Бесконечные налоговые каникулы: почему арендодатели не платят в казну?
Компания «ДOМ.РФ» решила создать платформу-агрегатор по аренде жилья. Сможет ли подобный сервис составить конкуренцию уже имеющимся крупным ресурсам, и что способно заставить россиян уплачивать налоги от аренды.
Novostroy.ru: Глава компании «ДOМ.РФ» Виталий Мутко анонсировал создание единой федеральной онлайн-платформы по аренде жилья. Каковы шансы, что такой сервис «отберет хлеб» у крупных известных в России агрегаторов жилья и у риэлторов?
Руслан Сухий, девелопер и инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»: Как показывает практика, обычно там, где государство пытается взять под контроль коммерческую отрасль, ничего хорошего не получается.
Новая онлайн-платформа от «ДOМ.РФ» сможет составить серьезную конкуренцию частным коммерческим платформам, на которых размещаются предложения по аренде недвижимости, только в том случае, если ей каким-либо образом на законодательном уровне предоставят монопольные права в данной сфере. А вот составить конкуренцию предложению квартир от частных лиц, которые сегодня сдают свою недвижимость, не регистрируя договора и не оплачивая налоги, ей будет крайне сложно.
Насколько я знаю, сегодня в портфеле компании «ДOМ.РФ» есть 13 арендных домов, и еще 3 появятся до конца года. Также планируется строительство еще 15 доходных домов в регионах. Это естественно, что компании для управления таким портфелем арендной недвижимости, распределенной по стране, необходима своя онлайн-платформа для размещения объявлений, заключения договоров и проведения денежных расчетов.
Юрий Кузнецов, основатель, владелец и генеральный директор российского сервиса онлайн-бронирования жилья Суточно.ру: Новая онлайн-платформа сама по себе не нанесет вреда риэлторам и площадкам-агрегаторам. Однако если владельцам жилья нужно будет публиковать идентификатор объекта, это очень больно ударит по сервисам бронирования. По ID значительно легче найти контакты собственника и договориться об аренде напрямую: тогда сервисы будут меньше зарабатывать на комиссии и платных услугах.
Староверова Алена, копирайтер IT-стартапа SFERA: Вопрос о стоимости жилья от «ДOМ.РФ» и о том, сможет ли данная платформа успешно конкурировать на рынке, остается открытым. Существующие агрегаторы привычны людям, пользователи им доверяют. Не все любят осваивать новые продукты. К тому же уплата налогов может увеличить размер ежемесячной платы.
Novostroy.ru: Насколько возможен вариант, что подобная федеральная платформа выведет из тени большое число арендодателей?
Р.С.: Вряд ли появление платформы по аренде жилья станет серьезным стимулом для выхода из тени для частных арендодателей. Сейчас рынок аренды жилой недвижимости преимущественно «серый». Большинство собственников жилья стараются налоги не платить.
Главная причина на поверхности – в последнее годы доходы населения в России стабильно сокращаются. При этом большая часть серых арендодателей жилья – люди с невысоким уровнем дохода, у которых каким-то образом появилась дополнительная жилплощадь, например, досталось по наследству. Для них сдача жилья в аренду – это достаточно существенная прибавка к невысокой зарплате. Люди вынуждены идти на риски, чтобы хоть как-то сводить концы с концами. Платить налог на доход от сдачи жилья в аренду они точно не готовы. Это для них дополнительные расходы.
Они и так стараются максимально оптимизировать свои расходы на квартиры, которые сдают. Многие даже не могут себе позволить сделать качественный ремонт, чтобы превратить «бабушкин» вариант в современное жилье, которое востребовано у арендаторов.
Да, есть владельцы нескольких квартир, которые системно сдают недвижимость, делая из этого прибыльный бизнес, но таковых меньшинство.
Полагаю, что большинство арендодателей, которые хотели выйти из тени, уже сделали это. Они зарегистрировались в налоговой в качестве самозанятых и сдают квартиры легально с невысокой налоговой ставкой.
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: Выход из тени значительной доли арендодателей вполне возможен. Сейчас у «ДOМ.РФ» есть сервис, предлагающий арендные дома в Москве, Екатеринбурге и Воронеже. Принцип - как в апартаментах. Последние выводятся на рынок аренды в рамках доверительного управления, а их оператором и агрегатом сделок выступает управляющая компания. Заключаются договоры, выплачиваются налоги. То есть, апартаменты как раз являются той цивилизованной частью рынка аренды, где все стороны находятся в юридически оформленных и прозрачных отношениях.
В Петербурге уже несколько лет девелоперы отстаивают статус апартаментов именно как доходной недвижимости. Поэтому федеральная инициатива отражает и подтверждает наш взгляд на этот рынок как прозрачный и цивилизованный.
Novostroy.ru: Законодательство в сфере найма жилья постоянно совершенствуется. Тогда почему наймодатели укрываются от уплаты налогов?
С.М.: На рынке аренды представлены очень разные объекты по своему состоянию и стоимости. Для большого числа арендодателей включение налоговых отчислений в сумму аренды будет означать ее увеличение до неконкурентного уровня либо снижение доходов, если выплачивать налоги без изменения стоимости аренды.
Ю.К.: Основная причина в том, что наймодатели не хотят платить налоги — ни 13% как физические лица, ни 4% как самозанятые. Многие из них считают, что налога на квартиру уже достаточно, а все, что выше — несправедливо.
Novostroy.ru: Какие эффективные инструменты нужны, чтобы собственники жилья, сдающие свои квартиры, платили налоги?
Р.С.: На мой взгляд, в данном вопросе необходимо идти от обратного.
Стремление вывести собственников жилья из «серой зоны», особенно если для них это не бизнес, а возможность получить дополнительный доход, работает как кнут. А всегда нужен еще и пряник.
Люди с гораздо большим желанием начнут работать легально, если будут получать от этого какую-то выгоду. Почему бы не продумать для собственников квартир, которые получают доход от аренды и исправно платят налоги, льготы? Например, специальные условия на покупку новой квартиры или пониженные процентные ставки по кредитам.
С.М.: Одним из средств может стать зачет официального дохода от аренды при рассмотрении заявок, например, на кредит или ипотеку. Так или иначе любой подобный инструмент должен быть выведен в публичность и официально признан, дабы арендодатель понимал, какие гарантированные бонусы он получит от выхода из тени.
Ю.К.: Полагаю, что собственники будут отчитываться о сдаче своего жилья, только если государство предложит им минимальные налоговые ставки (около 1%) или длительные налоговые каникулы (примерно на 3 года).
Больше статей в Telegram: https://www.novostroy.ru/
