Мне нужен и берег турецкий, и Африка тоже нужна?!
На вопрос «что происходит с рынком российской недвижимости и чего ожидать дальше?» без труда ответит даже не профессионал. То, что происходило с рынком в последние два года, а если более конкретно, то с осени 20-го по февраль 22-го, можно обозначить разными характеристиками – реализация отложенного спроса (после начала пандемии), ажиотажным спросом на почве введения программы льготной ипотеки, «надутым ценовым пузырем», перегретым рынком и т.д. Факт остается фактом – цена росла по ряду причин, сначала на новостройки, потом за ней подтягивался и рынок «вторички», продавцы которой не хотели отставать от «первички». Продажи шли нереальными темпами, застройщики не успевали поднимать цены. Но, как говорится, счастье не может длиться вечно.
Пришли иные времена… Инвесторы накупили квартир, все жаждущие набрали ипотеку. И что теперь? В конце февраля, когда курс рубля катастрофически обвалился, а те, у кого оставались в запасе рубли, начали судорожно пытаться их во что-то вложить, собственники вторичной и инвестиционной недвижимости, не торопились продавать, не понимая, с чем они останутся – рубль обесценивался день ото дня. Затем повышение ключевой ставки Центробанка и резкий поворот курса рубля. Продавцы сменили гнев на милость, но тут уже у покупателей пыл поубавился. И покупать не на что – ипотечный процент зашкаливал, и даже те, у кого сохранился кэш, призадумались – а стоит ли по таким ценам? Не стоит называть главную и всем очевидную причину оттока капитала инвесторов и падение интереса к отечественной недвижимости. На самом деле, любой разумный человек понимает, что квартиры в Москве, в «человейниках» сомнительного качества, с единичными социальными объектами, которые ни в коей мере не удовлетворяют реальные потребности жителей, расположенные в полях, из которых выбраться можно либо пешком, либо верхом на лошади, никак не могут стоить таких денег, которые запрашивают за них застройщики! Конечно, застройщики не мытьем, так катаньем пытаются вернуть неизменно ослабевающий интерес – декларирует ипотеку 0,01%, заложив в саму стоимость квартиры все возможные и невозможные проценты. Неудивительно, что сейчас весьма популярен тренд, когда инвесторы, пытаясь выйти из проекта с минимальными потерями, продают готовые объекты по переуступке на порядок дешевле, чем застройщики со сроком сдачи через год, а то и через два. Застройщики явно «впали в прелесть» и то ли не видят и не понимают, то ли не хотят понимать и принимать ситуацию, мотивируя завышенные цены повышением стоимости стройматериалов, изменением рынка рабочей силы, увеличением стоимости кредитов и пр. Причину, как известно, при желании найти всегда можно. «Аппетиты» застройщика в качестве причины, разумеется, не рассматриваются…
Цены в Сочи вообще настолько устремились ввысь, что и Москва потеряла «желтую майку лидера». Глядя на цены, не понимаешь, где ты – в Монако или на нашем побережье, где беспощадно уничтожили всю растительность в угоду новостройкам на голове друг у друга. Не претендуя на истину в последней инстанции, приведу голую статистику цифр и фактов. По статистике wordstat запросы на московскую недвижимость за последние два месяца сократились а 30%, на сочинскую – на 50%. Не сомневаюсь, что это только начало и не берусь делать прогнозы – дело это, как известно, неблагодарное. Но то, что рынок российской недвижимости, в особенности в крупных городах, явно переоцененный и пока стагнирующий и уже начинающий неизбежное падение – это явно и определенно. Большинство инвесторов, особенно крупных, это прекрасно осознают и пытаются избавиться от пула объектов как можно быстрее. Что же дальше – куда пойти, во что вложить, что может принести реальный доход? Думаю, этот вопрос сейчас особенно остро стоит в инвесторской среде. Многие пытаются скупать земельные участки, девелоперы разрабатывают концептуальные проекты. Скорее всего, в ряде случаев это имеет смысл – во время пандемии рынок загородной недвижимости, как птица Феникс, восстал из пепла и показал хороший рост. К тому же, на рынке загородки наблюдается явный дефицит концептуальных объектов с правильным сочетанием цены, качества и локации. Помимо этого, появились и восстановились ипотечные программы. Так что, с большой долей вероятности можно заявлять, что рынок загородки ждёт оживление. Остался вопрос – что же делать мелким инвесторам, которые либо покупали квартиру на стадии строительства и к завершению продавали её с неплохой маржей, либо приобретали вторичку, делали ремонт и тоже имели свои 50-60% годовых? И одно, и другое стало неактуальным. В данный момент многие мелкие инвесторы не могут выйти из проектов хотя бы без потерь (по большей части это касается «флипперов», так как они покупали вторичку почти по максимуму, плюс вложились в ремонт). Как известно, недвижимость нужно покупать на растущем рынке, а еще лучше на растущем и недооцененном. Так в своё время зарабатывали инвесторы на недвижимости ОАЭ, например. Как правило, цикл роста составляет плюс-минус 7 лет. Этот период закончился и заработать на недвижимости Эмиратов получится не более, чем на 30-50% в зависимости от проекта и с учётом настоящей геополитической ситуации. Не для кого не секрет, что в данный момент россияне начали массово приобретать недвижимость за рубежом с разными целями – миграция, возможность получения ВНЖ и ПМЖ, инвестиции. А укрепление рубля сделало покупку недвижимости доступной не только зажиревшим московско-сочинским рантье, но и среднестатистическим провинциальным гражданам, потому как порог входа оказался на порядок ниже, чем на их региональном рынке. Рынок недвижимости разделился на «дружественный» и «недружественный» и выбор оказался не столь велик. На радость турецким застройщикам, квартиры в новостройках улетают как перелетные птицы с милого севера в сторону южную. Актуальная информация у застройщиков меняется по несколько раз в день – настолько огромен спрос и интерес! Конечно же, рекордсменом с точки зрения прибыльности инвестиций является Грузия, в частности Батуми, где сам великий инвестор и риэлтор Трамп вложил немалые суммы! А он-то точно знает толк в инвестициях и рынках! Ко всему прочему, в стране очень привлекательный климат для бизнесменов, минимальные налоги, дешевая стоимость жизни. Всё это привлекает в Батуми различные категории населения – от домохозяек до инвесторов и IT-специалистов. Пока есть уникальная возможность войти в новострой, вложив 500-600 тыс., получив рассрочку на несколько лет и даже воспользоваться ипотекой для нерезидентов под 6%. Разумеется, ситуация не стоит на месте и пользуясь случаем, некоторые страны меняют условия предоставления ВНЖ и ПМЖ. Например, в Турции принят закон о предоставлении ПМЖ при покупке недвижимости от 400 тыс. долларов вместо недавних 250 тысяч. Пока он не вступил в законную силу, можно ещё воспользоваться старыми правилами. Так что, как говорится – выбирай, осторожно, но выбирай! И самое главное – считайте, рассчитывайте и анализируйте! И удачи с выбором!
Можете посмотреть варианты на http://realty-georgia.tilda.ws