора и визит в банк за деньгами.

Минусы:

1. Агентство может быть «поточного типа». Максимум объектов, большая текучка, больше показов = больше продаж. Тогда это не будет ничем отличаться от самостоятельной продажи. Но вы ещё заплатите комиссию.
2. Специализация агентства может не соответствовать вашему запросу. К примеру, вы продаёте квартиру в исторической части, а оно специализируется на новостройках. И там и там много нюансов. Лучше не смешивать эти области знаний.

Подведём итоги

ССР. Сам себе риелтор — это иногда выгоднее, но точно очень энергозатратно. Стоит взвесить свои возможности и ресурсы на подготовку и общение с людьми — будет непросто.

Частный риелтор. Как и в любой сфере, на рынке среди риелторов есть настоящие жемчужины. Но найти такого специалиста сложно. Чтобы убедиться в профессионализме агента, задайте ему квалифицирующие вопросы из этой статьи. Это сократит время поиска.

Агентство. Должно работать по золотому стандарту, который мы описали выше. Если какой-то элемент цепочки выпадает, всё начинает рушиться. Это выверенная годами схема, которая даёт максимум эффективности.

Чем мы можем вам помочь?

Давайте начнём с консультации. Это совершенно бесплатно, мы готовы делиться своей экспертностью.

Чтобы получить консультацию, позвоните +7 (812) 9419000

Мы подробно расскажем о стандартах профессии и принципах работы, которых должен придерживаться любой риелтор или агентство, и объясним, как действуем сами.

Консультация вас ни к чему не обязывает. Вы можете получить её, обратиться к своему агенту и пересказать, какие принципы работы он должен соблюдать. Мы уверены, это несомненно улучшит вашу сделку и, самое главное, позволит вам заработать больше.