Инвест-идея - создание арендного бизнеса в г.Хабаровск
Покупка объекта незавершенного строительства под коммерческую аренду.
Адрес объекта: г.Хабаровск, р-н Индустриальный, ул. Белорусская, д. 21А
Тип объекта: Незавершённое строительство (ОНС)
Площадь: 750 м² (первый этаж) + 750 м² (подвал) = 1500 м²
Стоимость покупки: 10 600 000 ₽
Земля: Ранее была в аренде у государства.
Описание: Объект располагается в районе "Пятой площадки" в г.Хабаровск, среди многоэтажной застройки. Имеет свободную планировку и высоту потолков 3 метра. Подвал такой же площади, 750 м², с высотой потолков 3 метра и свободной планировкой. В подвале ранее проводились работы по гидроизоляции.
Планировалось, что в подвале будет сауна, а на первом этаже — кафе. Электричество ранее было подключено. Земля под объектом была в аренде, но проект не был завершён из-за развода собственников. Объект был оформлен как незавершённое строительство и перепродан на другое ООО, чтобы вывести из общего бизнеса.
Если будет принято решение покупать объект, собственник готов оформить аренду под этим зданием, при условии внесения задатка и передачи ООО, на которое оформлено здание.
Рассматриваемые варианты использования объекта:
Вариант 1 — под ритейл и аптеку + кладовки:
Первый этаж — 400 м² для торгового зала (например, для «Пятёрочки») + 100 м² для подсобных помещений.
Оставшаяся площадь — 250 м², которую можно использовать под аптеку или другие коммерческие помещения.
В подвале планируется разместить кладовки.
Сдача 80% площади двух этажей (1200 м²) под аренду как self-storage (кладовки).
Места общего пользования — 300 м².
Аренда кладовок — 1000 ₽/м² в месяц.
В этом варианте под кладовки будет использоваться два этажа здания.
Дорожная карта для реализации проекта (вариант 2 — под кладовки)
Приобретение объекта незавершённого строительства (ОНС), расположенного на земельном участке, взятом в аренду у государства.
ГПЗУ участка позволяет размещать как кладовки, так и магазины.
Получение архитектурных и инженерных решений, проектных планов.
Подготовка технических условий для подведения электричества, системы вентиляции, системы пожарной безопасности и системы доступа.
Восстановление кровли (750 м²).
Закладка оконных проёмов (10 окон).
Установка перегородок для кладовок (1500 м²).
Установка входов, системы вентиляции, видеонаблюдения, пожарной безопасности и системы доступа для арендаторов
Оформление ввода объекта в эксплуатацию
Сдача кладовок в аренду по цене 1000 ₽/м² в месяц.
- Кровля (750 м²) — 5 000 000 ₽
- Заливка полов (1500 м²) — 2 000 000 ₽
- Заложение оконных проёмов (10 окон) — 100 000 ₽
- Перегородки для кладовок (1500 м²) — 1 000 000 ₽
- Вентиляция (работы + материалы) — 1 000 000 ₽
- Монтаж видеонаблюдения (500 камер) — 1 000 000 ₽
- Пожарная безопасность — 1 000 000 ₽
- Система доступа — 2 500 000 ₽
- Подключение электричества (работы + материалы) — 2 500 000 ₽
- Проект кладовок — 500 000 ₽
- Проект электричества — 300 000 ₽
- Проект вентиляции — 200 000 ₽
- Проект пожарной безопасности — 150 000 ₽
- Входная группа (крыльцо, двери, вход) — 300 000 ₽
- Непредвиденные расходы — 1 450 000 ₽
Общий итог всех расходов: 20 000 000 ₽
- Аренда кладовок (1200 м² × 1000 ₽) = 1 200 000 ₽ в месяц.
- Годовой доход = 1 200 000 ₽ × 12 месяцев = 14 400 000 ₽.
- Стоимость покупки = 10 600 000 ₽
- Строительные работы = 20 000 000 ₽
- Общие затраты = 10 600 000 ₽ + 20 000 000 ₽ = 30 600 000 ₽
14 400 000 ₽ × 6% = 864 000 ₽ в год.
15 000 ₽/мес × 12 = 180 000 ₽ в год.
Аренда земли: 29 756,42 ₽ в год.
30 000 ₽/мес × 12 = 360 000 ₽ в год.
100 000 ₽/мес × 12 = 1 200 000 ₽ в год.
Налог на имущество (2% от кадастровой стоимости):
791 534,24 ₽ × 2% = 15 830,69 ₽ в год.
Итого постоянные расходы = 864 000 ₽ + 180 000 ₽ + 29 756,42 ₽ + 360 000 ₽ + 1 200 000 ₽ + 15 830,69 ₽ = 2 629 586,11 ₽ в год.
Годовой доход от аренды: 14 400 000 ₽.
Постоянные расходы: 2 629 586,11 ₽. Чистая прибыль = 14 400 000 ₽ − 2 629 586,11 ₽ = 11 770 413,89 ₽ в год.
Доход менеджера (10% от чистой прибыли):
11 770 413,89 ₽ × 10% = 1 177 041,39 ₽
11 770 413,89 ₽ − 1 177 041,39 ₽ = 10 593 372,50 ₽
Непредвиденные расходы на ввод в эксплуатацию здания выше чем запланировано.
В первый год загрузка кладовок составит менее 100%, полную доходность можно будет ожидать ко второму году.
В случае задержки сдачи объекта, доходность в первый год будет ниже ожидаемой.
Несмотря на возможные риски, такие как дополнительные расходы, задержки в сдаче объекта и постепенная загрузка, проект остаётся прибыльным и перспективным, имеет гибкость в использовании и масштабируемость.