Ипотечный рынок США

Это уже второй пост за последнее время о возможном глобальном экономическом кризисе. Я, честно не хочу никого пугать, наводить панику. Но о таких вероятных событиях стоит говорить и их нужно обсуждать.

Чем отличается ипотечный рынок у нас в России от ипотечного рынка развитых стран? Соотношением ипотечной ставки и инфляции. В таких странах как США , Канада, Австралия, Новая Зеландия ипотечная ставка была традиционно ниже инфляции.
К примеру, ставка по ипотеке составляет 2,2% на 15 лет. Стоимость недвижимости 400.000$, при первоначальном взносе 100.000 $, стоимость кредита составит 300.000$. Переплата составит 49.775$ за 15 лет. А среднее значение инфляции 2,8%, при таком значении за 15 лет «теряются» 63.350$. Разница получается 13.575$. То есть, ипотеку брать выгоднее, чем платить сразу всю стоимость за недвижимость. Поэтому огромный спрос на недвижимость в целом и ипотеку в частности.

Каким образом надувается пузырь? Последние несколько лет на рынке недвижимости был очередной бум. Банки охотно выдают ипотеки «надежным» заемщикам, получают с этого прибыль, но так как спрос большой, и надо его осваивать, банки начинают «занимать» деньги, чтобы выдавать больше кредитов населению.

Банк выпускает ипотечную облигацию, её покупает инвестиционный фонд, надежный актив, как считает последний. На вырученные средства банк выдает новую ипотеку, и так по кругу. Спрос большой, поэтому и цена на недвижимость тоже растет.

Как пузырь лопнул в прошлый раз? В какой то момент «надежных» заемщиков стало мало, а прибыль-то хочется сохранить на том же уровне, и банки начали выдавать ипотеки менее надежным заемщикам. «Круг» продолжил существовать. Но опять же ненадолго.

Со временем «менее надежные» заемщики переставали платить по тем или иным причинам, банк забирал, в счет долга недвижимость, но банк не зарабатывает пока просто владеет недвижимостью, банку надо быстро избавляться от нее, он находит очередного «менее надежного» заемщика и продает ему в ипотеку недвижимость. Таких заемщиков становиться действительно много, и многие из них не платят по счетам, у банков аккумулируется большое количество этой недвижимости, которую они забирали в счет долга, предложение начинает превышать спрос, как итог падение цен. Это падение замечают и добросовестные владельцы, и переживая, что будут терпеть убытки, продают свои дома.

Ситуация еще больше ухудшается. Все продают, покупателей мало, цены активно падают. У банков «на руках» много недвижимости, которую не покупают и долги (помним, что они должны за облигации ивестиционным фондам). Перед ними показался риск банкротства. Ситуация была бы не такой критичной, если бы долгов не было везде. Люди занимали у банков, чтобы купить дома. Банки занимали, чтобы выдать деньги на ипотеку и выпустить облигации. Инвестиционные фонды занимали, чтобы купить облигации. Экономика была надута долгами.

Выданный Вам займ - это актив. Так вот в 2008 году четвертый крупнейший банк США Lehman Brothers заявил о банкротстве, а ведь он сам был заемщиком на десятки миллиардов долларов и так же был и кредитором на десятки миллиардов долларов, и все эти десятки миллиардов долларов обесценились, что и пошатнуло мировую экономику!

Что происходит сейчас? В этом году ставки по ипотеке выросли до рекордных значений за последнии 15 лет. Средний размер ежемесячного платежа перевалил за 1.500$. Дело осталось за немногим. Скоро первая «доминошка» упадет и мы увидим новый мировой экономический кризис. Надеюсь конечно, что власти США, что нибудь придумают и предотвратят это. Мы с Вами будем готовы к любому сценарию.

Помните, как у Булгакова «Люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было...квартирный вопрос только испортил их…"