В России разрабатывают программу ипотечных кредитов для индивидуального жилищного строительства
Ипотека на частные дома имеет высокую степень риска. Будут ли банки выдавать такие кредиты более охотно после введения программы?
В России начали разрабатывать программу ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство под 6,5-7,5% годовых, пишут «Известия». Сегодня ставки для этой категории достигают 9-12%, а кредиты на ИЖС занимают не более 5% в общем объеме ипотечного кредитования.
Ипотека на частные дома имеет высокую степень риска, так как такое жилье не стандартизировано, дома строят разные и не всегда в выгодном месте. Будут ли банки выдавать такие кредиты более охотно после введения программы? Ситуацию комментирует руководитель проекта «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников.
— Банк зарабатывает на разнице между стоимостью денег для банка и той процентной ставкой, по которой он эти деньги выдает. И эта разница, по мнению сотрудников многих банков, должна составлять 3%. То есть маржа должна составлять 3%. Маржа — это не прибыль, в марже заложены расходы на всякий случай, операционные расходы и прибыль банка. Если кто-то будет субсидировать банку деньги, если для банка деньги будут стоить, допустим, 4-5%, то банк прибавляет те самые 3% маржи и выдает по более высокой процентной ставке. Поэтому это вопрос не к банку, это вопрос к тому, кто готов банку компенсировать его затраты.
— Если кредит возьмут, а дом не построят, чем он может быть обеспечен?
— Тут есть вопрос к качеству заемщиков. Если у заемщика хорошая должность, высокая зарплата, если он работник крупной «белой» организации, если у него большой первоначальный взнос, то банку все равно, какое имущество находится в залоге у этого самого банка. И наоборот, если заемщик рискованный, то тогда уже основной вопрос к качеству залога, насколько этот объект ликвидный. Поэтому по загородке тут все будет предельно просто, там будет более высокий первоначальный взнос от заемщика.
Возможно, программа льготной ипотеки на ИЖС будет иметь те же механизмы защиты, что и при льготном кредитовании квартир в новостройках, которое действует для россиян с мая по ноябрь 2020 года. Речь идет о проектном финансировании и эскроу-счетах, говорит директор по коммуникациям финансового маркетплейса «Сравни.ru» Александра Краснова.
— Я думаю, это будет похоже на льготную ипотеку по квартирам. Тем более ставки обещают такие же, как для льготной ипотеки по квартирам. Единственное, будут некоторые ограничения на типы домов, на, может быть, материалы, потому что если мы посмотрим на льготную ипотеку сейчас, то там есть ограничения по сумме ипотеки, по банкам, которые кредитуют недвижимость. То есть все-таки те, кто выдает кредиты, то есть банки, стараются сделать продукт для себя выгодный и менее рискованный.
— Насколько это вообще рискованный кредит, учитывая, что сложно продать дом, сложнее, чем квартиру?
— Во времена пандемии дома, наоборот, приобрели какую-то особенную ценность, потому что все боятся карантина, а дом — это отличный вариант, когда ты сможешь сидеть дома, но в то же время гулять на участке и дышать свежим воздухом. Если мы посмотрим на спрос на дома, на загородную недвижимость, она в этом году очень выросла, и хотя до конца лета ожидался некоторый спад, его не происходило. С домами такая проблема — их не то чтобы прямо сложно продать, но для домов нужна какая-то более дорогая и сложно устроенная страховка. Даже если мы посмотрим на обычное страхование загородной недвижимости, эту страховку не так просто оформить, там намного больше рисков. Думаю, это распространится на новый закон по льготной ипотеке для домов.
Кроме того, по словам руководителя рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александра Якубовского, будет создан банк типовых проектов частных домов. Сколько денег потребуется на программу льготной ипотеки ИЖС, пока не подсчитали.
На программу льготной ипотеки на квартиры в новостройках под 6,5% было выделено 900 млрд рублей. Объемы ИЖС не так высоки, но спрос в ближайшие пять лет может достичь 3 млн домов — это примерно 450 млн квадратных метров. Сейчас ежегодно в стране возводится только около 33 млн квадратных метров, сказал Якубовский.