Продай, купи, не плати. Какие вопросы вызывает предложение отменить НДФЛ при продаже жилья?
С такой инициативой выступил директор координационного центра ОНФ. Но для освобождения от налога надо будет соблюсти несколько условий
Инициатива Общероссийского народного фронта (ОНФ), предлагающая отмену в ряде случаев налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилья, наделала много шума. Наверное, потому что очень заманчиво звучит, но слишком уж много вопросов вызывает.
Вкратце предложение, направленное в Минстрой и Минэкономразвития директором координационного центра Общероссийского народного фронта по восстановлению экономики, руководителем проекта «Профстажировки 2.0» Ильей Семиным, сводится к следующему: в 2020 году освободить от НДФЛ продавцов жилья, которые в этом же году купят квартиру на первичном рынке или в течение года с момента продажи приобретут квартиру с использованием льготных ипотечных госпрограмм — льготной ипотеки под 6,5% годовых на новостройки, дальневосточной ипотеки, льготной ипотеки для военнослужащих, врачей и учителей.
При этом Илья Семин особо оговаривает: для освобождения от уплаты НДФЛ продавший свое прежнее жилье гражданин РФ должен приобрести квартиру, соответствующую понятию «стандартного» (непремиального) жилья, которое используется в официальных документах и норматив стоимости которого определяет Минстрой. «В сложный 2020 год важно поддержать граждан, которые стремятся улучшить жилищные условия, в том числе с помощью льготных ипотечных программ. Уверен, что эта мера поможет решиться на покупку жилья немалому количеству молодых семей, которые в первую очередь пользуются этими программами, и в то же время не приведет к крупным выпадающим доходам бюджета. Кроме этого, такая мера поможет оживить первичный рынок недвижимости, а значит, поддержит рабочие места в этой сфере и новые налоговые поступления в будущем», — поясняет Илья Семин.
То есть инициатива направлена на то, чтобы, во-первых, в принципе стимулировать граждан выходить на сделки с недвижимостью, а во-вторых, в выборе между первичным и вторичным предложением при покупке нового жилья отдавать предпочтение новостройкам.
Застройщики в ожидании
Почему речь идет именно о таком временном периоде, в общем, ясно: согласно почти официально утвержденному плану, 2020 год будет для всей российской экономики, и для строительной отрасли в том числе, крайне сложным, но в 2021-м все начнет постепенно оздоравливаться и восстанавливаться, так что продержаться надо совсем чуть-чуть.
Что предложенная мера в первую очередь поддержит застройщиков, а не граждан, тоже, в общем, ясно — потому как если я продала свою квартиру и купила у соседа другую поприличнее, такое мое улучшение жилищных условий никому не интересно, кроме меня, соседа и налоговых органов, и зачем тогда его стимулировать. А вот если я, продав старое жилье, покупаю новое у застройщика, я заслуженно получаю плюшку в виде освобождения от НДФЛ — поскольку поддерживаю отечественного производителя и отрасль в целом. А необходимость бросать российскому стройкомплексу очередные спасательные круги очевидна.
Это ярко показали результаты июньского опроса Центра социально-экономических исследований. К примеру, свои финансовые перспективы на этот год большинство игроков рынка недвижимости оценивают весьма пессимистично: снижение прибыли прогнозируют 89% строительных компаний. Около 15% компаний подвержены высокому риску закрытия бизнеса: их руководство прямо заявляет, что банкротство либо уже произошло, либо вот-вот произойдет. Налицо массовое (84% компаний) ожидание снижения спроса на жилье, и даже если к 2024 году рынок выйдет на прежние строительные объемы, 55% компаний уверены: свои же достижения допандемийных времен им не превзойти.
Средняя маржинальность девелоперского бизнеса в России — 21 508 рублей за квадратный метр, и превышают этот показатель только семь регионов: Москва, которая со своей средней маржинальностью 136 809 рублей за метр — вообще другая планета, Санкт-Петербург, Приморский край, Московская и Сахалинская области, Башкортостан и Татарстан. В ряде регионов вроде Свердловской или Самарской области дела еще туда-сюда, но вот Ивановская или Владимирская области имеют маржинальность, вызывающую грустную улыбку. А, например, в Тамбовской области или Калмыкии маржинальность вообще отрицательная, делающая строительный бизнес бессмысленным. Напомним, исследование проводилось в июне, когда большинство мер господдержки уже были приняты и вовсю работали, так что про очередной этап спасения — это не просто так.
Встречный вопрос
Но вернемся к антиналоговой инициативе и вопросам, которые она вызывает. Например, почему для освобождения от НДФЛ надо покупать исключительно «стандартное» жилье? Действительно, льготная ипотека (под 6,5% годовых и менее) активнее всего работает именно в этом сегменте, но если продажи старого жилья хватает на первоначальный взнос в 50-60%, то почему, добавив льготно-ипотечные деньги, нельзя поддержать застройщика, скажем, бизнес-класса? И, кстати, точно ли льготная ипотека, которая пока ограничена 1 ноября, будет продлена, чтобы можно было воспользоваться ею в течение года после продажи квартиры? Автор инициативы знает что-то пока секретное или потом расчет только на дальневосточную и отраслевые программы?
Дальше: почему именно молодые семьи ставятся во главу угла? И вообще, откуда уверенность в том, что освобождение от НДФЛ приведет в ипотечный сегмент новых заемщиков? На днях фонд «Общественное мнение» провел опрос, и 62% его участников вообще исключают, что обратятся к ипотеке, чаще всего — из-за низких доходов, отсутствия необходимости в улучшении жилья и высоких процентов по кредиту. Вряд ли освобождение от НДФЛ кардинально поменяет этот расклад.
Но и это все ладно — важнее другое. Чтобы стать продавцом — претендентом на освобождение от НДФЛ, во-первых, квартиру надо иметь (кстати, для многих молодых семей это недостижимая мечта — куда чаще они покупают в новостройке первое в своей жизни самостоятельное жилье), и, во-вторых, квартиру надо продать.
Легко ли быть продавцом
Поскольку по условиям задачи человек должен приобрести «стандартное» жилье, можно предположить, что и продавать он будет что-то недорогое, иначе обмен получается, мягко говоря, нелогичным. Взять, к примеру, Московскую область: насколько просто сегодня продать там квартиру, которую мы еще недавно называли экономклассом? Еще труднее, чем раньше, считает руководитель отдела по работе с новостройками агентства недвижимости Avaho Мансур Мирзомансуров.
Мансур Мирзомансуров руководитель отдела по работе с новостройками агентства недвижимости Avaho
«Про общее снижение спроса и так все понятно, но есть еще две ключевые причины. Первая — отсутствие ипотечных программ с господдержкой для вторичного рынка. Ставки банков минимум на 2-3 процентных пункта выше предложений по первичному жилью в рамках льготной ипотеки. Вторая — конкуренция с рынком Москвы. Для тех, у кого все же есть возможность купить квартиру, выгоднее купить ее с пропиской в Москве, чем в Московской области. Программа льготной ипотеки сделала кредит более подъемным для человека, а значит, дала возможность повыбирать».
Конечно, есть приемы, позволяющие повысить привлекательность вторичного жилья. «Освободите квартиру от лишней мебели и вещей. Особенно важно: замените старые люстры, а шторы снимите вообще. Сделайте легкий косметический ремонт: подклейте обои, обновите краску на потолке, закрасьте батареи, если на них видна ржавчина. Отмойте квартиру сами или вызовите клининг», — советует Мансур Мирзомансуров. Но сам же и признает: советы хороши для тех, у кого, в общем, и без того неплохая, в приличном районе квартира с высокими продажными шансами. Так что это все так, косметика.
А в самой Москве все проще или сложнее? И важна ли для московских продавцов и покупателей возможная отмена НДФЛ? Своим мнением с BFM.ru поделилась руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
— У квартир экономкласса, так же как и у неэконом, есть градация. Например, расположение. Если мы рассматриваем районы Москвы и ближайшее Подмосковье километров до тридцати, то особых сложностей у подобных объектов нет — если они в относительно новом фонде. А вот если мы берем прямо эконом-эконом — трехэтажки, пятиэтажки, это уже другая сторона вопроса. Среднего здесь нет. Но вообще, все, что эконом, конечно, уходит быстро, это однозначно, даже если очень далеко от метро. Если это цена, которую собственник не завысил и вдруг не решил, что его квартира должна стоить миллиона на два дороже, чем в среднем по рынку, тогда это дней 27 до аванса, даже 20. Бывает, сутки!
— То есть рынок в этом сегменте, несмотря ни на что, живой и подвижный?
— А он в этом сегменте всегда был живой и подвижный. Потому что кому-то надо вложить, чтобы сдавать, и ему вообще все равно, какой там дом — он просто будет получать деньги, которые его устраивают. У кого-то денег нет — есть только на подобное жилье, и здесь очень велик процент молодых семей. Да много вариантов.
— А предложенная отмена НДФЛ может как-то повлиять на расклад сил?
— На саму скорость сделок, наверное, нет. А вот на то, чтобы экономсегмент, так сказать, не утаивал свои доходы, пусть и небольшие, — наверное, да: возможно, люди начнут показывать полную стоимость квартиры в договоре. Но дело в другом. Не во всех квартирах класса эконом возникает высокий налог. Бывает, стоимость жилья составляет столько, что там и налог-то взять не с чего. Отменить НДФЛ по подобным квартирам — это поменять шило на мыло: что так ничего нет, что так. У нас же есть не облагаемый налогом доход, например миллион. А если квартира стоит 1,2 млн?
Впрочем, согласно риелторским оценкам, сегодня в Москве «конкретный эконом» — это жилье стоимостью 5,5-6,5 млн рублей. Разброс по области — от 1,2 млн где-нибудь за Серпуховом до 3,5-4 млн вблизи столицы. «И здесь, конечно, с отменой НДФЛ людям станет полегче дышать. У них и так небольшой доход, и пусть 100 тысяч рублей, пусть 60 тысяч рублей скостят — это играет роль», — считает Елена Карелина.
Но при всех вопросах, которые порождает предложение по отмене НДФЛ, не исключено, что государство его поддержит, считает ведущий юрист Объединенного юридического центра «Парфенон» Павел Уткин, слова которого приводит агентство «Прайм». «На мой взгляд, такая инициатива имеет право на жизнь. Несмотря на то что сейчас на рынке недвижимости действуют низкие ипотечные ставки, все равно речь не идет даже о приближении к докоронавирусным показателям. Кроме того, оживление рынка недвижимости может стимулировать другие потребительские сегменты, такие как ремонт и строительство, мебельное производство и так далее», — заключает эксперт.
Больше статей в Telegram: https://t.me/realestate_rf
