История о том, как я продавал одну и ту же квартиру дважды, но дороже на 1 млн.
Это случай из моего личного опыта работы риэлтором в агентстве "Ялтинская Недвижимость"
В декабре 2020 года я взялся за продажу трёхкомнатной квартиры в Ялте, посёлке Массандра. Местные, мама с сыном продавали свою просторную "трёшку" площадью 77 квадратных метра за 6 700 000 рублей. Квартира находилась на 9-м этаже 12-этажного дома, из окна открывался роскошный вид на горы и лес, который начинался буквально за соседним домом.
Вообще, близость к лесу и горам - это главное преимущество этого района Ялты - верхней Массандры. При небольшом удалении от центра Ялты, Массандра - это уголок, пожалуй, с самым свежим воздухом. Он буквально "втекает" в город через Уч-Кош- "ущелье трёх гор".
Другим преимуществом предложения было состояние "заходи и живи". Квартира продавалась с мебелью и техникой (за исключением любимого дивана хозяев и холодильника). Ремонт - на твёрдую "четвёрку", делался восемь лет до продажи, зато выполнен был добротно.
Кроме того, должен отметить ещё один плюс квартиры. Из этого дома, стоящего на самой верхней точке одного из трёх холмов, образующих Ялту, открывается роскошный вид на море и весь город. Но только из квартир, окна которых ориентированы на юг. Однако, в этом есть свой минус - южнобережное летнее солнце греет безжалостно, приходится применять дополнительные меры, чтобы находиться в комфортных условиях. (Я в этом убедился впоследствии, когда продавал двухкомнатную квартиру соседей по площадке). В данном же случае, окна квартиры ориентированы на запад и север. В квартире был кондиционер, но необходимости в нём не было даже летом.
Я пообещал хозяевам , что если они подпишут с нашим агентством договор с исключительным правом на продажу их объекта, я продам его достаточно быстро.
Такой договор позволяет мне, как риэлтору, вплотную заняться его продажей и быть уверенным, что мои усилия не пропадут даром. К слову, практически все объекты, к продаже которых я имел отношение за последние два года, были "эксклюзивами" заключёнными либо мною, либо моими коллегами по агентству.
Понятное дело, подписание такой договорённости возлагает на нас, агентов серьезные обязательства перед собственниками. Они ожидают, что недвижимость будет продана не только по желаемой ими цене, но и в самый короткий срок.
В данном случае, я провёл оценку аналогичных предложений и выяснил, что цена 6.7 млн. "в рынке", не завышенная, но и не низкая. Хорошей новостью было то, что в этом районе в продаже было всего две аналогичные квартиры, немного дешевле, но в худшем состоянии.
Но простой задачу тоже назвать было нельзя. Трехкомнатные квартиры во вторичке спальных районов, находящихся на возвышении шли "со скрипом" (этот район Массандры расположен на отметке 250 метров над уровнем моря, при удаленности в 2 с половиной км). Самыми ходовыми на тот момент в Ялте были "двушки", расположенные пониже. Их тогда было предостаточно, они стоили, в среднем, 4.5-5,5 млн. - в зависимости от состояния. Разумеется, был риск того, что квартира просто "зависнет". Мне необходим был покупатель, которому нужна не столько близость к морю, сколько жизнь в экологически чистом районе, лес и целебный горный воздух. Одновременно с этим, ему должна была подходить вторичка в доме эконом-класса.
Я также предположил, что это могут быть ялтинцы, которым нужна трёхкомнатная квартира именно в этом районе.
Тем не менее, я рискнул и взял на себя обязательства продать квартиру быстро.
Покупателя я нашёл примерно через три недели, в канун Нового Года. Его звали Юрий, они с супругой вдвоём приехали в Ялту из Санкт-Петербурга. Даже не приехали, а буквально переехали на юг на своём автомобиле, остановились в гостинице и начали активно искать жилье для жизни в Ялте.
"Но им двоим то зачем трёхкомнатная?" - было подумал я, но всё-таки предложил посмотреть свой "эксклюзив". Как оказалось - не зря.
Они приняли решение прямо на показе, когда я сказал, что "вид на горы, как в Швейцарии". Ну ведь и правда, вид просто роскошный.
Ещё я не забыл отметить об уникальной воде, идущей прямо из крана. Дело в том, что именно в Массандре самая вкусная в Ялте вода. Водозабор производится от того самого массандровского источника, на базе которого еще в конце 19 века построили легендарный винзавод "Массандра". Эту воду можно пить из крана, а в этой квартире к тому же был установлена система водяных фильтров.
"К нам будут приезжать на отдых дети и внуки" - сказал Юрий. "Поэтому трёхкомнатная нам тоже подходит".
Нотариальная сделка прошла сразу после новогодних праздников, однако из-за "переустановки программного обеспечения" в Госкомрегистре Крыма перехода права собственности пришлось ждать целых две недели.
Прошло три месяца и в конце марта 2021 Юрий сказал, что надо бы повидаться, пригласил заехать к ним.
"Давай выставим квартиру на продажу" - предложил он. "Мне очень нравится эта квартира, мы с супругой гуляем по лесу. Но, кроме того, каждое утро я пешком спускаюсь к морю, купаюсь, делаю там зарядку и поднимаюсь пешком назад"
Сказать, что я удивился - не сказать ничего. Февраль и март - самые холодные месяцы в Ялте. Температура воздуха может падать ниже нуля, а море охлаждается до 10° С. Но больше всего меня поразило то, что год рождения Юрия - 1940, а значит ему в 2020 исполнилось 80 лет!
Признаюсь, я сам большой любитель ходить вверх и вниз по Ялте, люблю "втопить" в горку на горном велосипеде. Когда я сам жил в Массандре, то в начале лета почти ежедневно, перед работой, ходил пешком с женой и детьми на море. Это занятие именно для любителей ходьбы. Но Юрий меня просто поразил своим железным здоровьем в почетном возрасте.
"Я мог бы ездить на машине, но ходить по ступенькам лучше - так я разрабатываю себе колени. Но, всё-таки, давай неспешно поищем квартиру пониже. Когда мне будет 90, я не думаю, что смогу так же резво ходить к морю пешком. А для меня движение - это жизнь"
Утром следующего дня я докладывал руководителю агентства, что нужно заключить договор с Юрием. "Если продажа неспешная, предложи Юрию продавать ее на миллион дороже" - посоветовал мне он.
Затея была здравая, но на быструю продажу рассчитывать было сложно.На этот раз цена оказалась на верхней планке рыночной за трёхкомнатные квартиры. Кроме того, она попала в сегмент предложений, который я называю "серая зона". Это когда квартира слишком дорогая для покупателей бюджетной недвижимости, и одновременно, этот класс недвижимости не рассматривают покупатели с большим бюджетом. Они отдают предпочтение квартирам в домах, выше классом или с пешей доступностью к морю, даже меньшей площади.
В этот же день я предложили эту идею Юрию и он её одобрил. С учётом подоходного налога он выручал с продажи 870 000 рублей.
Оставалось дело за малым - продать и найти квартиру на замену. Мы всей командой взялись за работу, но в первый месяц не произошло ни одного показа - клиенты из базы агентства отказывались рассматривать квартиру по этой цене, однако были и те, готов был купить её дешевле.
Статистика размещения на популярных площадках показывала, что несмотря на просмотры объявления, звонков не поступало.
С потеплением, в апреле начались активно происходить продажи, а по этой квартире наконец начались просмотры. Однако, результатов это по-прежнему не приносило.
Лето в Ялте - сезон подъёма туризма, но, как ни парадоксально - это худшее время в продажах квартир. Опыт показывает, что люди охотнее приобретают недвижимость до туристического сезона и после него. Это, кстати, не касается земельных участков. Пик продаж на ЮБК приходится на позднюю осень, а после новогодних праздников наблюдается наибольший спад.
Это лето жители Ялты запомнят надолго. 18 июня за несколько часов на город обрушился месячная норма осадков. Вышли из берегов горные реки, сошли селевые потоки. Этот потоп принес много разрушений, были человеческие жертвы. Последствиями стало закрытие пляжей, срыв туристического сезона.
Реклама и расклейка объявлений шла постоянно, это приводило к просмотрам, но главными причинами отказа всё чаще была удаленность от моря или уровень дома (состояние подъезда - "на троечку"). Очевидно оттого, наша квартира попала в "серую зону".
Поскольку Юрий не торопился с продажей, пересматривать цену пока не было резона.
Осенью дела с показами пошли бойко. Немалую роль сыграло то, что ещё с лета 2021 года начался процесс, который продолжается и сейчас, весной 2022 года. Цены на ялтинскую недвижимость растут, количество предложений сокращается. За этот период цены на вторичку выросли как минимум в полтора раза.
По сравнению с Сочи, в Ялте крайне низкий прирост нового жилья, на то есть масса причин, я расскажу как-нибудь об этом отдельно. Это приводит и к тому, что если в 2020 году был большой выбор вариантов, то сейчас порой сложно найти продаваемый объект в желаемом доме.
К середине осени появились "реальные покупатели", подталкиваемые к покупке постоянным ростом цен. К этому моменту цена 7.7 млн. уже воспринималась типичной для "трёшек" и мы даже начали рассматривать вариант её поднятия.
Но в этот момент появился хороший вариант на замену. Двухкомнатная квартира в Партените (уютный южнобережный посёлок рядом с Аю-Дагом, Медведь-горой) в семи минутах ходьбы от моря за 5,9 млн. Эта просторная квартира была готова для проживания, продавалась с мебелью и техникой. Ее главным преимуществом был вид на море с лоджии, смотрящей на восток. Вариант отлично подходил Юрию. Это означало, что нам срочно нужен покупатель.
И, в конце октября мы нашли его. Семья с ребенком-школьником, переехала в Ялту. Кстати, тоже из Санкт-Петербурга. Глава семейства был приглашён на работу в предприятие, расположенное в Массандре. Семья поселилась в пригороде, а сына устроили в массандровскую школу. Это тот "портрет покупателя", который я и предполагал себе при первой продаже.
На просмотре даже выяснилось, что мои клиенты жили в Питере совсем не далеко от Юрия.
После просмотра мне дали ответ на следующий день - берём, но с привлечением ипотеки.
В этот же день мы заключили договор и покупатели внесли гарантийно-возвратную сумму в подтверждение своих намерений. Это означало, что по факту её перечисления на счёт агентства, объект снят с продажи, до получения решения банка о выдаче кредита.
Для этого нам понадобилось заключение оценщика. При помощи независимого эксперта устанавливается, что объект недвижимости полностью соответствует требованиям, необходимым банку для выдачи кредита под залог квартиры. Только после предоставления отчёта оценщика и проверки юристами банка предоставленных документов на квартиру покупатель может получить ответ о готовности банка выдать ему кредит.
Оценка стоит пять тысяч рублей и оплачивать её должен покупатель, берущий ипотеку. В случае, если банк, по любой причине не утвердит ипотеку, гарантийная сумма возвращается покупателю в полном объеме. Если же всё в порядке, сумма зачисляется в счёт поиобретения жилья.
Примерно за неделю вместе с менеджером банка мы подготовили всё необходимое для сделки, включая процедуру оценки. Оценщик определил, что квартира полностью соответствовала техплану, в ней не производилось незадокументированных перепланировок, а её цена находилась в рамках рыночной.
Банк обеспечил нам электронную регистрацию. сделки, в этот раз услуги нотариуса не понадобились. Сразу после регистрации сумма от продажи квартиры поступила на личный счёт Юрия.
В результате, это была вторая продажа одной и той же квартиры за календарный год, Юрий выступил в роли инвестора, купив её за 6.7 млн. и продав её за 7.7 млн.
Буквально на следующий день после сделки купли-продажи квартиры в Массандре я приступил к процедуре сопровождения приобретения Юрием квартиры в Партените. Теперь Юрий снова оказался в роли покупателя, поручившего всю формальную часть нашему агентству. Мы провели нотариальную сделку и уже через пару дней квартира перешла в собственность Юрия, где они с супругой живут и сейчас.
Это была, пожалуй, самая продолжительная продажа по договору, но результат себя оправдал.
В дальнейшем, особенно в 2022 году я все чаще сталкиваюсь с запросами не решения жилищного вопроса, а выгодного вложения в недвижимость на растущем рынке ЮБК.
Колебания курсов валют и экономическая нестабильность делают недвижимость наиболее интересным направлением для вдожений. Особенно, если она находится на побережье и, при необходимости, может приносить доход.
В связи с этим, я отслеживаю появление объектов недвижимости выгодных для инвестиций и предлагаю их клиентам, оставившим мне заявку и заключившим договор на поиск. Разумеется, база таких объектов весьма динамична, некоторые из них я буду выкладывать в Telegram канал.
Если вам, друзья, понадобится найти объект или же продать недвижимость на Южном Берегу Крыма, пожалуйста, обращайтесь в личку или звоните по телефону +7 978 742 28 94. Я расскажу Вам как начать наше сотрудничество.