Нежилое офисное здание г. Сочи

Россия, Краснодарский край, г. Сочи, ул. …

Технико-экономическое обоснование проекта по адресу: Россия, Краснодарский край, г.Сочи, ул….

Приобретение нежилого (офисного) здания, постройки 1981г. с последующей реконструкцией помещений из офисных в апартаменты.

Стоимость 250 млн.руб.

Анализ рынка недвижимости на территории Центрального района г. Сочи показывает стабильный рост стоимости кв.м. за последние годы. Однако стоит отметить, что особенно в последнее время рост цен на рынке значительно возрос. В условиях кризиса, для сохранения сбережений рынок недвижимости в курортных городах получал дополнительный интерес для потенциальных инвесторов. Так стоимость м2 в центральном районе г. Сочи в аналогичный период в предыдущем году в среднем доходила до 200 000 рублей. Сейчас стоимость колеблется от 350 000 до 400 000 рублей и выше.

Строение представляет собой 7 этажное здание, в том числе цокольный этаж, общей площадью 2864 м2 с двускатной крышей в удовлетворительном состоянии и не требует капитального ремонта.

Здание расположено на земельном участке, находящемся в собственности.

Здание подключено к существующим сетям теплоснабжения, водоснабжения, канализации и электроснабжения.

Прилегающая к зданию территория может быть использована в качестве автопарковки владельцами апартаментов.

Д. … ул. …. находится в Центральном районе г. Сочи.

Рядом с домом имеется вся необходимая инфраструктура для жизни, отдыха и работы: развлекательные, образовательные и культурные организации (рестораны, салоны, красоты, медицинские и торгово-развлекательные центры).

По мнению аналитиков сайта ZOON.RU, здание обладает рейтингом «Высокий».

Рассматриваемое здание имеет удобный выезд на курортный проспект – самую практичную магистраль, связывающую центр Сочи с другими районами. В шаговой доступности расположены центральная набережная и пляжи города.

1. Проектирование будущей реконструкции включает перепланировку помещений, внутренних сетей, фасада и внутреннюю отделку здания.

1.1 Демонтаж систем отопление, водоснабжения, канализации, электросети. Демонтаж фасада и оконных блоков.

1.2Подготовка строительной площадки, временного освещения, базы хранения материалов. Организация ограждения места проведения работ.

2. Конструкции железобетонные, предусматривают:

2.1. Увеличение площади за счет свободного выноса ригеля за существующий фасад на 1,5 м с коэффициентом армирования 150кг/м3, арматурой d=12-18мм, бетоном B25 W6F150.

2.2 Устройство опорных свай на уровне цокольного этажа с коэффициентом армирования 250 кг/м3, арматурой d=12-18мм, бетоном B25 W6F150.

3. Реконструкция кровли с организацией вентканалов, гидроизоляцией и водоотведением.

4. Устройство межапартаментных и межкомнатных перегородок.

5. Монтаж внутренних сетей и лифтового оборудования.

5.1. Канализация и водоснабжение.

Устройство приемного коллектора системы канализации в цокольном этаже с монтажом стояков фанового трубопровода d=100мм, коллекторов и стояков ГВС, ХВС.

5.2. Реконструкция системы электроснабжения и теплоснабжения (при необходимости) с учетом новой планировки.

5.3. Полная замена лифтов и оборудования.

6. Устройство фасада.

6.1. Монтаж вентилируемого фасада торцевых частей и остекления фасадной и анти фасадной части здания.

6.2. Устройство системы кондиционирования.

6.3. Обустройство входной группы (основной и резервной) и лестничных маршей.

6.4. Облицовка цоколя керамогранитом с восстановлением гидроизоляции и утеплением.

6.5. Реконструкция автостоянки с организацией систем видеонаблюдения, ограждения территории, СКУД, освещения.

7. Реконструкция систем охранно-пожарной сигнализации (ОПС), оповещения, СКУД (система контроля и управления доступом), видеонаблюдение с выводом в комнату для дежурного персонала.

8. Отделочные работы в апартаментах и местах общего пользования.

9. Благоустройство территории.

Расчетный период от проектирования до ввода в эксплуатацию составляет 12 месяцев. Сама привлекательность проекта состоит в том, что инвестор начинает ставить отдел продаж после раскадастрирования обьекта, и для реконструкции использует деньги от проданных апартаментов. Планируемое количество апартаментов 72 апарта.

Финансовый анализ проекта.

Исходя из текущей ситуации рынка, можно сделать вывод, что реконструкция здания, в предполагаемом объеме потребует затрат в размере порядка 100 240 000 руб.

В отсутствии проектно-сметной документации применим сравнительный метод. Сравнению подлежат расценки на строительство аналогичного объекта и реконструкция всех обветшавших комплексов за 40 лет эксплуатации с дополнительными на модернизацию всех комплексов в соответствии с современными техническими решениями.

Общая себестоимость строительства аналогичного здания при расценке в 50 т.р. за кв.м. будет составлять 2864 х 50 000 = 143 200 000 руб.

Без учета доп. затрат в размере 20% на фасад из стекла.

Реконструкция здания потребует следующих доп. затрат:

Демонтаж всех внутренних сетей, перегородок, оконных блоков, затраты по увеличению мощности электроснабжения, затраты на перевод в апартаменты (обмеры БТИ, кадастрирование апартаментов, прочее), доп. затраты на фасадные работы из остекления, проектирование, которое не входит в СМР при новом строительстве. Доп. работы по строительству дополнительной шириной, за счет использования выступающих торцов ригелей.

С учетом перечисленных в предыдущей главе видов работ от нового строительства реконструкция отличается использованием каркаса здания с удорожанием за счет демонтажных работ.

2864м2 – общая площадь здания. Из которой следует отнять площадь цокольного этажа, как принципиально нежилого в 470м2.

2340м2 – используемая площадь вместе с МОП (местами общего пользования; 2 лестничных марша, 2 лифтовые шахты, коридоры и холл входной группы).

Допустимый показатель примем за 15% от общей используемой площади.

Учитываем площадь ширины внутренних стен. 72 апартамента на 6 этажах.

При толщине стен в 20 см площадь занимаемая перегородками составит 20 кв.м. на этаж 120 кв.м. на 6 этажах.

2034 м2 – площадь применимая к использованию, а за минусом толщины перегородок – 1914м2 – продаваемая площадь до реконструкции.

После реконструкции добавляется по 32 м2 на каждом этаже, за счет выступающих концов ригеля: 32х5 = 160 м2

2074 м2 – продаваемая площадь после реконструкции и модернизации.

Далее берем общепринятый показатель, где стоимость коробки дома составляет 40 % от общей сметы на его строительство. При стоимости нового строительства за 50 т.р./кв.м. получаем 20 т.р. – стоимость строительства коробки здания. Соответственно, 30 т.р. будет составлять стоимость остальных работ при новом строительстве или, как в нашем случае 30 т.р будет стоить реконструкция 1 (одного) кв.м.

Однако, если принять во внимание затраты на демонтаж, которых нет при новом строительстве. С учетом затрат на увеличение мощностей, накладных, непредвиденных и согласований по переводу в статус апартаментов, следует принять величину в 35т.р. за реконструкцию 1кв.м. здания.

При площади 2864х35т.р. = 100 240 000 руб. за реконструкцию здания.

При покупке здания за 250 млн.руб. и продаваемой площади 2074 кв.м.

Себестоимость покупки составит 120 540 руб./кв.м.

При стоимости реконструкции в 100 240 000 руб. и продаваемой площади 2074 кв.м. себестоимость реконструкции составит 48 332 руб./кв.м.

Итого: 120 540 + 48 332 = 168 872 руб. – себестоимость продаваемого кв.м. на старте продаж.

Рассчитаем рентабельность проекта.

На реализацию проекта потребуется: покупка объекта 25 000 000.

Стоимость реконструкции 100 240 000 руб., соответственно стоимость затрат на один квадратный метр составит 168 842 руб.

Продаваемая площадь 2047 кв.м. составит от 280 000 руб. до 400 000 руб. и выше за кв.м.

Берем в расчет 350 000 руб. 2047 * 300 000 = 614 100 000.

Цокольный этаж 470 кв.м. можно разбить под офисы.

400 кв.м. по 250 000 руб./кв.м., что составит 100 000 000 рублей.

На территории комплекса предусмотрены парковочные места, около 40 парковочных мест, по сравнительному анализу одно парковочное место в этом районе стоит от 1 500 000 руб. до 2 500 000 руб., соответственно при продаже парковочных мест получается: 40 * 1 500 000 = 60 000 000 рублей.

Рассчитываем рентабельность 250 000 000 + 100 240 000 = 350 240 000 руб.

350 240 000 руб. затраты.

Продажи:

614 100 000 руб. – продажа 2047кв.м.

100 000 000 руб. – продажа цоколя 400 кв.м.

60 000 000 руб. – продажа парковок

Итого: 774 100 000 руб.

Рентабельность более 100%.

Сметная стоимость работ может быть увеличена до 15% в связи с непредвиденными расходами, которые не влияют на 100% рентабельность.