Законотворчество: ипотека — дешевле, кадастровая оценка — честнее, деньги дольщиков — раньше
На прошлой неделе у игроков рынка недвижимости были темы для обсуждения: законодательных планов, инициатив и нововведений опять, как говорится, вагон и маленькая тележка. Вот лишь некоторые из них
Проект Программы действий по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования, принятие которой предусмотрено Общенациональным планом действий, обеспечивающих восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения, содержит много пунктов. Среди них портал «Единый ресурс застройщиков» выделяет ключевые:
- продлить программу льготного ипотечного кредитования по ставке 5% годовых до конца 2021 года, бюджетные затраты на реализацию данного пункта составят 372,6 млрд рублей;
- снизить молодым семьям — очередникам (их насчитывается 231,3 тысячи) ставку по ипотеке также до 5%, что потребует в свою очередь бюджетного финансирования в размере 243,53 млрд рублей;
- в целях запуска новых проектов с рентабельностью ниже 15% и коэффициентом покрытия долга денежными потоками менее 1,2 субсидировать кредитным организациям недополученные доходы, объем финансирования составит при этом около 55 млрд рублей;
- в целях завершения строительства проблемных объектов предлагается выделять ежегодно в течение трех лет не менее 100 млрд рублей;
- дополнительно профинансировать программу «Стимул» в 2020-2021 годах за счет освоения сумм, запланированных на 2023-2024 годы.
Также программа содержит предложения по развитию инструментов накопления на первоначальный взнос по ипотеке, вовлечению в оборот федеральных земельных участков для целей жилищного строительства, развитию института комплексного индивидуального жилищного строительства и института арендного жилья и целый ряд других.
Прогнозный уровень ввода жилья по итогам 2020 года, который приведен в программе, — 75,8 млн квадратных метров, при выполнении предложенных мероприятий показатель может вырасти до 82 млн, и только реализация всех мер поддержки в полном объеме позволит достичь отметки 120 млн — именно столько жилья должно вводиться по всей стране к 2024 году. Вообще, в общенациональном плане содержится более 200 инициатив по направлению «Строительство и ЖКХ» — правительству предстоит до конца июня полностью доработать документ и уже с 1 июля приступить к его воплощению в жизнь.
Комитет Госдумы по финансовому рынку подготовил положительное заключение на внесенный группой депутатов от фракции «Справедливая Россия» законопроект, который запрещает накладывать арест на специальный счет в банке, где аккумулируются взносы граждан на ремонт многоквартирных жилых домов, сообщает «Интерфакс». Взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов зачисляются либо на специальный счет в банке, либо на счет регионального оператора капитального ремонта. Все зачисленные средства должны расходоваться исключительно на капремонт.
При этом, как отмечалось в пояснительной записке к законопроекту, появилась практика, при которой на счета капитального ремонта накладывался арест по исковому заявлению от ресурсоснабжающих организаций за долги по коммунальным услугам. «Проектируемая норма, предполагающая недопустимость наложения ареста на денежные средства, находящиеся на специальном счете и предназначенные для оплаты работ, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества в МКД, позволит обеспечить права и законные интересы собственников жилых помещений», — говорится в заключении комитета.
Госдума большинством голосов одобрила в первом чтении проект федерального закона, вносящего изменения в государственную кадастровую оценку (об этом законопроекте Business FM подробно рассказывала в ноябре прошлого года). По словам заместителя председателя правительства Виктории Абрамченко, «законопроект, прежде всего, нацелен на обеспечение прозрачности и публичности процедур определения справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости с тем, чтобы сами правообладатели недвижимости могли влиять на оценку до утверждения ее результатов. Концепция законопроекта исходит из принципа — любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости».
Как отмечается в официальном пресс-релизе Росреестра, «важной новеллой законопроекта является новый и более совершенный механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости. Для этого на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости будет рассчитываться индекс рынка недвижимости. В случае его снижения более чем на 30% он будет прямо применен ко всем кадастровым стоимостям. Таким образом, кадастровая стоимость будет уменьшена путем умножения на величину индекса. Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и в случае существенного снижения применит его».
Росреестр и Федеральная нотариальная палата (ФНП) разработали «дорожную карту» по совершенствованию информационного взаимодействия для повышения качества услуг, в частности, упрощения процесса госрегистрации прав на недвижимость при подаче заявления через нотариусов. За прошлый год в электронном виде нотариусами было направлено на госрегистрацию более 3 млн пакетов заявлений и 5 млн запросов о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН. С февраля 2019 года электронная подача документов в Росреестр стала обязательным действием нотариуса в рамках системы «одного окна» при удостоверении им сделки с недвижимостью или при выдаче свидетельства о наследстве.
«Дорожная карта» направлена на дальнейшую оптимизацию текущих и внедрение новых инструментов электронного взаимодействия регистратора и нотариата, обмен информацией о планируемых мероприятиях, совершенствование нормативной базы. Как отметил руководитель Росреестра Олег Скуфинский, «в будущем нотариально удостоверенные сделки должны регистрироваться в ЕГРН практически в режиме реального времени. Будем совместно разрабатывать новые инструменты в интересах наших заявителей».
Заявители действительно в выигрыше, рассказал Business FM руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Игорь Майданов, руководитель управления Росреестра по Москве
«С февраля 2019 года, когда вступили в силу изменения, в соответствии с которыми нотариусы вправе направлять в Росреестр все удостоверенные документы в электронной форме, в управление (включая май текущего года) поступило свыше 155 тысяч заявлений, 99,9% которых — в электронном виде. Причем 35% от общего числа поступивших за этот период онлайн-заявлений приходится именно на нотариусов. Такой порядок получения услуг ведомства существенно экономит время заявителей — ведь подготовкой, проверкой, удостоверением, направлением документов, а также их последующей выдачей занимаются нотариусы. Кроме того, в настоящее время сроки рассмотрения онлайн-заявлений занимают пять дней, а в случае, когда документы направлены нотариусом, всего один день».
Кроме того, Росреестр и Федеральная нотариальная палата в ближайшее время разработают и представят в правительство предложения об оптимизации возврата государственной пошлины.
И по старой доброй традиции — не обошлось без очередного поворота в деле «мягкого эскроу». Минстрой России поддержал законопроект депутата Николая Николаева о раскрытии счетов эскроу после ввода дома в эксплуатацию, а не после регистрации права собственности на первую квартиру, как определено ныне действующим законодательством. По мнению главы Минстроя Владимира Якушева, благодаря такому решению застройщики получат свои деньги по меньшей мере на три месяца раньше, сообщает ТАСС.
О том, что счета эскроу надо раскрывать по ходу строительства, а не в самом его конце, говорится все последние годы. В недавно опубликованном материале Business FM «Поддержка на начальном этапе» опрошенные порталом застройщики из разных регионов страны хором говорили: «мягкий эскроу» — самая действенная (а по мнению некоторых, вообще единственная) мера, способная активно запустить новые стройплощадки и помочь выйти на действительно серьезные строительные объемы.
Однако пока банковская система — и Владимир Якушев еще раз это подчеркнул — к подобному не готова. А вот раскрывать счета сразу после ввода дома в эксплуатацию вполне можно. «Считаем, что здесь уже никаких рисков нет», — отметил глава Минстроя на правительственном часе в Совфеде.
Финансовый директор компании «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев называет данную меру очень своевременной и очень действенной сразу по нескольким причинам.
Дмитрий Соболев, финансовый директор компании «Сити-XXI век»
«После разрешения на ввод у дольщиков пропадают все риски: дома уже сданы, соответствующая служба их приняла. И второе: к моменту получения разрешения на ввод все затраты уже произведены, то есть деньги дольщиков использованы максимально эффективно. Тем не менее на встречах, в том числе с Минстроем, были примеры из регионов и из крупных городов, когда по тем или иным, иногда не очень зависящим от сторон причинам регистрация занимала не только месяц, но и существенно больше. Мы понимаем, что, когда все вложения уже сделаны, кредитная нагрузка для застройщика максимальная. И это действительно существенная сумма, это десятки миллионов: если мы возьмем, например, подмосковные проекты, условно, 50-100 тысяч метров, то это будет 20-40 млн рублей в месяц, которые застройщик должен будет платить банку».
Так что принятие новых правил станет существенной помощью: застройщик сможет быстрее выполнить свои обязательства, рассчитаться с банком и получить накопленные на счетах эскроу деньги дольщиков. При этом дольщики остаются максимально защищенными — нововведение нисколько не повышает ничьи риски, считает Дмитрий Соболев, подтверждая тем самым слова Владимира Якушева.
Вопрос о том, почему, постоянно натыкаясь на отказ ЦБ даже обсуждать тему поэтапного раскрытия эскроу, Минстрой, профильные комитеты Госдумы или кто-нибудь еще не додумался предложить вышеописанную схему раньше, остается без ответа.