Покупка квартиры в строящемся доме

Есть точечные локации в Петербурге, где ни-че-го не строят. Покупай старое или переезжай в другие районы СПб. Иногда в этих местах возникают проекты точечной застройки. Ввиду своей малости они обычно имеют своего собственного небольшого застройщика. Тот ещё «случай».

13 февраля 2020 года была плановая дата выдачи документов с регистрации договора долевого участия. Статус заявления «в обработке» висит уже давно. До МФЦ никакие сведения не дошли.

Застройщик ЖК Ириновский возможно имеет опыт строительства аналогичных объектов. На сайте компании, именующей себя группой компаний, указаны несколько завершенных и строящихся объектов точечной застройки. Существует ли какая-то технологическая и юридическая преемственность из данной информации установить невозможно.

Опыт проводимой сделки не плюсует застройщику. Мы не смогли добиться приемлемой формы договора уступки с одновременным переводом долга. Пришли к соглашению расторгнуть первоначальный договор долевого участия и заключить новый непосредственно с моими клиентами.

С момента первого захода в сделку в сентябре 2019 прошло три месяца, но перед самым новым годом успели подать документы на регистрацию и в пределах срока одобренной ипотеки.

По согласию сторон дольщики (супруги) подали свою часть документов в день подписания кредитной документации 25 декабря 2019 года. Ожидалось, что застройщик подаст документы со своей стороны не позднее 30 декабря, но он подал только 14.01.2020. Из-за такой произвольной задержки со стороны служб застройщика поданный нами пакет был приостановлен 10.01.2020.

Получив через две недели оригинал уведомления Росреестра о приостановке, мы узнали об ещё одном основании. Заключенный нами договор долевого участия не соответствовал проектной декларации в части указания на этаж и площадь будущей квартиры. Причём тому экземпляру, который размещён на сайт наш.дом.рф. На сайте ЖК Ириновский была опубликована устаревшая декларация в первоначальной редакции.

Ничего. Бывает. Ни банк, ни агент, ни сами клиенты обычно не делают такую выверку документации, как сделал регистратор. Ошибка это застройщика или намерение — история покажет.

Одновременно представился удобный случай поправить договор долевого участия в части использования материнского (семейного) капитала. Когда ребенку ещё нет трёх лет направить средства МСК можно только на погашение ипотеки либо на оплату первоначального взноса застройщику. Бюрократизация процесса диктует буквальные формулировки «первоначального взноса» либо более произвольные, но через банк-кредитор (в Сбербанке для этого есть специальный корсчет) в рамках кредитного соглашения.

Ещё в процессе формирования договора уступки прав требования при поддержке банка-кредитора мы смогли прийти к согласию с застройщиком и указывали для перечисления средств МСК реквизиты корсчета банка. Подписывая 25 декабря кредитный договор мы обнаружили вновь неверные формулировки, на который почему-то так настаивал застройщик. Реквизиты для перечисления средств МСК, входящего в первоначальный взнос по ипотеке, были указаны застройщика, а формулировка «первоначального взноса» отсутствовала.

Не стали переделывать и пороть горячку с уговорами застройщика по существу текста. Это означало слететь с даты подписания кредита в банке и вероятность не попасть до окончания срока одобренного кредита снова на подписание. Технически было уже проще согласиться с какими-то неопределёнными переделками в будущем.

К моменту исправления документов по сделке по указанию регистратора, кто-то ещё из дольщиков нашего ЖК Ириновский не смог получить в ПФР средства МСК. Им пришлось делать дополнительное соглашение и повторно регистрировать его в Росреестре. Зато нам повезло. Не пришлось чего-то доказывать застройщику. У застройщика уже сложился прецедент и он сам предложил заодно изменить формулировку ДДУ в части использования средств МСК.

04.02.2020 мы сдали В МФЦ все экземпляры новых (исправленных) договора долевого участия и кредитного договора. В ответ на уведомление Росреестра о приостановке экземпляры обеих сторон может предоставить одна из сторон. Мы аккуратно сослались на все поданные ранее пакеты документов. Сделали пометки для регистрации о действительности экземпляров документов. Срок получения документов с регистрации 13.02.2020. Результата нет до сих пор.

Это какая-то заколдованная квартира.

Единственное утешение, что деньги застройщику ещё не переведены, кредит не получен и ждёт окончания регистрации, а материнский (семейный) капитал проиндексирован. Можно наблюдать за ходом строительства и сокращением срока переживаний дольщика об успешном завершении проекта.