17 вопросов и ответов о Северном Кипре и его недвижимости.
Инвестиции, ВНЖ и особенности оформления сделок
Бурно развивающийся Северный Кипр привлекает релокантов и инвесторов.
Что происходит на рынке недвижимости непризнанной республики прямо сейчас?
Можно ли считать недвижимость в СК доступной?
Как производят оплату? и другие вопросы мы разберем сегодня.
Цены. Что происходило на рынке недвижимости Северного Кипра последние полтора года?
Однозначно – рынок ТРСК растущий. Ежегодно недвижимость прибавляет в стоимости 10–12%, за исключением ажиотажного 2022-го. Тогда сказались отложенный спрос (после ковида) и геополитика. В результате достигнуты высокие показатели и по числу сделок, и по ценам – они выросли практически в два раза. Но это не тот рост, на который стоит ориентироваться при желании инвестировать в местную недвижимость: 10–12% – вот реальный «здоровый» показатель, который действительно стоит принимать во внимание.
Насколько подорожали квартиры за последний год-два?
Если до пандемии студии в новых проектах стоили от £45–50 тыс., то в прошлом году у этих же застройщиков они начинались с £90 тыс. Тем не менее для курортной недвижимости на Средиземном море абсолютные цифры пока невелики.
Оснований полагать, что в краткосрочной перспективе рост прекратится, нет. Во-первых, спрос по-прежнему высок. Да, он подталкивает вверх цены, но при этом они всё равно остаются ниже, чем, например, в соседних странах – на южном Кипре или в Турции. Во-вторых, территория ТРСК ограничена, и интересных участков под застройку не становится больше. И это тоже сказывается на стоимости. В-третьих, стройматериалы, которые поставляются на северную часть острова из Турции, в дефиците (в приоритете поставок – регионы Турции, пострадавшие от землетрясения) и, как следствие, дорожают.
Какой сейчас минимальный порог входа на рынок?
Стартовая цена на апартаменты на стадии строительства – £60 тыс. фунтов. В этом бюджете можно найти и предложения на вторичном рынке. Это будут полностью меблированные варианты в проектах, построенных несколько лет назад.
Какие объекты в Северном Кипре пользуются наибольшим спросом среди иностранных покупателей?
В предыдущие годы иностранцы активно интересовались объектами на стадии строительства. Во-первых, потому что это относительно дёшево: на более ранней стадии строительства цены ниже. Во-вторых, застройщик предлагает гибкие условия оплаты. Можно воспользоваться кредитом, а чаще – беспроцентной рассрочкой. На неё девелоперы предлагают максимально комфортные условия – длительный срок действия договора (не только на период строительства, но и после получения ключей) и невысокий первоначальный взнос (не более 35% от стоимости недвижимости). А вот в прошлом году тренд поменялся: люди переезжали к нам, чтобы жить долго… и в моменте вырос спрос на готовое жильё и вторичку.
Что представляет собой интересная вторичка?
Северному Кипру нет и 50 лет. Поэтому когда я говорю о вторичке, то имею в виду проекты, которым не более 5 лет. Это качественно построенные жилые комплексы с собственной инфраструктурой. В проектах старше покупать не рекомендую. Комфортно жить там невозможно. Качество строительства – плохое.
Какая недвижимость чаще строится на Северном Кипре – курортная или для постоянного проживания?
В основном строятся курортные проекты в Искеле, Фамагусте и Эсентепе (это пригород Кирении). Чаще всего это жилые комплексы отельного типа с ухоженной и закрытой территорией, богатой инфраструктурой. Эти проекты очень интересны с точки зрения инвестиций. Проекты для постоянного проживания возводят реже – в основном в Кирении и её пригородах Алсанджак, Лапта, а также в Фамагусте. Это более приватные комплексы в «природных» локациях.
При прочих равных (одинаковые площадь и видовые характеристики) какой объект будет дороже – курортный или для постоянного проживания?
Объект в курортном комплексе всё-таки дороже, потому что на его территории построена разнообразная инфраструктура и постояльцам предлагается большее количество услуг. Опасение у иностранных покупателей недвижимости в Северном Кипре всегда вызывает правовой статус объектов.
Насколько этот вопрос сегодня решённый?
После конфликта 1974 года и последующего разделения территории немалая часть земель находилась в собственности греков-киприотов. Статус оставленных ими земель был законодательно урегулирован выплатой компенсаций. Поэтому сегодня никто не может отобрать у вас недвижимость. Все претензии (если таковые вдруг возникают – по факту был только один прецедент) рассматриваются в Европейском суде по правам человека. Также важно понимать, что у всех объектов, которые сейчас строятся и продаются на рынке, правовой статус решён.
Инвестиции в Северном Кипре – это больше про сохранение денег или их рост?
Второе. Здесь реализуются как минимум две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.
Покупка недвижимости и дополнительные расходы Как получить право собственности на недвижимость в СК?
Согласно закону, иностранец может приобрести несколько объектов, но зарегистрировать на себя может только один. Это касается не только титула (кочана), но и договора. Полное право собственности на несколько объектов недвижимости можно или оформить на родственников, или обратиться к услугам нашей компании, которая от имени покупателя имеет право получать и удерживать неограниченное количество титулов. Для этого заключается договор с клиентом, по которому купленные им объекты недвижимости оформляются на компанию . При этом во всех документах собственником недвижимости значится клиент, и все обязательства по уплате налогов, платежей по рассрочке лежат на нём.
В каком случае имеет смысл получать титул?
Если вы хотите проживать в конкретной квартире или доме или впоследствии оформить ВНЖ. Если объект приобретается для последующей перепродажи, смысла получать титул нет. Более того, многие даже не регистрируют договор в кадастре, чтобы не платить дополнительные налоги.
Как проходят платежи в СК сегодня?
В Северном Кипре цены на недвижимость зафиксированы в фунтах стерлингов. Но заплатить можно в долларах, евро или фунтах. Средства зачисляются на счёт девелопера. Это может быть SWIFT-перевод со счёта, криптовалюта, а также оплата через доверенных лиц или представительства нашей компании, которые находятся в разных странах.
Открытие счёта Как открыть счёт в СК?
Необходимо при себе иметь загранпаспорт, договор купли-продажи и адресную справку от местного старосты. Срок ожидания – пара дней.
В какой валюте открывают счёт в банке?
В турецких лирах, фунтах стерлингов, долларах или евро. Все четыре валюты здесь в активном ходу.
Как легализоваться в Северном Кипре?
Для оформления статуса возможны следующие основания: владение объектом недвижимости (его стоимость и расположение не имеют значения) или долгосрочный договор аренды (на год). Переводить титул на своё имя для получения ВНЖ не требуется. Его можно получить и без титула, просто на основании зарегистрированного договора. Но справку об отсутствии судимости привезти действительно нужно. Затем необходимо обратиться в министерство внутренних дел и получить разрешение совета министров страны. Процедура эта обязательная. Пакет документов для ВНЖ подаётся в отделении миграционной полиции. Личное присутствие заявителя обязательно.
Из документов необходимо представить: загранпаспорт, справку от отсутствии судимости, зарегистрированный договор купли-продажи, адресную справку от местного старосты, выписку из банка, которая подтвердит наличие на счёте средств, достаточных для проживания на территории СК (данная сумма рассчитывается и меняется исходя из минимальной заработной платы) . Процесс оформления статуса занимает в среднем до двух месяцев. ВНЖ выдаётся в первый раз сроком на год или 6 месяцев с правом продления на год .
Как долго оформляется титул (кочан)?
Этот процесс длительный и требует сбора документов. От клиента – загранпаспорт, справка об отсутствии судимости, договор купли-продажи; от нас – информация о застройщике, план дома и прочее. Бумаги направляются в МВД в Никосии, и через один-два года власти выносят решение. Если благонадёжность заявителя подтверждена, он получает титул. Если вы покупаете объект на стадии строительства, то начать оформление титула можно сразу после регистрации контракта. К моменту сдачи проекта у вас будет готовое решение властей
