Выкуп доли другим наследником

Квартира была получена в равных долях двумя собственниками в наследство. Через некоторое время наследники — близкие родственники — пришли к соглашению о том, что один выкупает долю у другого. Оценили по кадастровой стоимости квартиры — целая квартиры около 4,5 млн., соответственно доля оценена 2,25 млн. За пару лет порядка трёхсот тысяч один заплатил другому и решил взять ипотеку, чтобы рассчитаться полностью и стать полноправным собственником. Продавец в зарегистрированном браке. Покупатель тоже в зарегистрированном браке.

Что важно в такой сделке?

1. Если доли в общей долевой собственности на квартиру не выделены и не могут быть обособленны в процессе сделки, то банки кредитуют выкуп последней (в данном случае — второй) доли под залог (ипотеку) целой квартиры.

2. Квартира приобретает сложную структуру собственности. Первой 1/2 долей квартиры по прежнему будет владеть наследник (покупатель). Другая 1/2 доля квартиры перейдёт в общую совместную собственность супругов (покупателей). Квартира в целом останется в общей долевой собственности. При разводе супруг владельца первой (наследной) доли может претендовать на 25% долю целой квартиры (на половину 1/2 доли, находящейся в общей совместной собственности супругов).

3. Лучшее предложение лимита кредитования составляет 90% от рыночной оценки стоимости доли. Несовместимы программа кредитования под залог имеющейся недвижимости (первой доли) и кредит на приобретение недвижимости (второй доли). Кредит под залог имеющейся недвижимости относится к нецелевым потребительским кредитам. Два кредита разной природы на один залог никто не выдаёт.

4. Рефинансирование/реструктуризация ипотеки на покупку доли всегда будет ограниченна суммой оценки этой доли. Получить при рефинансировании дополнительные средства (на ремонт, на объединение кредитов, на любые цели) под залог всей (целой) квартиры исходя из рыночной оценки стоимости всей (целой) квартиры невозможно.

5. При использовании маткапитала на погашение ипотеки выделение детям доли необходимо из 1/2 доли, приобретённой в ипотеку в общую совместную собственность супругов. Первая (наследная) доля так и остаётся в личной собственности наследника и будет по прежнему составлять 1/2 доли общей долевой собственности на целую квартиру.