Бизнес-идея «Кладовки у дома» (self-storage), 20% годовых.
Что за объект
Первый этаж многоярусного паркинга в городе Самара. Общая площадь — 1 363,4 квадратного метра. Лифт не требуется, потому что это первый этаж. Формат использования — «кладовки для хранения вещей»: помещение делится перегородками на отдельные боксы, каждый бокс сдаётся в аренду помесячно.
Основные клиенты — жители ближайших кварталов в пределах десяти–пятнадцати минут на автомобиле (самый густонаселенный район Самары — Промышленный ≈ 269 тыс. жителей; высокая доля многоэтажной застройки + Моспуть/Ново-Садовая, Московское шоссе), а также малые компании и интернет-магазины. Люди хранят сезонные вещи, шины, велосипеды, мебель во время ремонта и переезда. Бизнес хранит коробки с товаром и расходные материалы.
— Под боксы отдаём примерно восемьдесят процентов общей площади, остальное занимают коридоры и служебные зоны. Продаваемая площадь (то есть та, за которую платит клиент) — около 1 091 квадратного метра.
— Ширина коридоров — от 1,2 до 1,5 метра, чтобы спокойно разойтись с тележкой.
— Размеры боксов: маленькие 1–2 квадратных метра, средние 3–5–7 квадратных метров, крупные 10–15 квадратных метров. Маленькие обычно дороже за квадратный метр, большие — дешевле.
— Зону кладовок отделяем от парковки воротами или дверями, наружные проёмы закрываем от пыли и холода.
Минимальный обязательный состав инженерии и безопасности
— Автоматическая пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией, световые указатели выходов.
— Система контроля доступа: персональные коды или ключ-метки, автоматическая блокировка доступа при просрочке оплаты.
— Видеонаблюдение на входах и в коридорах с хранением архива записей.
— Нормальное освещение коридоров, аварийные светильники, два эвакуационных выхода.
— Вытяжная вентиляция, чтобы не было пыли и запахов со стороны парковки.
— В правилах хранения — запрет на огнеопасные и опасные вещества.
В расчётах берём — 1 000 рублей за квадратный метр в месяц.
Экономика проекта при цене покупки 18 000 000 рублей
Исходные допущения:
— Продаваемая площадь — 1 091 квадратный метр.
— Средняя цена для клиента — 1 000 рублей за квадратный метр в месяц.
— Средняя заполняемость — 80 процентов (в среднем четыре из пяти боксов заняты круглый год).
— Ежемесячные эксплуатационные расходы — 200 рублей на квадратный метр (электроэнергия, связь, охрана и видеонаблюдение, уборка, эквайринг, реклама, удалённый администратор).
— Налог считаем простым приближением — 7 процентов от выручки.
- Выручка в месяц: 1 091 × 1 000 × 0,80 = 872 800 рублей.
Выручка в год: 872 800 × 12 = 10 473 600 рублей. - Эксплуатационные расходы в год: 1 091 × 200 × 12 = 2 618 400 рублей.
- Налог 7 процентов от выручки: 0,07 × 10 473 600 = 733 152 рубля.
- Чистая операционная прибыль в год: 10 473 600 − 2 618 400 − 733 152 = 7 122 048 рублей.
Базовые работы и материалы считаем по продаваемой площади, а пожарную систему и видеонаблюдение — по всей общей площади 1 363,4 квадратного метра (коридоры тоже нужно защищать и наблюдать):
- Работы базовые по продаваемой площади — 5 455 000 рублей.
- Материалы по продаваемой площади — 5 455 000 рублей.
- Пожарная система минимум по общей площади: 1 363,4 × 2 100 = 2 863 140 рублей.
- Видеонаблюдение минимум по общей площади: 1 363,4 × 900 = 1 227 060 рублей.
5 455 000 + 5 455 000 + 2 863 140 + 1 227 060 = 15 000 200 рублей.
Общие вложения «под ключ»:
18 000 000 + 15 000 200 = 33 000 200 рублей.
Доходность и окупаемость:
— Годовая доходность на вложенный капитал: 7 122 048 / 33 000 200 ≈ 21,6 процента.
— Срок окупаемости: 33 000 200 / 7 122 048 ≈ 4,6 года.
Примеры аналогов, дороже чем в расчетах
https://www.avito.ru/samara/garazhi_i_mashinomesta/garazh_4252479542?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiI2V2xzSHZWUXhJZlRENWNyIjt9fgnEoj8AAAA
https://www.avito.ru/samara/garazhi_i_mashinomesta/garazh_7411722136?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJhSkswWkdzYmJxNVFKbFdvIjt9YcPKzD8AAAA
Вот «дорожная карта» денег и действий графику.
5 сентября — задаток 3 000 000 рублей.
Цель: зафиксировать сделку. Рекомендуется вносить задаток на эскроу-счёт с условиями его списания только после подписания договора купли-продажи и передачи свободного помещения. К этой дате подготовить: проект предварительного договора, выписку из ЕГРН, справки об отсутствии обременений, пункт о «передаче свободного от имущества третьих лиц» с штрафом за нарушение.
5 октября — основной платёж 15 000 000 рублей.
Цель: закрытие сделки. Платёж привязываем к одновременному подписанию договора купли-продажи и акта приёма-передачи свободного помещения, а также к подаче на регистрацию права собственности. До платежа проверить: акт освобождения, фотофиксацию пустого контура, показания счётчиков, отсутствие долгов по коммунальным услугам.
10 октября — транш на переделку 5 000 000 рублей.
Цель: старт строительно-монтажных работ. Деньги идут на аванс за материалы (перегородки ЛСТК, двери, сетки, кабель, свет), предоплату подрядчику, проект пожарной сигнализации и договора с лицензированной организацией. На этой неделе запускаются поставки и раскрой металла, начинается разметка и монтаж направляющих.
20 октября — транш на переделку 5 000 000 рублей.
Цель: основной монтаж. Покрываем монтаж перегородок и дверей, прокладку кабеля и освещения, первую очередь пожарной системы (датчики, шлейфы, оповещатели), закупку и частичный монтаж видеонаблюдения, оплату оборудования контроля доступа. К дате закрываем промежуточный акт выполненных работ.
1 ноября — транш на переделку 5 200 000 рублей.
Цель: завершение объекта «под запуск». Завершение пожарной системы с пуско-наладкой, добор видеокамер и регистраторов, монтаж контроля доступа, навигации и аварийного освещения, финишные работы и уборка. Принимаем объект с актами ввода систем в эксплуатацию и инструкциями. Одновременно включаем предпродажи: карточки на картах, сайт, акция «первый месяц −50 процентов».