Batumi / проекты для инвестиций
Подготовил для вас проекты, которые, на мой взгляд, оптимальные на текущий момент для инвестиций с целью перепродажи.
При подборе обращал внимание на то, чтобы эти объекты были от проверенных застройщиков (которые уже имеют в портфеле реализованные проекты и самое главное сданные в срок) + во всех объектах есть газ: либо подведен к котлу, который устанавливается в самой квартире, либо имеется газовая котельная. Это значит в квартире можно проживать/сдавать в аренду круглогодично.
Prime Residence
UPD 16.08. Важная информация!
В продажу вывели 11 этаж, появились видовые квартиры, которые ранее были давно распроданы (на других этажах), студия 50372$ (39,2 м2), 1+1 61808$ (48,1 м2)
Золотая середина в плане соотношение цена/качество/расположение/срок сдачи.
Это не старт продаж, однако, потенциал роста стоимости тут остается очень хороший: около 25-30% (до конца сдачи дома). С учетом того, что сдача планируется на декабрь 24 года + 3-4 месяца на пуско-наладочные работы, озеленение придомовой территории, получаем прирост в годовом выражении около 20% в долларах, что сопоставимо с проектами на нулевом цикле (просто там эта доходность "размывается" на более длинный срок);
Это современный жилой комплекс премиум класса, где для удобство жителей предусмотрены:
• Ресепшен,
• Охрана 24 часа,
• Тренажерный зал,
• Комната хранения,
• Детская площадка во дворе,
• Зона коворкинга с рабочими местами и зоной отдыха.
Квартира сдается в белом каркасе:
• Стяжка, штукатурка;
• Внутренними перегородки по проекту (или по Вашим предпочтениям с дополнительной платой, которая будет рассчитана на момент начала ремонтных работ)
• Разводка труб холодного водоснабжения;
• Разводка труб канализации;
• Крайняя одна точка газопровода (точка на балконе для бойлера, оттуда можно завести дальше квартиру)
Проект расположен на новом бульваре, в 3-4 минутах от море:
Ценообразование формируется от вида и этажа:
Поэтажный план (верхняя часть - это вид на горы, нижняя - на город, море справа):
Минимальная стоимость студии 29,3 кв.м., 3 этаж 41589$, тип 1+1 от 49,9 кв.м., 3 этаж 54858$.
По ним и сделаю предварительные расчеты:
студия: 41589$ * 30% первый взнос = 12476,7$, остаток 29112,3$/22 мес рассрочка = 1323 $ в мес платежи.
тип 1+1: 54858$ * 30% первый взнос = 16457,4$, остаток 38400,6/22 мес рассрочка = 1745,5$ в мес платежи.
Есть также нюансы по дому: на рендере он обозначен как отдельно стоящий, на практике с правой стороны примыкает к уже построенному дому.
Рядом есть аэропорт, но находится он все-таки в стороне, шума от него нет (я проверял).
Видовые характеристики на горы:
Ход строительства (на текущий момент 16 этаж):
Резюме: Хорошее расположение, чуть в стороне от центра, но это компенсируется близостью моря, парка и торгового центра (он напротив парка). Идеальный вариант для самостоятельного проживания или сдачи в аренду на длительный срок: нет большого количества квартир на этаже, немного студий, дом с газом (подключение 1000$).
Oval и Cube
Два масштабных проекта от компании Metropol.
Отметил на карте красной звездочкой Cube, синей Oval.
На текущий момент (июль) дом построен уже до 7 этажа, ниже отправляю фото с 6 этажа в сторону аллеи Героев:
В данный момент самые интересные цены, старт продаж начался около 2х месяцев назад, цены повышали за это время пока только один раз.
Оба проекта интересны, однако я бы предпочтение отдал Oval (более детально расскажу причины по тел), по этой ссылке посмотреть 3D панораму: https://kuula.co/post/NyDt0)
Во-первых, расположение домов - близость к морю и ко всей инфраструктуре, сам проект включает в себя: бассейн, кинотеатр, парковку, рестораны, тренажерный зал и спа центр;
Во-вторых, интересная рассрочка, которая выглядит следующим образом:
Таким образом мы получаем максимальный прирост на вложенные средства и вполне комфортные ежемесячные платежи.
В третьих, все апартаменты по умолчанию продаются с чистовой отделкой (с кухней и укомплектованным сан/узлом), но доплатив 200$ за м2 можно получить уже и мебель.
Цены для ориентира в Oval стоимость начинается на студии от 53790$ за апартамент с видом в сторону гор на 12 этаже 32,6 м2. Такой же с полной меблировкой - 60310$.
Расчет по рассрочке следующий (60310$):
ПВ 12062$, далее ежемесячные платежи 709$ и последний платеж в конце строительства 12062$
Теперь немного про нюансы - проект полностью инвестиционный, в дальнейшем апартамент можно будет сдавать через управляющую компанию (очень крутая), при этом самостоятельно проживать также можно: 60 дней в году.
Управлять будет международная управляющая компания Louvre Tulip Group с брендовыми 5* отелями, Oval относится к флагманскому уровню.
Подробно об управляющей компании можно узнать в этом видео :
https://media-cms.louvrehotels.com/static/2021-12/LHG-VideoMultibrands-EN-2021.mp4
Горизонт инвестиций тут длинный - сдача проекта намечена на декабрь 2027 года, выйти из проекта на этапе строительства можно (в договоре на этот счет нет запрета).
Резюме: проекты интересные - в перспективе получаем хороший продукт, который будет разительно отличаться в лучшую сторону от того, что строится сейчас, по качеству сопоставим с Alliance или уже с построенным Hilton. Но нужно быть готовым на длинную дистанцию инвестирования (чтобы получить максимальную доходность), однако, продать можно и раньше, в договоре на этот счет запретов нет.
Next Address
Новый проект от компании Next.
К застройщику вопросов нет: строят хорошо - качественно и в срок.
Помимо всего прочего это именно та компания, у которой все хорошо с маркетингом, выводят порционно в продажу несколько этажей, и следующие уже по более высоким ценам. Таким образом инвестор получает прогнозируемый доход на всем периоде строительства.
Сам проект тоже интересный: хорошая локация, отличные архитектурные решения и технически очень продуманный объект.
Минимальная стоимость на студии сейчас от 39000$, но что-то более менее интересное в районе 44000$. Например есть студия на 14 этаже стоимостью 44472$, сделаю по ней расчет, если вносим первый взнос 30% (13342$), остаток 31130 / 46 мес. = 676$ ежемесячный платеж.
Фишка объекта! Все лифты, блоки кондиционеров, технические помещения расположены в отдельных башнях, между жилыми блоками. Эти башни имеют полную остеклённую форму с панорамными видами из лифтов.
На этаже всего от 6 до 9 апартаментов в зависимости от башни. В настоящий момент это один из лучших показателей среди апартаментов!
Резюме: Проект интересный, это старт продаж, значит получим самые интересные цены и самую высокую доходность!
Но важно помнить, что срок сдачи тут конец 2027 года, продать раньше не получиться, на этот счет есть пункт в договоре, которые ограничивает реализацию апартаментов. Поэтому нужно будет ждать до конца, но прирост будет хороший (сам застройщик ориентируется к моменту сдачи дома выставлять стоимость в районе 3500$ за м2, сейчас цены: от 1100-1200$)
+ также есть пункт в договоре, который обзывает заключить договор с управляющей компанией в первые 5 лет. Мы с моими клиентами обошли это условие, согласовали подписание доп. соглашение о том, что можем и не заключать этот договор.
В общем по ЖК есть нюансы, основные в вопросе ликвидности. Если он вам понравится, я все детально расскажу по нему дополнительно.
Calligraphy Towers
Максимально близко расположен к старому центру, прямо напротив стадиона:
Хороший проект по своей начинке (лифты бренда Kleemann), подземный паркинг, также будет коворкинг, бассейн, эксплуатируемая крыша: лежаки и бар. Также будет кинотеатр. Но самое главное будет казино, а это всегда повышает привлекательность объекта.
ЖК состоит из трех блоков: A, B, С. В апреле был старт продаж в блоке С.
Ниже план этажа:
международный партнер мировой гостиничный бренд Hilton Worldwide, будет представлен в виде гостиницы Hampton by Hilton, в Towers-е А, по десятый этаж.
A Tower –35 этажное здание гостиничного типа.
B Tower –45 этажное здание жилого типа.
С Tower– 40 этажное здание жилого типа.
Строительство корпуса C стартовал в Марте 2023 года и завершится в Мае 2026 года.
Я писал что старт корпуса С был в апреле месяце (корпуса А и В находятся уже в высокой степени готовности), с того времени продано практически все. Почему проект может быть интересным сегодня? Дело в том, что в блоке С нет видовых характеристик (вернее не было), даже те квартиры, которые позиционировались как видовые (на плане они обозначены розовым цветом, смотрят в сторону старого города) на самом деле вид этот потеряют в ближайшие 3-5 лет, т.к. земельное мятно уже выкуплено и виды перекроет новый проект. Так вот, недавно вывели в продажу лимитированные видовые квартиры на 36, 37, 38 этажах (перед ними стоит корпус А там 35 этажей), на текущий момент в наличии есть несколько видовых студий в сторону Турции (горы и море) площадью 29,3 м2 за 41020$ (1400$ за м2). Это хорошее предложение и с учетом того, что проект пользуется очень высоким спросом, продать его будет легко на любом этапе строительства. В общем я бы обратил на них внимание)
Сделаю расчет по одной из таких студий, стоимость 41020$ (38 этаж), первый взнос 30% 12306$, остаток 28714$ / 32 = 897$ ежемесячные платежи.
Резюме по проекту я написал выше) А и чуть не забыл: дополнительно нужно оплатить подключение к тепловой системе, в доме будет собственная газовая котельная, стоит это 1500$ (оплатить можно до 31.12.2023 г.)