Разбираем, когда вам пора брать ипотеку
Спор арендовать квартиру или платить те же деньги банку, кажется, будет вечным. Все потому, что универсальных ответов не бывает, и вам, сразу же вас расстрою, придется делать выбор самим. Но в этой «инструкции», как и на своих консультациях, я не дам вам конкретный совет, а кратко обрисую полную картину с ипотекой и арендой, чтобы вы могли спокойно сделать осознанный личный выбор.
Очень коротко перечислю плюсы аренды:
- вы мобильны и можете за короткое время пожить в разных местах;
- ежемесячная сумма аренды позволит вам снять прямо сейчас квартиру, которая наверняка будет лучше, чем ипотечное жилье с таким же платежом по кредиту;
- вам не надо платить налог на недвижимость.
Отсюда мы понимаем, что аренда подойдет молодым людям лет эдак до 25-30, которые пока не уверены, где кинуть якорь, и не определись со своим будущем на ближайшие годы. Есть конечно и исключения в плане возраста, но обычно людей после 30 сильно тянет к ощущению стабильности, и чем старше, тем сильнее.
В целом, если вы не относите себя к категории выше, и для вас ощущение безопасности и «своего угла» очень важно, то пора разбираться в особенностях ипотеки.
Несмотря на то, что в сознании малограмотных людей ипотека воспринимается как «ярмо», не стоит путать ипотеку с другими видами кредитов. Здесь вы инвестируете в надежный актив (недвижимость) под очень низкую ставку. Даже если вы не попадаете под условия льготной ипотеки, ваш платеж по ипотеке - это фиксированная сумма, которую будет точить инфляция. Это значит, что с каждым годом ипотечный платеж будет занимать все меньшую долю от ваших ежемесячных доходов.
По этой же причине, если вы не планируете в ближайшие годы что-то менять в своей жизни, то имеет смысл не гасить ипотеку раньше времени, а платить все двадцать лет обесценивающиеся платежи банку. Свободные деньги можно инвестировать - в облигации или даже на банковский счет, где вы будете получать приятный бонус от непогашения ипотеки.
Даже если вдруг вы решили погасить ипотеку досрочно или перекредитоваться под более низкую ставку, то закон это позволяет. Тут надо будет договариваться по условиям с банком, но важно, что сам банк повысить вам процент, в случае роста ключевой ставки, не может. Короче, вы со всех сторон в большом плюсе.
Наконец, цены на недвижимость регулярно растут, причем, во всем мире. Так что очень вероятно, что к моменту, когда вы погасите ипотеку, переплатив по кредиту 40% от стоимости квартиры, благодаря росту ее цены вы ничего не потеряете.
Отсюда следует, что ипотека, при грамотном выборе застройщика, банка и самого жилья, это прекрасный инструмент для граждан, у которых пока нет собственной квартиры. Бояться ипотеки явно не стоит.
Но если вы хотите поинвестировать в недвижимость или поспекулировать на ней, то тут у меня для вас плохие новости. Все льготные государственные программы и льготные условия от банков направлены на категорию граждан, о которых я писал выше. Если вы захотите продать квартиру вскоре после взятия кредита, то вы натолкнетесь в договоре на пункт о том, что ваша льгота сгорает, и вот перепродажа уже не выглядит такой привлекательной. Плюс не забывайте, что если продать квартиру менее чем через три года после ее покупки, придется заплатить НДФЛ (-13%).
Что же касается покупки квартиры с перспективой сдачи ее в аренду, то тут тоже не все гладко. Вы залезете в дорогой и неликвидный актив, который приносит сомнительную доходность. Все потому что на фоне строительства жилья спрос на аренду не такой высокий. По разным оценкам доходность от сдачи квартиры в аренду приносит около 5-8% в год. При нынешней ключевой ставке вкладываться в бетон под сдачу - так себе перспектива.
- арендовать жилье логично, пока вы не определись с планами на жизнь, но когда перспективы ясны — думайте о своем жилье;
- брать в ипотеку первое жилье для личного проживания с планом не гасить ипотеку досрочно — это разумно;
- брать в ипотеку жилье для перспективы перепродажи или сдачи в аренду — сейчас не выгодно.
*Весь этот текст не является инвестиционной рекомендацией, ибо я не инвестиционный советник
Обзор того, что сейчас происходит с льготной ипотекой в России: https://t.me/prostoecon/657, https://t.me/prostoecon/690