Справедливое разделение долей

Когда родители используют материнский (семейный) капитал для покупки жилья, советую определить детям минимальную возможную долю. При продаже(обмене) квартиры легче согласовать сделку с органами опеки и предоставить детям долю в новом жилье, не хуже, чем в первоначальном.

Однако, этот вариант не идеален в случае развода родителей.

Во-первых, родителям придётся договариваться, как делить ипотеку, как гасить ипотеку и как наделить детей долями, если это не было сделано при покупке. Спор или мировое соглашение разрешает суд.

Во-вторых, после развода, особенно, если это было единственное жильё и квартиру решено продавать, сложно! Очень сложно! Сделка продажи связана с обязательной встречной покупкой нового жилья с долями детей. Потребуется согласие опеки и нотариальное заверение сделки. Родители после развода вовсе не готовы к сотрудничеству.

В моём случае, родители уже выплатили ипотеку и суд при разделе имущества просто определил доли всем четверым. Детям по 1/20, родителям по 9/20 долей квартиры. Непосредственно с продажей проблем нет.

Проблема с покупкой. Тот из родителей, с кем остаются дети, снова вступил в брак. Сумма 2,64 млн. рублей от продажи 11/20 долей двухкомнатной квартиры недостаточна для покупки одной целой квартиры, пригодной для проживания. Новая супружеская пара будет брать ипотеку.

Как разделить доли в новом жилье?

Справедливость требует, чтобы полученное до брака оставалось собственностью одного супруга.

Часть новой квартиры, купленная за счёт ипотеки, в любом случае является общей совместной собственностью.

Доли детей в новой квартире, как минимум остаются прежними (по 1/20 доли каждому).

Нотариальное согласие(заявление) одного супруга на оформление покупки на имя другого супруга режим совместной собственности не отменяют и не изменяют. Подобное нотариальное согласие потребуется при каждой последующей сделке: продаже, дарении, сдаче в долгосрочную аренду, передаче в залог. В случае смерти супруга, выдавшего согласие, права на половину имущества, нажитого в браке переходят к наследникам. От внимания наследников квартира, оформленная на другого супруга может и ускользнёт, а может и нет.

Нотариальный брачный договор может изменить режим общего совместного имущества, если не ухудшает положение другого супруга. Супруг, отказавшийся от совместной собственности на приобретаемую квартиру, должен иметь в собственности другое жильё. Иначе сделка (брачный договор) будет оспорима.

Также с осторожностью стоит подходить к оценке вклада в покупку квартиры за счёт ипотеки. Эта часть квартиры в любом случае приобретается из совместного имущества (доходов) супругов. Чем больше доля ипотеки в покупке, тем, в последствии, существеннее могут быть претензии отказавшегося супруга (или его наследников).

С точки зрения родителей, я бы оформил долю детей в новой квартире на всю сумму от продажи предыдущей, то есть на 2,64 млн. рублей. Оставшуюся долю покупал бы спокойно в общую совместную собственность супругов.

Как минимум, экономия на заявлениях-согласиях и брачном договоре. Как максимум, моя доля и доля моих детей в новой квартире таким образом стала бы самой большой из возможных.

А как бы разделили вы?

Как разделить доли в новом жилье?