Обязательный нотариат в сделках с недвижимостью

Вплотную столкнулся с проблемой навязанных законом дополнительных и ненужных расходов.

Подлежит ли обязательному нотариату сделка купли-продажи второй доли квартиры в ипотеку банка под залог всей целой квартиры?

Ситуация: два брата-наследника владеют квартирой по 1/2 доли на праве общей долевой собственности. Собственник одной доли состоит в браке и приобретает долю второго собственника в общую совместную собственность супругов.

Квартира остаётся в общей долевой собственности, одной из долей которой совместно владеют супруги, а другой долей - один из супругов.

Читаем Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020). 

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

ч. 1 ст. 42 «...Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,...»

Сделка купли-продажи с привлечением кредитных средств банка и ипотекой в пользу банка обеих долей (т.е. целой) квартиры. Считаем, что договор купли-продажи и кредитный договор с банком - это одна сделка, т.к. два договора неразрывны и один договор без другого исполнен быть не может.

В одной сделке должно быть или отчуждение всех долей, или ипотека всех долей! Это условие у нас выполнено.

Банк считает иначе.

Сбербанк: Так как доли не выделены и будет договор ипотеки, договор купли-продажи должен быть нотариальной формы. В противном случае сделка не состоится.

Просьба дать мотивированный ответ вашего юридического отдела. 

Обращаю ваше внимание на формулировку закона о госрегистрации:

ч. 1 ст. 42 ФЗ 218 «...Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,...»

Никакого условия о выделении долей в законе нет.

Сделка в гражданском законодательстве шире, чем договор. В нашей сделке два договора, выполнение которых друг без друга невозможно. Наша с вами сделка - это покупка второй(последней) доли квартиры в ипотеку всей квартиры (обеих долей) банку.