Отзывы о ЖК "Ириновский" застройщика ХоСК-2/Сенатор. На что обратить внимание?
Застройщик ХоСК-2 (Холдинговая Строительная Компания) в недалёком прошлом прошёл процедуру банкротства и был куплен вместе с проектом дома ЖК «Ириновский», расположенным по адресу Санкт-Петербург, Ириновский проспект, 41(43), компанией «Сенатор»
Проект также подвергался заморозке из-за споров с жителями района, возражавшими против уплотнительной застройки.
На данный момент дом не продаётся по основным агентским каналам: Metris(Адвекс), Н-Маркет, ESBN. Но появился в одном агентстве, специализирующемся на продаже квартир по переуступке от подрядчиков.
Юридическая информация
АО "ХОСК-2" ИНН 7826017811, ОГРН 1027810245462 зарегистрировано 28.04.1997 в регионе Санкт-Петербург по адресу: 197022, г Санкт-Петербург, улица Чапыгина, дом 5 ЛИТ. А, ПОМ. 1Н.
Статус: Действующее. Со слов Отдела Продаж застройщика после процедуры банкротства АО "ХоСК" куплен компанией "Сенатор".
Размер Уставного Капитала 10 000 000,00 руб.
Уставный капитал не сформирован или изменения после процедуры банкротства (дело АС СПб и ЛО о банкротстве в 2018г. А56-40360/2017) всё ещё не внесены в ЕГРЮЛ:
Руководителем и единственным сотрудником организации с 17.11.2016 является:
Генеральный Директор - Колесников Андрей Германович, ИНН 090601010709.
В ЕГРЮЛ есть пересечения с двумя компаниями ООО "СТРЕЛЕЦ-СТРОЙ" ИНН 7802409986 (ликвидировано) и ООО "ДЖЕНЕРЕЙШЕН" ИНН 7813269233 (плохая деловая репутация по данным сайта "ЗаЧестныйБизнес").
Основным направлением деятельности является "строительство жилых и нежилых зданий".
В Реестре недобросовестных поставщиков: не числится.
За 2018 год доход организации составил: 2 914 000,00 руб., расход 2 347 000,00 руб.
У АО "ХОСК-2" зарегистрировано судебных процессов: 26 (в качестве "Ответчика", в т.ч. банкротство), 8 (в качестве "Истца").
Данные реестра субъектов МСП: критерий организации - Микропредприятие
ООО "СЕНАТОР" ИНН 7813635137, ОГРН 1197847118150 зарегистрировано 21.05.2019 в регионе Санкт-Петербург по адресу: 197022, г Санкт-Петербург, улица Академика Павлова, дом 6 КОРПУС 1 СТРОЕНИЕ 1, ПОМЕЩЕНИЕ 23-Н.
Статус: Действующее.
Размер Уставного Капитала 10 000,00 руб.
100% принадлежит Леушину Александру Анатольевичу, ИНН 781417695036.
Руководителем организации является: Генеральный Директор - Бабинец Дмитрий Валерьевич, ИНН 165016846705.
У организации 1 Учредитель
100% Леушин Александр Анатольевич
10 000,00руб., 21.05.2019 , ИНН 781417695036
Основным направлением деятельности является "строительство жилых и нежилых зданий".
В Реестре недобросовестных поставщиков: не числится. По данным сайта "ЗаЧестныйБизнес" компания имеет плохую деловую репутацию.
У ООО "СЕНАТОР" зарегистрировано судебных процессов: 0 (в качестве "Ответчика"), 0 (в качестве "Истца").
На официальном сайте компании senator.ru есть сведения о построенных ранее жилых объектах, что противоречит дате регистрации компании.
Численность сотрудников за 2019 год ещё не опубликована.
Данные реестра субъектов МСП: критерий организации - Микропредприятие
Пересечений с другим бизнесом в ЕГРЮЛ нет.
Официальной связи с АО "ХоСК" нет или скрыта от публичного доступа.
Есть пересечение по юридическому адресу, учредителю и генеральному директору АО "ХоСК" (197022, г Санкт-Петербург, улица Чапыгина, дом 5 ЛИТ. А, ПОМ. 1Н) с компанией ООО "СЕНАТОР НЕДВИЖИМОСТЬ" ИНН 7840486950, ОГРН 1137847127714, зарегистрировано 27.03.2013г., учредитель и генеральный директор Колесникова Алина Анатольевна.
Есть пересечение по юридическому адресу и генеральному директору с компанией ООО "ХОЛДИНГ "СЕНАТОР"(ООО "СЕНАТОР", 197022, г Санкт-Петербург, улица Академика Павлова, дом 6 КОРПУС 1 СТРОЕНИЕ 1, ПОМЕЩЕНИЕ 22-Н) ИНН 7813635105, ОГРН 1197847117346, зарегистрировано 21.05.2019г.
Все "Сенаторы" имеют низкую деловую репутацию по данным сайта "ЗаЧестныйБизнес"
Вывод из публичной юридической информации
Бенефициары компании-банкрота и новых юрлиц одни и те же лица.
Столкнулся с ЖК "Ириновский" застройщика "ХоСК-2" из-за желания клиентов купить квартиру в этом доме на этапе строительства. В Красногвардейском районе хороших площадок нового строительства нет. В плане локации (места расположения жилого дома) конкурентов у ЖК "Ириновский" нет.
Мой предварительный анализ застройщика на 07 октября 2019 года вызвал у клиентов слишком много сомнений в вероятности успешного завершения строительства. В контакт с застройщиком я не вступал, глубоко не копал. Мне предложили подобрать клиентам другой вариант.
В ценовой категории 1комн. квартира (не студия) до 3,9млн.рублей в черте города Санкт-Петербург очень мало вариантов. В более-менее обжитых районах в Красногвардейском, Калининском, Выборгском, Приморском районах Петербурга локацию ЖК "Ириновский" можно было сравнить с ЖК "Богатырь-3" Лидер Групп, ЖК "Дом на Львовской" Мегалит, "Охта-Хаус" Эталон ЛенСпецСМУ. И всё!(!)
Мы выбрали и забронировали 1комн.квартиру 34квм в "Дом на Львовской". И в этот момент я получил позитивные новости о ХоСК-2. Они раскрыли о себе информацию агентству по переуступкам. В интересах клиента было оценить новые факты. И я не смог предугадать, что локация им нравится настолько, что малейший позитив снесёт им башню и отключит рациональный мозг...
Появление ЖК «Ириновский» в агентском канале продаж всего одного агентства решительно повлияло на желание клиентов вернуться к варианту покупки у АО «Холдинговая Строительная Компания», невзирая на непрозрачную финансовую ситуацию застройщика:
— регистрация по домашнему адресу учредителя/генерального директора (замечена 07.10.2019, но уже через месяц в ЕГРЮЛ появился нормальный юридический адрес)
— несформированный в полном объёме уставной капитал (перечень и доли учредителей, указанные в ЕГРЮЛ составляют незначительную часть от заявленного УК)
— факт банкротства (процедура наблюдения по Делу № А56-40360/2017 завершилась 28 февраля 2018 года) без смены бенефициаров проекта строительства — представители застройщика устно утверждают о покупке холдингом «Сенатор» застройщика АО «ХоСК» вместе с проектом ЖК «Ириновский», однако, в ЕГРЮЛ прослеживаются давние связи по аффилированным лицам и юридическим адресам многочисленных и обособленных друг от друга юридических лиц группы («Сенатор», «Холдинг Сенатор», «Сенатор Недвижимость», «Норд Вест Девелопмент», «Холдинговая Строительная Компания-2» и других)
— Холдинг не имеет внутренней структуры, доступной для оценки по данным ЕГРЮЛ, то есть ООО «Сенатор» никак не отвечает по обязательствам АО «ХоСК»
— факт судебных споров в прошлом по поводу аренды земельного участка и разрешения на строительство
Из материалов АС по делу № А56-115835/2017 от 09 апреля 2018 года:
06 октября 2011 года по 11 марта 2013 года Участок не был фактически передан Истцу в силу расположения на Участке сооружения, принадлежащего третьему лицу - ООО «Петр Великий», тем самым Ответчиком нарушены обязательства, предусмотренные п.1.3 Договора;
в период с 06 октября 2011 года по 14 мая 2015 года имелась неопределенность по вопросу расположения ранее на Участке храма, имеющего исторический статус, и возможных претензий со стороны представителей РПЦ в отношении Участка, в то время как Ответчик гарантировал в силу п. 1.3 Договора отсутствие притязаний со стороны третьих лиц в отношении прав на Участок;
в период с 06 октября 2011 года по 19 декабря 2016 года Истец не имел возможности получить разрешение на строительство по причине несоответствия проектной документации Градостроительному плану (в части количества машиномест в подземном паркинге);
в период с 06 июня 2016 года по настоящее время со стороны Ответчика создаются препятствия для Истца в реализации им Инвестиционного проекта по Договору.
— недовольство местных жителей из-за уплотнительного характера застройки
— продажа ВСЕХ квартир по переуступке от юридических лиц(а) и, возможно, все ДДУ заключены до 30 июня 2019 года без оплаты со стороны Дольщика в адрес Застройщика, то есть с единственной целью сохранить способ финансирования за счёт средств дольщиков
— отсутствие выплат по Договору Долевого Участия от первоначального Дольщика в адрес Застройщика (в нашем Соглашении о переуступке именно так и есть)
— Земельный участок (кадастровый номер 78:11:0611402:11) находится в залоге по договорам долевого участия (в силу закона 214-ФЗ) и кредитной ипотеки (Сбербанк, ДОМ.РФ). Данных о финансировании застройщика банками нет.
— Из отчетности за 2018 год, опубликованной в сентябре 2019, следует факт отсутствия у Застройщика необходимых и достаточных собственных средств для завершения строительства. Финансирование исключительно за счёт заёмных средств банка и дольщиков по переуступке.
Сделка затянулась. Непростая сама по себе ситуация, когда первоначальный ДДУ не был оплачен первоначальным Дольщиком. Федеральный закон 214ФЗ ст.11 п.1 требует, чтобы одновременно с уступкой прав требования был произведён перевод долга первоначального дольщика на нового дольщика.
Два отдельных предмета договора (соглашения) об уступке:1) уступка прав требования к Застройщику на будущую квартиру2) перевод долга Кредитору по договору долевого участия
В случае неоплаты первоначальным дольщиком или неполной оплаты перевод долга может совершён только ОДНОВРЕМЕННО с уступкой прав требования. Это означает, что соглашения обязательно должно быть трёхсторонним. Нельзя заключить двустороннюю уступку между первоначальным и новым дольщиками и вынести «согласие застройщика/кредитора» на уступку прав требования/перевод долга новому должнику в отдельное соглашение(договор). Два разных отдельных документа датированные одной датой уже нельзя считать одновременными. Уступка прав требования может быть ограниченна условиями ДДУ. Перевод долга от одного кредитора другому возможен только с согласия Кредитора, это требования закона (п.2ст.391 ГК РФ). Иначе, перевод долга является ничтожным.
Другими существенными условиями нашего Соглашения об уступке прав с одновременным переводом долга, которые пришлось доказывать и/или обсуждать, стали:
Материнский капитал до достижения ребенку 3-х лет не может быть оплачен Застройщику напрямую. Было непонятно, как отдел продаж застройщика и менеджеры ипотеки Сбербанка не уточнили информацию о МСК у клиента. Тем более, что МСК входит в первоначальный взнос 20%. МСК до трёх лет оплачивается через корсчёт банка (ПФР->Банк->Застройщик)в порядке доп.соглашения к кредитному договору. С этой поправкой возражений не возникало, хотя пришлось повторить неоднократно, каждому новому менеджеру Сбербанка и Застройщика заново.
Квартира приобретается супругами в общую совместную собственность. Здесь самое главное было уточнить у клиентов, какой режим владения супругами они предполагают. Застройщики часто шаблонно предлагают включать в ДДУ или переуступку только одного из супругов. Это удобно только застройщику, хотя не знаю почему (может менеджеру меньше печатать?). Для покупателя(дольщика) каждое действие с квартирой будет требовать составления нотариального заявления о согласии от другого (нетитульного собственника) или необходимо заключать брачный договор. Для первой совместной покупки 1-комнатной квартиры в ипотеку с МСК ответ очевиден — раздельного владения одним целым объектом по брачному договору без ущерба правам другого супруга быть не может, составлять каждый раз нотариальное заявление-согласие накладные расходы, в кредитный договор включены оба супруга, обязательства по наделению долями детей несут оба супруга.
Цена объекта переуступки в ДДУ, СУПТ(уступке) и кредитном договоре должна быть одинаковая. Изменение цены регулируется доп.соглашением к ДДУ (вопрос к юристам — доп.соглашение к ДДУ об изменении цены подлежит регистрации в Росреестре или может быть заключено в простой письменной форме?). На мой взгляд, если заключаем трёхстороннее соглашение, то вопрос изменения цены объекта вправе включить в это соглашение непосредственно. В последний момент Застройщик согласился заключить трёхстороннее Соглашение (ХОСК-2 + ЖБИ-1 + новый Дольщик).
Банк не кредитует пени, уплачиваемые за просрочку платежей по ДДУ. Для первоначального дольщика, который может быть и технической компанией, и реальным неаффилированным поставщиком/подрядчиком строительства, обязанность об уплате пени по ДДУ возникает с момента заявления требований застройщика об этом. В нашем случае, застройщик таких требований не заявлял, а подрядчик только собирается приступить к выполнению работ в будущем (в январе 2020г). Пени, по-сути, приблизительно равны повышению цены (посчитано и проверенно на калькуляторе с даты просрочки оплаты по ДДУ по предполагаемую дату подписания СУПТ). Понятия не имею, что у них там с налогами и какой экономический смысл вписывать пени в Соглашение уступки прав требования. Но, если соглашаться, то к собственным средствам первоначального взноса придётся выложить всю сумму пени.
Банк не кредитует «плату за переуступку прав требования». Согласно той же ст.11 214ФЗ договор(соглашение) уступки прав требования с юридическим лицом — возмездная сделка, за что юрлицо несёт ответственность. В нашем случае плата составляла 13175 рублей (вероятно, 3000 — госпошлина за регистрацию ДДУ, 175 — госпошлина за регистрацию Соглашения уступки, 10000 — собственно плата за уступку прав требования). Сумма несущественная, спор вышел из-за того, включается ли эта плата в цену Объекта или нет. По мнению Сбербанка, плата за уступку — самостоятельная ценность, плата за которую не включается в цену объекта (ближайший аналог — госпошлина), плата за уступку — отдельное условие Соглашения и платится новым Дольщиком за счёт собственных средств.
Клиента (маткапитал в первоначальный взнос, ипотека 5% с господдержкой) пытались «поставить перед фактом» внести к 310 тыс. первоначального взноса за счёт собственных средств ещё 126 тыс. пени за просрочку платежей по ДДУ и 13 тыс. платы за уступку.
Мелкие (несущественные) согласования перечислять нет сил. Какие-то повторялись снова и снова. Застройщик был против даже поправить цифры для кредитного договора, чтобы с точностью до рубля сохранить пропорции кредитной оферты (ПВ20%/кредит80%). Для вас несущественно 310000 рублей или 300639 рублей наличными нужно внести в качестве первоначального взноса? Отлично! Но почему не наоборот? Почему все «округляется» только против интересов клиента? Ни застройщик не готов скинуть 9361руб., ни банк не готов давать кредит с ПВ15%.
Выход на сделку с большим трудом продвигался к финалу. Вчера 21 ноября с утра была одна договоренность, к вечеру застройщик сообщил о противоположной. В какой-то момент недопонимание достигло предела и, казалось, сделка вот-вот развалится. На уровне начальников отделов застройщика и Сбербанка без учета мнения/интересов клиента было достигнуто устное согласование параметров сделки. Позже выяснилось, что руководители отделов Сбербанка дали своё устное согласование не читая документы, а их подчинённые менеджеры стали исполнять устное распоряжение начальства без критической проверки наличия. К вечеру 22 ноября вроде бы всё выяснилось. Ломать голову, как совместить несовместимое перестали и вернулись к предыдущему шагу.
Вместо соглашения уступки прав требования с одновременным переводом долга сделка пройдёт по стандартному ДДУ. Стороны (застройщик, банк и клиент) согласились пойти более длинным, но гораздо более простым путём. Первоначальный договор (ДДУ) между ХоСК-2(застройщиком) и ЖБИ-1(дольщиком) будет расторгнут. Между клиентами (новый дольщик) и ХоСК-2(застройщик) будет заключен обычный прямой ДДУ.