Льготная ипотека слишком дорого обошлась государству
Застройщики не готовы подписаться под прогнозами о будущем рынка недвижимости до конца года
Как сообщает управление Росреестра по Москве, за период действия государственной программы льготного кредитования жилья в столице зарегистрировано почти 3 тысячи ипотечных договоров по ставке 6,5% и менее. Так, только за первые 2 недели последнего летнего месяца зафиксировано 767 таких сделок, в том числе 759 договоров участия в долевом строительстве, 6 соглашений об уступке права требований по ДДУ на приобретение жилых помещений с использованием кредитных средств, а также 2 права собственности.
«Запущенная в текущем году государственная программа, предусматривающая льготную ставку банков на приобретение квартир в новостройках, в значительной степени оживила столичный рынок недвижимости и, возможно, подстегнула откладывающих покупку граждан вложиться в жилье сейчас. Такие выводы подтверждает и статистика: по итогам семи месяцев именно ипотека демонстрирует наименьший разрыв с аналогичным периодом прошлого года — всего 6%, тогда как другие показатели рынка из-за сложной эпидемиологической ситуации в апреле-мае все же более заметно снизились в годовом выражении», — констатировал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Между тем, сроки действия программы льготной ипотеки подходят к концу, и на рынке царит неразбериха — покупатели не знают, продлят ли субсидирование, вырастут ли цены на новостройки, ждать ли скидок и акций. «СП» поинтересовалась у застройщиков — как может развиваться ситуация на рынке жилья в ближайшие месяцы, и что будет означать для него возврат к базовым ипотечным ставкам?
Возвращение к увеличенным процентам отпугнет потенциальных заемщиков, замедлит темпы роста ипотечного кредитования и уменьшит покупательскую активность на рынке новостроек, — заявил изданию управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Поэтому до ноября заёмщики попытаются заскочить в последний вагон уходящего поезда, а кто не успеет оформить кредит на выгодных условиях, отложит покупку квартиры до лучших времен, дожидаясь уменьшения базовых ставок.
Но я бы не стал преждевременно давать пессимистичный прогноз, так как вероятность продления срока действия программы велика. Вспомним, как принималось решение о продлении аналогичной программы в предыдущий кризис, субсидирование было запущено в марте 2015 года и завершилось только 1 января 2017 года.
«СП»: — Почему субсидирование ипотечных ставок превратилось в регулярную меру поддержки застройщиков во время кризиса? И насколько дорого оно обходится государству?
— Строительная отрасль — мощный драйвер развития, способный вытянуть из кризиса экономику страны. Правительство это хорошо понимает. Кроме того, поддержка застройщиков в непростой период позволит завершить начатые проекты, выполнить обязательства перед дольщиками и избежать социального напряжения в будущем.
Если говорить про финансовую сторону вопроса, сама по себе программа затратная — на возмещение банкам недополученных доходов потребуется около 6 миллиардов рублей. Но средства, потраченные на субсидирование, вернуться в бюджет вместе с налогами, которые заплатят собственники новых квартир, а также компании, задействованные в строительстве и смежных отраслях.
«СП»: — В каком случае продление сроков действия льготной ипотеки может не потребоваться?
— Необходимость в субсидировании может отпасть, если средняя ставка по базовым ипотечным программам приблизится к уровню льготной ставки 6,5%. Пока что разрыв между ними составляет 2 процентных пункта. В будущем он будет сокращаться по мере снижения ключевой ставки ЦБ. Напомню, на сегодняшний день её значение 4,25%. До конца текущего года запланировано еще несколько заседаний, возможно к концу года ставка еще снизится, что даст возможность банкам пересмотреть условия кредитования по программам вне господдержки.
«СП»: — Что предпримут застройщики, чтобы поддержать покупательский спрос, если программу субсидирования не продлят?
— Даже пока действует льготная ставка, застройщики предлагают различные инструменты, способные снизить финансовую нагрузку на покупателей жилья. Сейчас, когда доходы населения стремительно снижаются, такая помощь актуальна. Например, появились программы со ставками на уровне 0,01 — 0,5% на ограниченный срок обслуживания кредита — на несколько месяцев, на год или пока не построится дом.
Как работает такой механизм? Девелопер предлагает клиенту на выбор скидку или освобождение от выплаты части процентов по кредиту. То есть девелопер ничего не теряет, просто предлагает различные варианты. Для людей, которые живут в съемном жилье, пока строится дом, вариант с отсутствием ежемесячных платежей конечно предпочтительнее.
Что еще могут предпринять застройщики? Логично было бы ждать от них скидок и акций, но из-за растущей себестоимости строительства они не пойдут на дисконт. Так было в апреле и мае, когда стройки не работали, квартиры плохо продавались, но девелоперы продолжали держать цены. Дополнительные скидки были единичными и встречались только в изначально переоцененных проектах.
«СП»: — Чтобы решиться на покупку квартиры, нужно учесть множество факторов — оценить вероятность продления господдержки, перспективы ключевой и ипотечных ставок, динамику ценообразования, возможность новогодних скидок и акций. Дайте простой совет обывателю, когда покупать квартиру.
— Решать квартирный вопрос надо тогда, когда он возникает, вне зависимости от перечисленных факторов и экономической ситуации в стране. Хранить сбережения на депозитах, проценты по которым сегодня едва ли покрывают инфляцию, ожидая, что цены и ставки упадут — точно не стоит. Да, можно рассчитывать на предстоящие новогодние скидки, но будет ли декабрь традиционным? Лично я не готов подписаться под каким-либо прогнозом.