Как доказать УК, что в частном доме нет лифта и дворника?
Я живу в частном доме. Он закреплен за управляющей компанией. При этом договор с ней никто не заключал. УК требует оплачивать невероятные для частного дома расходы: лифт и услуги дворника. На претензии сотрудники отвечают, что у нас многоквартирный дом (у дома несколько собственников), поэтому мы обязаны за это платить.
Подскажите, пожалуйста, как законно расторгнуть отношения с управляющей компанией или хотя бы доказать, что лифта и дворника у нас нет?
Анастасия
Отвечает Алиса Маркина, юрист
Анастасия, вы в любом случае не должны оплачивать услуги, которые вам не оказывают. Так что можно вернуть уже внесенные платежи за лифт и дворника, исключить эти услуги из будущих квитанций и списать долги, если они есть. Для этого надо направить в управляющую компанию письменную претензию, а если не поможет, то идти в суд.
Интереснее то, что ваш дом считается многоквартирным, хотя выглядит как частный и в нем нет мест общего пользования, которые нужно убирать и обслуживать. Но чтобы это доказать, придется проводить строительно-техническую экспертизу и обращаться в местную администрацию или суд. К тому же, пока дом считается многоквартирным, формально вы должны согласовывать с соседями надстройку еще одного этажа или пристройку террасы, если вдруг захотите перемен.
Но даже в многоквартирном доме вы не обязаны сотрудничать с УК. Вы вправе собраться с соседями и выбрать другой способ управления домом, в том числе напрямую заключать договоры с водоканалом, энергосбытом, теплосетями и межрайгазом. Так вы не попадете в ситуацию, когда от вас требуют платы за отсутствующий лифт и невидимого дворника.
Почему частный дом стал многоквартирным
По закону многоквартирный дом — это дом, в котором несколько жилых помещений с выходами на общий земельный участок или в общие вспомогательные помещения типа лестничных клеток, коридоров, подвала и чердака. В МКД также общие стены и коммуникации, которые обслуживают больше одной квартиры.
Индивидуальный, или частный, жилой дом — это отдельно стоящий дом, предназначенный для проживания одной семьи.
Есть еще один вариант — дом блокированной застройки, который выглядит как частный, но по бумагам считается многоквартирным. Например, это дуплекс или таунхаус.
В законодательстве существует большой пробел в терминологии. Не получится найти даже точное определение многоквартирного дома, а с домами блокированной застройки все еще хуже. Например, жилой дом блокированной застройки может состоять как из квартир, так и из индивидуальных жилых домов блокированной застройки. В чем точное отличие квартиры от индивидуального жилого дома блокированной застройки, толком никто сказать не может. Росреестр только высказывает мнение о признаках, которые отличают их друг от друга. Но Росреестр — это не суд и не законодательный орган, поэтому его мнение носит рекомендательный характер.
Письмо Минэкономразвития РФот 14.03.2017 № Д23и-1328
Письмо Росреестра от 26.08.2016№ 14-07394/16
В целом блокированная застройка — это несколько жилых помещений с отдельными входами, но общей стеной, у которых разные собственники. Это могут быть 10 отдельных жилых помещений с выходами на отдельные земельные участки. Скорее всего, ваш дом такой.
Проверьте техпаспорт: там написано, квартира у вас или индивидуальный жилой дом блокированной застройки.
Росреестр пояснил, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка блоки жилого дома блокированной застройки могут стоять на кадастровом учете и как квартиры, и как блоки жилого дома. Вообще, важно смотреть на вид разрешенного использования земли: на землях для ИЖС строить дома блокированной застройки нельзя. Если изначально земля предназначена для ИЖС, то блокированный дом на ней — это нарушение закона, и наоборот.
Письмо Росреестра от 27.04.2020№ 14-05253/2
Возможно, ваш дом по ошибке учли как многоквартирный. Либо он на самом деле многоквартирный по своим характеристикам. Например, у вас с соседями общая система водоснабжения и общий чердак.
Если у вас нет общего чердака или подвала, дом полностью автономный от соседей и построен на землях для ИЖС, скорее всего, он не многоквартирный. Чтобы доказать это, можно обратиться в местную администрацию. Все собственники должны подписать заявление о смене статуса квартир на части жилого дома блокированной застройки. Для этого понадобятся такие документы:
- Техническое заключение эксперта о том, что у помещений дома нет общих коммуникаций или общей территории.
- Планы жилых помещений.
- Правоустанавливающие документы на жилые помещения.
На стоимость технической экспертизы влияют регион и общая площадь дома. Есть предложения и по 5000, и по 40 000 Р.
Если кто-то из собственников не согласен или администрация откажет, придется идти в районный суд с иском о признании вашего дома блоком дома блокированной застройки. Это требование неимущественного характера, поэтому госпошлина для вас составит 300 Р.
Росреестр переоформит статус жилья на основании решения администрации или суда.
Статус дома влияет на возможность его перестройки, поэтому люди и пытаются выяснять через суд, многоквартирный у них дом или частный.
Например, мужчина из Тульской области просил признать его часть двухквартирного дома индивидуальным жилым домом. Суд ему отказал: у квартир были общие чердак, подвал и коммуникации.
Женщина из Ивановской области просила признать ее квартиру жилым блоком дома блокированной застройки. Суд тоже ей отказал: у квартиры общие с квартирой соседки чердак, крыша, подвал и выгребная яма.
Как статус дома влияет на то, кто в нем распоряжается
В частном доме собственник все решает сам: как содержать дом в порядке и кому за это платить. Туда не придет управляющая компания с ненужными услугами.
А вот в многоквартирном доме считается, что собственники не могут так просто договориться по поводу общего имущества: как его использовать и заботиться о его состоянии. Поэтому по закону, чтобы что-то решить в МКД, собственникам квартир надо собраться и проголосовать, а весь процесс занести в протокол общего собрания. То же касается и выбора способа управления домом. Если собственники не решат, кто будет управлять домом, местная администрация закрепит его за управляющей компанией.
Похоже, что именно так произошло у вас: по документам дом многоквартирный, а способ управления вы с соседями не выбирали. Поэтому местная администрация провела конкурс среди УКи закрепила ваш дом за победителем.
Как сменить способ управления домом
Вы и ваши соседи, дома которых объединили в один МКД, вправе изменить способ управления домом. Если не хотите оставаться с нынешней УК, есть еще варианты:
- выбрать новую управляющую организацию;
- создать ТСЖ;
- выбрать способ непосредственного управления МКД.
Чтобы выбрать непосредственное управление, в доме должно быть не больше 30 квартир. Я думаю, ваш дом этому условию соответствует. При непосредственном управлении домом вы будете контактировать с коммунальщиками напрямую, а не через УК.
Чтобы изменить способ управления домом, вам с соседями нужно провести общее собрание. Как это сделать, мы уже рассказывали.
Изменить способ управления вы можете в любой момент, но об этом нужно известить местную администрацию.
Как не платить за лифт в одноэтажном доме
По закону решения о перечне услуг для обслуживания дома также принимаются большинством голосов на общем собрании. Собственники сами решают, какие услуги хотят получать, от кого и на каких условиях.
При этом перечень работ и услуг в МКД зависит от конструктивных особенностей дома и наличия земельного участка для его эксплуатации. То есть, например, нельзя требовать оплачивать обслуживание лифта в одноэтажном доме и труд дворника, если ваш двор закрыт.
пп. 3, 17 правил содержания общего имущества МКД
Если у жильцов есть лишние начисления в квитанции, они вправе письменно обратиться к коммунальщикам и потребовать исключить их. Так и напишите: лифта в вашем доме нет, обслуживать нечего, дворник технически в ваш закрытый двор не попадет, и никто его никогда не видел, поэтому вы считаете начисления незаконными. Попросите прекратить выставлять счета, списать долг по не оказанным вам услугам или вернуть внесенные платежи. В течение 30 дней коммунальщики должны все проверить и, если обнаружат нарушение, в течение двух месяцев заплатить штраф в размере 50% от лишних начислений.
Я думаю, что ваша УК отказалась исключать незаконные услуги из квитанции, потому что вы, видимо, обращались туда устно. Попробуйте направить письменную претензию заказным письмом или вручить ее под подпись на своем экземпляре. Едва ли вам дадут письменный ответ, что вы должны платить за обслуживание лифта, которого нет.
Если все-таки письменное обращение в УК не поможет, придется идти в суд. Если ваши счета за лифт и дворника меньше 100 тысяч рублей, обращаться нужно к мировому судье, если больше — в районный суд. По спорам о защите прав потребителей платить госпошлину не нужно. Привлекать соседей тоже необязательно.