Ипотека продолжила дешеветь: когда ставки достигнут дна?
Российские банки продолжили снижать ставки по ипотеке. За последние три недели стоимость кредитов на покупку жилья пересмотрели ВТБ, Райффайзенбанк, Абсолют Банк и Новикомбанк. Снижение ставок по ипотечным кредитам может продолжиться до конца года, допускают участники рынка
Выдача ипотечных кредитов вышла на докризисный уровень, несмотря на неопределенность с ходом пандемии и ее экономическими последствиями. Июль 2020 года попал в тройку месяцев с максимальной выдачей ипотеки за всю историю российского рынка. По данным «Дом.РФ» и Frank RG (ЦБ опубликует показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в конце августа), за месяц российские банки выдали 140 000 ипотечных кредитов на 340 млрд рублей, что на 40% больше, чем годом ранее, в количественном выражении и на 53% в денежном. Предыдущие рекорды были в декабре 2018 года (157 236 кредитов на 340,9 млрд рублей) и в декабре 2019 года (145 188 кредитов на 345,1 млрд рублей).
В ВТБ заявили, что по итогам июля банк зафиксировал ежемесячный прирост ипотечных продаж. Если в мае банк выдал ипотеку на 62 млрд, то в июне – 76,2 млрд, а в июле уже почти 78 млрд рублей.
В июле банк «Дом.РФ» выдал около 3700 ипотечных кредитов на сумму почти 10 млрд рублей, что выше показателей июля прошлого года на 70%, сообщил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.
Столь резкий рост выдач ипотечных кредитов объясняется воздействием нескольких факторов. В апреле заработала масштабная госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% годовых на новостройки. С мая власти начали ослаблять ограничения из-за карантина, и свою роль сыграл отложенный спрос. «Из-за карантина у граждан были ограничены возможности оформления сделок купли-продажи недвижимости, в том числе из-за закрытия МФЦ. В июне МФЦ возобновили работу, а граждане смогли реализовать отложенный спрос», — объясняет генеральный директор Объединенного кредитного бюро Артур Александрович.
Еще один важный фактор — банки продолжают снижать ставки по ипотечным кредитам и рефинансированию ипотеки. Банк России с 26 июля снизил ключевую ставку до рекордно низких 4,25%, вслед за этим продолжили снижаться и ипотечные ставки. У Райффайзенбанка с 30 июля минимальная ставка на покупку недвижимости в новостройке составляет 7,77% годовых (снижение на 0,22 п.п.), а на вторичном рынке — 8,19% (на 0,10 п.п.). Новикомбанк уменьшил ставки по ипотечным кредитам для зарплатных и корпоративных клиентов, сейчас они составляют 7,8%-8%,
Абсолют Банк с 3 августа снизил ставки по программам ипотечного кредитования на покупку жилья на первичном и вторичном рынках. Минимальная ставка сейчас от 8,1% при наличии договора коллективного страхования для заемщиков, стандартная — 8.25% годовых.
ВТБ с 5 августа опустил ставки по всей линейке базовых ипотечных программ на 0,5 п.п. Кредит на готовое и строящееся жилье банк предлагает по ставке от 7,4% годовых, в рамках дальневосточной ипотеки – 1%. Крупнейший игрок, Сбербанк, 7 июля объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам на 0,5 п.п. До этого кредитная организация уменьшала ставки в мае на 0,4–0,5 п.п. Минимальная ставка по ипотеке на готовое жилье, согласно сайту банка, составляет сейчас 7,3% годовых (при сделке через сервис «ДомКлик»). В рамках программ с застройщиками минимальная ставка на первичном рынке жилья в первые два года составляет 4,1%, а затем 5,4% годовых.
Росбанк за последние три месяца несколько раз корректировал условия по ипотечному кредитованию в сторону снижения ставок. Промсвязьбанк действовал аналогично в июне, снизив стоимость ипотеки на 0,4-1,3 п.п. (ставка на вторичном рынке от 8,1% годовых).
По данным компании «Русипотека», на конец июля средняя ставка ипотечного кредитования в России на первичном рынке составляет 8,58%, на вторичном — 8,74%, рефинансирование — 8,55% годовых (для кредитов на срок 15 лет, взнос — 30%, при комплексном ипотечном страховании).
Ставки могут быть еще ниже
Forbes обратился в топ-20 банков по размеру ипотечного портфеля. Восемь кредитных организаций не исключили возможность и дальнейшего снижения ставок. «Дальнейшее изменение ставок будет зависеть от развития рыночной ситуации, при этом для нас стратегически важно поступательно развивать ипотечные программы с точки зрения их доступности для все большего числа заемщиков», — сообщили в ВТБ.
Сбербанк изменение условий кредитов не комментирует.
Предправления Абсолют Банка Татьяна Ушкова заявила, что дальнейшее снижение зависит от действий ЦБ по ключевой ставке. В банке ТКБ также могут изменить ставки в зависимости от изменения стоимости денег на межбанке, конкурентной среды, а также действий и заявлений ЦБ, сказал директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. Похожей позиции придерживаются в Ак Барс Банке.
Руководитель департамента ипотечного кредитования Альфа-банка Артем Иванов отметил, что динамика ставок будет зависеть как от поведения рынка, так и от динамики снижения ключевой ставки и котировок пятилетних ОФЗ. «Возможно, волна снижения ставок пройдет в ноябре — декабре, после завершения госпрограммы», — предположил Иванов.
РНКБ в ближайшее время уменьшит стоимость ипотечных кредитов. В настоящее время ставки в банке начинаются от 7,8% годовых.
«Снижение ставок по ипотечным кредитам вне госпрограмм, вероятно, продолжится до конца года, если не произойдет событий, которые повлияют на денежно-кредитную политику Банка России в сторону ужесточения», — считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Темпы снижения средневзвешенной ипотечной ставки будут умеренными – на 0,25-0,5 п. п., добавляет она.
По оценке директора-руководителя направления банковских рейтингов агентства НКР Михаила Доронкина, ставки по собственным программам банков (без учета льготной ипотеки) продолжат устойчиво снижаться в ответ на существенное понижение ключевой ставки в июне-июле и к концу года средняя ставка новых выдач может опуститься до 7,5%.
Перегрева не будет
Несмотря на это, аналитики не ожидают перегрева. Доходы населения не растут, а цены на недвижимость не падают. К примеру, средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы за год по данным агентства недвижимости «Бон Тон» выросла на 15,3% и по итогам июля 2020 года составила 141 200 рублей. «По итогам первого полугодия 2020 года стоимость жилья в городах нашего присутствия (Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень, Сургут, Видное) увеличилась на 5 — 14% к аналогичному периоду 2019-го», — сообщил директор по операционному управлению девелоперской компании «Брусника» Александр Щиголь. По сравнению со вторым полугодием 2019-го недвижимость в среднем подорожала на 3-5%.
«Цены на новостройки в России определяются множеством факторов, причем основной из них — себестоимость, которая неуклонно растет. Из-за девальвации рубля, роста цен на топливо и стройматериалы, удорожания различных услуг (от архитекторов до рекламщиков), каждый «квадрат» становится строить все дороже», — объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ключевыми рисками для ипотечного кредитования в 2020-м станут снижение доходов населения вследствие кризиса и роста безработицы на фоне пандемии и ее последствий, а также сохранение рисков второй волны коронавируса, считают аналитики «Эксперт РА».
Все это приведет к замедлению бурного роста ипотеки. «В российском банковском секторе отмечался значительный рост объемов ипотечного кредитования в последние два года, однако, как мы и полагали ранее в своих прогнозах, он может замедлиться в 2020 году вследствие ожидаемого насыщения спроса и отсутствия значительных факторов сильного роста в будущем», — отмечает директор направления «Финансовые институты» S&P Global Ratings Сергей Вороненко. — Мы ожидаем постепенного снижения темпов роста ипотечного кредитования, которые, по оценкам, составят в среднем 10-12% в 2020 году, по сравнению с 24% по итогам 2018 года и 15% в 2019 году».
«Конечно, нужно понимать, что в стране системный экономический кризис и восстановление не будет быстрым даже по самым оптимистичным прогнозам. Поэтому, занимая деньги у банка, лучше иметь при себе подушку безопасности и трезво оценивать свои позиции в бизнесе или на рынке труда», — говорит Литинецкая. По базовому прогнозу «Эксперт РА», объем выдач ипотеки по итогам года составит 2,5-2,6 трлн рублей, что будет ниже показателей 2019 года (2,8 трлн рублей).