Новая реальность: как рынок жилья Москвы переживает коронакризис
Автор: Максим Мельников, Генеральный директор ЦИАН
Начало 2020 года выдалось непростым: падение цен на нефть, девальвация рубля, закрытие границ с другими странами. Но главным «черным лебедем» рынка недвижимости стала пандемия коронавируса. Оказавшись в двухмесячной самоизоляции, бизнес перестроился на работу в режиме онлайн, однако не все прошло гладко. Покупатели рассчитывают на скидки и переносят сделки «на потом». Продавцы — увеличивают цены и предлагают работать дистанционно. К чему привело такое противостояние и в каких сегментах произошел обвал спроса и цен?
Аренда жилья
Первым на введенный режим самоизоляции отреагировал самый мобильный сегмент — долгосрочная аренда. С пандемией коронавируса нагрузка на семейный бюджет увеличилась из-за сокращения доходов, многие были вынуждены освободить квартиры. Всего за два месяца самоизоляции свободного жилья под аренду стало больше на четверть. В такой ситуации снижение ставки — самый простой способ поддержать спрос. До карантина снять однокомнатную квартиру в среднем можно было за 39 тыс. руб., а это примерно четверть от среднемесячного дохода столичной семьи. Сегодня — за 35 тыс. руб. На практике же арендаторы могли рассчитывать на временную скидку в самоизоляцию до 20–30%.
Впрочем, спрос на долгосрочную аренду на фоне ослабления карантинных ограничений растет — рынок возвращается к докризисным значениям. В апреле количество просмотров объявлений о сдаче в аренду по сравнению с прошлым годом снизилось в полтора раза. В мае разрыв сократился до 25%. Сегодня можно переехать в лучшую локацию фактически без доплаты, и стоит воспользоваться таким моментом.
Уже к сентябрю вместе с началом нового учебного года и, вероятно, возврата многих сотрудников с удаленки ставки аренды снова пойдут вверх. Поэтому сейчас у арендаторов есть буквально двух-трехмесячный временной лаг, когда на фоне коронакризиса удастся снять жилье со скидкой 10–15%. Главное — искать долгосрочные варианты, а не бюджетные объекты на пару месяцев, которые вскоре отыграют в ставке.
Посуточная аренда
Конкуренцию в сегменте долгосрочной аренды усилили и коллеги по цеху — рантье, специализирующиеся на посуточной сдаче недвижимости. Спрос на нее обеспечивали в основном туристы, только в прошлом году Москву посетили около 40 млн человек. Поэтому отмена транспортного сообщения с другими странами существенно ударила по бизнесу. Средняя ставка аренды просела на 20%: снять квартиру на сутки в Москве можно в среднем за 2,4 тыс. руб. Без туристов сегмент поддерживают сами москвичи, перешедшие на удаленку. Обеспечить в собственной квартире рабочую обстановку удается не всем. И жилье с посуточной арендой становится тем самым временным офисом на время самоизоляции.
Сейчас рантье уже нет смысла перепрофилировать бизнес под долгосрочную аренду — спрос возвращается к прошлогодним значениям, а отсутствие иностранных туристов будет частично компенсировано внутренним спросом — мы точно так же не можем попасть за границу, но вряд ли это станет массовой причиной отказов от очередного отпуска.
Вторичная недвижимость
Снижение активности коснулось и продавцов квартир, которые, впрочем, не идут на уступки, а даже повышают цены. За карантин стоимость жилья на вторичном рынке выросла на 2%, несмотря на снижение числа сделок в Москве — в мае на 64%. Клиенты не готовы приобретать жилье не глядя, зато используют время для активного мониторинга. Для оживления спроса продавцы предлагают онлайн-туры, которые получат распространение и после завершения самоизоляции. Но на вторичном рынке имеют большое значение переговорные процессы — достичь единого знаменателя без личной встречи сложно, особенно если в сделке нет риелтора, выполняющего роль консультанта.
В ближайшие полгода, для того чтобы продать квартиру, придется идти на уступки даже после снятия всех ограничений в городе. Дорогая в сравнении с первичкой ипотека играет против вторичного рынка, что вместе с отсутствием финансовой уверенности у большинства покупателей приведет к сокращению спроса. Его полное восстановление мы ожидаем только в следующем году.
Новостройки
В сегменте новостроек продажи в апреле-мае упали в два раза, а средняя цена «квадрата» снизилась на 1% — до 203 тыс. руб. Спасательным кругом застройщиков стала льготная ипотека под 6,5% годовых, действующая только на первичном рынке. Именно новость о субсидировании ставки стала тем самым переломным моментом, когда после нескольких недель падения количество поисковых запросов от клиентов превысило прошлогодние показатели. И это ожидаемо: средний размер ипотечного кредита в Москве — 5,3 млн руб., утвержденного лимита в 8 млн с запасом хватит для большинства столичных покупателей. Поэтому прямого снижения цен на новостройки ждать не стоит — это негативно сказывается на репутации застройщика, осложняет его отношения с банками, сводит на нет инвестиционный потенциал проекта.
Впрочем, шанс получить скидку сегодня выше, чем в начале года. Оптимально купить квартиру в новостройке как минимум за несколько недель до прекращения субсидирования — ближе к этой дате девелоперы начнут активно наращивать цены. Можно провести аналогию с концом 2016 года, когда за счет желающих попасть в последний вагон уходящего поезда (взять льготную ипотеку) застройщики в декабре повышали цены. Хотя конец года — это традиционно время для самых щедрых скидок. В этот раз последний месяц льготной ипотеки придется на октябрь — лучше купить квартиру не позднее сентября.
Загородная аренда
С коронакризисом на рынке недвижимости начались непростые времена, но только не для загородной аренды. Рассчитывая переждать пандемию за городом, клиенты буквально сметали ликвидные варианты, приезжая на первый и единственный просмотр со всеми вещами, заключая договор сразу, без советов с семьей и времени «на подумать». Число просмотров объявлений увеличилось в пять раз по сравнению с прошлым годом! Дорогие особняки на Рублевке были так же популярны и востребованы, как и стандартные домики в дачных кооперативах. Причем сегодня ставка аренды для загородки даже ниже, чем в марте: снять дом можно за 80 тыс. руб. в месяц.
Предстоящий сезон отпусков без возможности поездки за границу также поддерживает высокий спрос на загородную аренду — трехмесячный отдых в собственном доме обойдется примерно в ту же стоимость, что и двухнедельная семейная поездка на море. Неплохой альтернативный вариант за неимением выбора на сегодняшний день.
Кого-то самоизоляция и закрытие границ сподвигли не просто арендовать, а сразу купить дом — обойдется это сегодня в среднем в 17 млн руб. в Московской области. Коронавирус оказался на руку собственникам загородных объектов — спрос на них вырос за время карантина в два раза. Впрочем, в течение лета ставки аренды будут снижаться — основная часть желающих уже нашли дом своей мечты (для аренды или покупки), клиентов становится меньше, как и ликвидных вариантов на рынке. К тому же примерно за ту же стоимость можно снять дом в Краснодарском крае — россияне, работающие на удаленке, рассматривают и такие альтернативные варианты.
Новая реальность
В конечном счете — что такое кризис на рынке недвижимости? Это не просто снижение числа сделок или звонков. Это новая реальность, когда классические стратегии и привычные действия уже не приводят к ожидаемым результатам. Выбирая свою реакцию на обстоятельства, мы серьезно влияем на сами обстоятельства. Режим самоизоляции отчасти приблизил будущее и помог выявить существующие пробелы в дистанционном взаимодействии. Эпидемия рано или поздно закончится, спрос и цены постепенно восстановятся. Стоит помнить, что любой кризис на рынке можно использовать с выгодой. Сегодня как никогда раньше — рынок покупателя и арендатора. Следующие несколько месяцев — это хорошая возможность совершить сделку по ценам двух-трехлетней давности. Главное — адекватно оценить и спрогнозировать свои возможности с учетом новой экономической действительности.
Больше статей в Telegram: https://t.me/realestate_rf
