Обещание расширить льготную ипотеку россиянам не поможет
Даже по сниженной ставке за нормальное жилье придется платить больше и влезать в долги
Президент России Владимир Путин предложил расширить льготную ипотеку под 6,5% годовых на покупку нового жилья, которая до настоящего момента распространялась на займы до 3 миллионов рублей в регионах и до 8 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге.
«Сейчас нужно обязательно расширить возможности для выбора комфортного современного жилья. И в этой связи предлагаю распространить льготную ипотеку на новое жилье стоимость не до 3, как прежде, а до 6 миллионов рублей. А в крупнейших агломерациях, Московской, Санкт-Петербургской, до 12 миллионов рублей. Здесь цены на недвижимость объективно выше, чем в целом по России», — сказал президент 23 июня, во время своего очередного обращения к россиянам в условиях пандемии.
«СП» поинтересовалась у экспертов рынка недвижимости, удалось ли этой мере государственной поддержки за два предыдущих месяца оживить рынок первичной недвижимости, и каких перспектив стоит ожидать от нее в дальнейшем.
— К сожалению, пока что нельзя сказать, что субсидированная ипотека кардинальным образом повлияла на ситуацию на рынке новостроек Москвы, — заявил изданию управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Если смотреть по количеству сделок, показатели мая оказались хуже, чем в апреле — число зарегистрированных договоров долевого участия уменьшилось на 20%. В годовом выражении снижение оказалось более драматичным — почти на 60% (3,1 тысячи ДДУ в мае этого года против 7,6 тысячи ДДУ в мае прошлого).
Но все не так однозначно плохо, нужно сделать несколько оговорок. Из-за длительных праздников май традиционно считается малоактивным. И не будем забывать, в каких условиях работали девелоперы: действовал режим самоизоляции, офисы продаж не работали, отделения МФЦ были закрыты, полмесяца были заморожены стройки. Сейчас после снятия ограничительных мер офисы и МФЦ возобновили работу в обычном режиме, покупатели возвращаются на рынок, реализуется отложенный спрос, что позволяет нам надеяться на более позитивные результаты в июне.
«СП»: — А как много ипотечных сделок было в структуре продаж за последние месяцы?
— В абсолютных цифрах количество ипотечных сделок в Москве в мае снизилось на 10% по отношению к апрелю и составило 2,4 тысячи договоров. Однако доля ипотеки достигла рекордных значений. По данным ДОМ. РФ свыше 20% всех кредитов в стране приходится на льготную ипотеку.
Увеличение доли ипотеки означает не только рост ее доступности для населения, но и то, что у людей просто нет денег. В условиях резкого падения реальных доходов и роста безработицы потенциальному заемщику важна не столько стоимость кредита, сколько уверенность в своих возможностях его выплачивать. С этим как раз большие проблемы.
«СП»: — До предложения президента условия льготной ипотеки ограничивали сумму кредита — 8 миллионов рублей для Московского региона. Сколько квартир попадали под этот критерий, и соответствовали ли установленные лимиты среднерыночной стоимости жилья?
— При первоначальном взносе в размере 20% и сумме кредита 8 миллионов рублей по программе льготной ипотеке можно было приобрести квартиру стоимостью до 10 миллионов рублей. Доля квартир с такой ценой в Москве на первичном рынке по разным подсчетам составляет от 37 до 45%. При этом средний бюджет покупки на рынке новостроек Москвы составляет 12,8 миллиона рублей. Чтобы воспользоваться пониженной ставкой, заемщикам приходится ужиматься, чаще всего они не готовы жертвовать локацией и выбирают жильё меньшей площади. По данным ЦИАН, средняя площадь ипотечной квартиры за прошедший месяц в Москве заметно уменьшилась — с 58,6 до 53,6 квадратного метра.
Но есть города, где ситуация хуже. Так, наименее доступные новостройки по программе льготной ипотеки находятся в Екатеринбурге, где только 8% предложения на рынке новостроек соответствует ценовым ограничениям, в Казани и Нижнем Новгороде этот показатель равен 15%. При действующем лимите в 3 миллиона рублей средний бюджет квартиры в строящихся домах в указанных городах составляет 5 миллионов.
«СП»: — Поговорим о сроках программы. Изначально ее действие было ограничено до ноября 2020 года. Сейчас её предлагают продлить, насколько это целесообразно?
— Действительно, сначала речь шла о продлении льготной ипотеки до конца года. Но буквально на днях депутаты Госдумы попросили ЦБ расширить программу и на следующий год. И в этом есть здравый смысл — последствия текущего кризиса будут ощущаться продолжительное время, экономическая активность восстановится только к концу этого года или в начале следующего. Тогда же ожидается пик спроса на субсидированную ипотеку. Поэтому срок действия программы необходимо продлить.
«СП»: — Помимо льготной ипотеки со ставкой 6,5%, какие еще специальные продукты предлагает государство заемщикам?
— Во время вспышки коронавируса стали появляться отраслевые ипотечные программы. Так, ДОМ. РФ разработал специальное предложение для медицинских работников. Ставка при покупке жилья в новостройке менее выгодная — 7,4%. Но, в отличие от госпрограммы льготной ипотеки под 6,5%, ДОМ. РФ позволяет рефинансировать ранее взятые кредиты по той же ставке 7,4%. Программа доступна врачам и работникам медицинских организаций вне зависимости от категорий и наличия высшего медицинского образования. Её действие ограничено — до 31 декабря 2020 года.
«СП»: — Чтобы повысить доступность льготной ипотеки для населения, правительство предлагает уменьшить размер первоначального взноса. Как вы оцениваете данную меру?
— За долгие годы работы банки разработали определенные стандарты, согласно которым низкорисковыми ипотечными кредитами являются займы с первоначальным взносом в 20%. По мнению кредитных организаций, если заемщик не смог самостоятельно накопить на первоначальный взнос такую сумму, риск просрочки увеличивается. Поэтому, с одной стороны, снижение размера первоначального взноса увеличит число покупателей квартир, но, с другой стороны, может привести к росту доли просрочки в ипотечном портфеле. Напомню, на сегодняшний день эта доля составляет не более 1,5%.
«СП»: — Как раз чтобы избежать роста просроченной задолженности правительство подписало закон об ипотечных каникулах для людей, пострадавших от коронавируса. Насколько эффективная данная мера, и как часто к ней прибегают заемщики?
— Закон дает возможность ипотечным заемщикам один раз обратиться в банк для получения отсрочки по платежам до 30 сентября 2020 года, при условии, если кредит оформлен до вступления закона в силу — до 3 апреля 2020 года. Однако не все желающие смогут воспользоваться каникулами, а только те, у кого получится доказать, что за последний месяц их доход уменьшился на 30% по сравнению со средним доходом в 2019 году.
Для этого в банк потребуется предоставить соответствующие документы: выписку из регистра госуслуг о регистрации в качестве безработного, больничный, приказ о переводе сотрудника в неоплачиваемый отпуск, справка о доходах в места работы. Очевидно, что люди с неофициальным заработком не имеют возможности таким образом реструктуризировать свой долг. Да и те, кто получает «белую» зарплату, во время карантина испытывали сложности с оформлением справок, так как многие офисы были закрыты, отделения МФЦ не работали.
И еще один важный момент — во время льготного периода пени и штрафы за просрочку не взимаются, однако банк продолжает начислять проценты на остаток долга, погасить которые заемщик должен по окончании каникул. То есть в целом ипотечные каникулы удорожают кредит. Осознавая это, многие заемщики, оказавшиеся в сложной финансовой ситуации, отказались от каникул и продолжали вносить платежи, занимая деньги у родственников и знакомых.