Хмурое утро после праздника: чем обернется отмена льготной ипотеки
Льготная ипотека под 6,5% стала для строительного рынка инъекцией спасительного лекарства. Однако завершение программы субсидирования ставки этой осенью может привести рынок новостроек к обвалу, считает глава екатеринбургской компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев
До ноября в России действует объявленная президентом программа ипотеки по сниженной до 6,5% ставке. Чтобы поддержать потребительский спрос на жилье, недополученную прибыль банкам возмещают из госбюджета.
Правительство пошло на такие беспрецедентные меры, поскольку отлично понимает: строительная отрасль — это мощнейший драйвер развития, способный вытягивать из глубокого кризиса национальные экономики. Так было в США, где массовое строительство небоскребов в начале XX века позволило перезапустить упавшую экономику. А широкомасштабное строительство немецких автобанов в 30-х годах прошлого века помогло Германии решить вопрос безработицы и преодолеть тяжелые экономические последствия Первой мировой войны и Великой депрессии.
Работающая стройка всегда дает загрузку смежным отраслям — металлургам, мебельщикам, торговле, автоперевозкам и т. д. А в случае с российскими регионами доля строительного блока в ВРП значительна (в Свердловской области, например, этот показатель составляет около 4%), и социально-экономическое благополучие напрямую зависит от самочувствия компаний-застройщиков. Благодаря их деятельности люди получают работу, доход и едва ли не в первую очередь вкладывают заработанные деньги в улучшение жилищных условий — как в стабильную и понятную единицу собственного благополучия. То есть возвращают их обратно в сферу строительства.
Согласно опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения, 46% россиян считают недвижимость самым надежным способом сохранить деньги. Таким образом, ситуация развивается по восходящей спирали, постепенно получая все больший охват. И чтобы поддержать строителей, нужно в первую очередь поддержать покупательский спрос на жилье.
Кредит на жилье для всех категорий граждан под 6,5% — исторический минимум для нашей страны, который однозначно произвел большой эффект. Программа субсидированной ипотеки оживила строительный рынок в кризис: за неполные 4 месяца, с апреля, банки выдали больше 80 000 кредитов на 200 млрд рублей на новостройки. Для сравнения: в 2019 году в России по договорам долевого участия выдавалось в среднем 25 000 займов в месяц.
Приведу пример из региона. Крупный застройщик на Среднем Урале, чтобы не просесть в продажах, самостоятельно ввел льготные условия покупки жилья. Дали отсрочку по оплате до ввода дома: покупатель делает первоначальный взнос, фиксирует за собой квартиру и может еще год с лишним не брать ипотеку. С началом пандемии предложение оказалось очень привлекательными, и большинство покупателей им воспользовались. Но после старта льготной ипотеки с госфинансированием покупатели свои планы поменяли и решили брать ипотеку по субсидированной ставке: потому что это действительно выгодно — экономия по переплате, по данным ДОМ.РФ, может достигать 2,5 млн, и глупо упускать такую возможность.
Во втором квартале 2020 года количество сделок у регионального застройщика, об опыте которого я упомянул, вырос примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А процент сделок с участием ипотеки — с 54% до 71% за тот же период, что является очень высоким показателем для кризисного периода. Многие расценили небывало низкую ставку по кредиту как уникальную возможность решить жилищный вопрос — то, о чем говорил недавно Владимир Путин, ссылаясь на качественное изменение самой отрасли в целом. Льготная ипотека оказалась настолько популярной, что некоторые банки уже в июле начали говорить о том, что лимиты господдержки на ипотеку тают, и до ноября этого ресурса может не хватить.
О чем свидетельствует такой ажиотаж на рынке жилья в условиях кризиса? Во-первых, о том. что субсидированная ставка действительно работает и обеспечивает строительный блок покупательским спросом. Во-вторых — что у людей, особенно в регионах, нет серьезных накоплений, ипотека является основным инструментом покупки жилья, и они решили им воспользоваться на выгодных условиях.
А в-третьих — если государственные субсидии вдруг закончатся, рынок рискует обвалиться.
Намеченное на осень завершение программы может иметь серьезные последствия для отрасли: население вложит все сбережения в недвижимость уже сейчас, а вновь повышенные проценты по кредитам на жилье уже не будут привлекать массового покупателя. Участники отрасли высказывают обоснованные опасения, что предпринятые властями меры форсируют спрос, и спустя некоторое время мы столкнемся с его резким снижением. Действительно, уникальное предложение по ипотеке побуждает выходить на сделку тех, кто держал ее в уме и откладывал до лучших времен. В какой-то момент рынок столкнется с дефицитом тех, кто в принципе рассматривают для себя возможность приобретения жилья, и это скажется на продажах застройщиков, а значит — и на всех смежных и зависимых отраслях.
Будет ли это снижение спроса значительным и длительным, зависит от того, как будет расти экономика и какие меры поддержки отрасли будут приняты далее. Если у людей будут сохранены рабочие места и доход, они однозначно будут вкладываться в недвижимость.
Но надеяться на то, что у россиян вдруг появятся накопления, позволяющие избежать кредитных займов, бессмысленно. Наоборот, в период финансовой неразберихи, связанной с пандемией, все, кто вдруг остался со свободными деньгами на руках, уже распорядились ими. К моменту окончания действия льготной программы нам нужно иметь четкую стратегию, как мы будем жить и работать дальше. Кто и каким образом будет покупать жилье, которое мы строим?
Возврат к ставке в 9% и выше, безусловно, если не обрушит рынок недвижимости, то сильно замедлит процессы на нем. Есть риск, что поток покупателей, которых мы переориентировали со вторичного рынка на новостройки за счет снижения ипотечной ставки, пойдет обратно, и строительная отрасль может остаться без инвестиций. А это, в свою очередь, приводит к эффекту домино: обрушиваются и смежные отрасли, огромное количество людей теряет доход. Следует помнить, что перепродажа вторичной недвижимости из рук в руки не оказывает существенного влияния на экономику, деньги в этом процессе не работают.
Кроме того, не стоит забывать, что регионам нужно достигать показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» — объем ввода жилья по стране к 2024 году должен быть увеличен до 120 млн кв. м. Значит, нам нужно снижать ипотеку и далее. О возможности снижения ставки ниже 8% уже заявлял вице-премьер Марат Хуснуллин на заседании Совета при президенте по стратегическому развитию и национальным проектам. По его данным, благодаря субсидированию ставки в экономику уже пришло 1 трлн 440 млрд рублей, что позволило фактически спасти строительную отрасль от остановки.
Вторая мера долгосрочной поддержки отрасли — снижение первоначального взноса. Сейчас по программе он составляет 20%, но президент поручил снизить этот порог до 15%. Для региональных игроков, чьи возможности априори меньше, важной мерой был бы запуск корпоративных программ с крупными оборонными и иными промышленными предприятиями. Субсидии от предприятий также являются действенной мерой поддержки покупателей — и опять же позволяют управлять кадровым ресурсом.
И, конечно, дальнейшие субсидии государства по ипотеке могли бы стать решающим фактором. Решение, продлевать ли льготную ипотеку под 6,5% на 2021 год, правительство будет принимать осенью. Самое главное, что эти вложения абсолютно оправданы. Деньги, которые государство тратит на субсидирование ипотеки, возвращаются к нему в течение трех лет в виде налогов, но успевают за этот срок произвести колоссальный экономический эффект, поддерживая платежеспособный спрос.
Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции