Анализ Real Estate сектора в RWA. Часть 1. Парадокс рынка недвижимости
Согласно данным, начиная с 1984 года мы видим самый низкий уровень доступности недвижимости в США. Это означает, что все меньше американцев считают, что могут себе позволить купить жилье. В то же время цены на недвижимость продолжают расти. Возникает справедливый вопрос: если большинство людей не может позволить себе приобретение недвижимости, кто продолжает покупать дорогое жилье?
Чтобы ответить на него, нужно со всех сторон рассмотреть существующие проблемы в сфере недвижимости.
Первая проблема: неэффективный процесс поиска недвижимости из-за фрагментированных данных о листингах
Брокеры, владельцы недвижимости, арендаторы, покупатели и продавцы CRE (коммерческой недвижимости) используют несколько листинговых служб или MLS (Multiple Listing Service) для доступа к данным об объекте недвижимости, будь это местоположение, арендные ставки, стоимость, иные характеристики.
Доступ к MLS-платформам, где агенты делятся информацией о недвижимости, обычно предоставляется за деньги, и эта подписка может быть довольно дорогой. Качество и детальность информации о каждом объекте недвижимости в этих системах зависит от того, как брокеры решают заполнять данные, потому что нет строгих правил, как именно это нужно делать. Поэтому вносимая информация может сильно отличаться в зависимости от того, кто её вводит.
Это может привести к тому, что информация окажется неточной, старой или неполной. Поскольку данные разбросаны по разным платформам, искать нужную информацию бывает трудно и неэффективно. Это может привести к тому, что арендодатели и арендаторы тратят больше времени на принятие решений. В итоге у людей может снизиться доверие к качеству предоставляемой информации о недвижимости.
- MLS(Multiple Listing Service) – это огромные базы данных о недвижимости. Разные частные компании используют в большинстве случаев свою базу данных, то есть свой MLS, из-за конкуренции.
- Компании, работающие в секторе коммерческой недвижимости (CRE), не склонны делиться полной и точной информацией с конкурентами бесплатно. Информация в MLS, как правило, зависит от того, что записывают сотрудники этих компаний. Отчет компании Deloitte за 2019 год указывает на то, что во многих таких системах содержится неправильная или устаревшая информация, иногда даже об объектах, которые уже были снесены.
- В результате компании или частные лица, которым нужен доступ к этим MLS, должны платить за использование системы и самостоятельно проверять, какая информация верна, а какая нет.
Вторая проблема: бумажная, комплексная и финансовая проверки и процесс оценки недвижимости
При аренде или купле-продаже коммерческой недвижимости (CRE) много времени тратится на комплексную проверку. В ходе нее анализируются финансы, экологическая безопасность, юридические аспекты объекта, что необходимо, чтобы определить адекватность арендных ставок или цены предложения.
Большая часть этой информации содержится в физических документах, которые могут храниться в разных местах и иметь ограниченный срок действия. К таким документам относятся, например, записи о доходах и расходах от владения недвижимостью, информация о проживающих и арендаторах, а также данные о ремонте и техническом обслуживании.
Процесс проверки этих документов часто осуществляется вручную, что увеличивает административные задачи, риск потери информации и возможность ошибок. Многочисленные посредники в этом процессе могут затягивать его и повышать стоимость сделки. Если покупатель берет кредит на недвижимость, многие этапы проверки выполняется как самим покупателем, так и кредитором, из-за чего работа дублируется.
Третья проблема: высокие расходы на страхование и связанные с ними иные трудности из-за проблем с цепочкой прав собственности, записью залога, риска мошенничества.
Устаревшие системы регистрации прав собственности и бумажные документы имеют ряд недостатков. Часто, например, возникают сомнения по поводу подлинности залоговых и правоустанавливающих документов.
American Land Title Association отмечает, что почти во всех сделках с недвижимостью имеется по крайней мере один дефект правового титула, который необходимо сначала исправить, а в 25% сделок специалистам по титулам приходится принимать чрезвычайные меры – устранять дефекты прав собственности, что может влиять на право собственности покупателей.
Владельцы недвижимости несут высокие судебные издержки, когда они пытаются защитить или подтвердить свои права собственности. По некоторым оценкам, на решение мошенничества с титулом ежегодно тратится около 1 миллиарда долларов.
Четвертая проблема: медленные, дорогие и непрозрачные механизмы финансирования и платежей, особенно в международных операциях
Платежи и денежные переводы в сделках с недвижимостью могут быть дорогостоящими и занимать много времени. Это особенно заметно в случаях, когда покупка финансируется через ипотеку, или когда сделка происходит между покупателем и продавцом из разных стран.
При оформлении коммерческой ипотеки процесс закрытия сделки обычно занимает около трех месяцев. В течение этого времени требуется много бумажной работы, что включает в себя сложную процедуру проверки. Разные участники сделки часто плохо координируют свои действия, и отсутствие единой стандартизации данных увеличивает риски для ипотечного кредитора.
В международных сделках взимаются дополнительные обменные сборы, а в процессе участвует много посредников. Это увеличивает как время, так и стоимость проведения платежей. Например, если покупатель из США, а продавец из Великобритании, деньги будут переведены через несколько банков: от банка покупателя к банку-корреспонденту в США, затем к банку-корреспонденту продавца в Великобритании и, наконец, на счет продавца. Эта цепочка переводов часто непрозрачна, что может привести к ошибкам.
Если отойти от специфики и не учитывать сложности международных переводов или правил титулирования недвижимости, то можно прийти вот к какому выводу: все безумно дорого, долго и некачественно из-за обилия ошибок и недочетов в системах. И если говорить про недвижимость в целом, то она является одним из самых неликвидных товаров в мире.
Интересная модель, которая происходит с CRE прямо сейчас
Отчет компании RedFin показывает, что доля доступных для покупки домов значительно уменьшилась с 2013 по 2022 год и сейчас составляет 21% против 40% в 2021 году и 50% – в 2013 году. Это значит, что за один год две трети всех домов, которые были доступны людям, стали слишком дорогими. Глобальный вывод таков: доступность жилья для американцев сейчас находится на самом минимуме.
Цены на недвижимость растут, и многие полагают, что вскоре будет крах. Но есть несколько причин, почему это не так. О них мы поговорим чуть позже.
Существует и другая актуальная проблема: несоответствие роста зарплат росту цен на CRE. По данным Zillow, средняя стоимость дома в США значительно выросла с 2020 (230k$) по 2023 (333k$) годы. Это ухудшает доступность жилья, так как зарплаты не успевают расти в том же темпе, что и цены на недвижимость. Многие американцы не могут накопить не на дом, а даже на первоначальный взнос по ипотеке, который составляет в среднем 20% стоимости дома.
Можно обсуждать эту тему очень долго в контексте средней зарплаты американцев (примерно 49k$ в год), программ, которые помогают уменьшить первоначальный взнос по ипотеке, и невозможность американцев отложить даже небольшие суммы денег. Согласно отчету CNBC 57% нуждаются в кредите для оплаты расходов на сумму всего в 1k$. Стоит учитывать также, что средний дом приносит больше дохода, чем средний американец. Все это приводит к тому, что мало кто продает свои дома, и еще меньше людей могут их купить.
Согласно данным Национальной Ассоциации Риелторов, в 2021 году было продано 6 миллионов домов, но теперь продается только 4 миллиона домов в год, и в целом каждый год объектов для продажи становится все меньше и меньше.
Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость и REITs (фонды недвижимости), они также покупают объекты в кредит. Они платят проценты по этим кредитам, но устанавливают высокие арендные ставки, чтобы покрыть эти расходы. По данным того же отчета Redfin, большинство покупок недвижимости совершают именно такие инвесторы. Так, в 2022 инвестиционные покупки в этой сфере выросли на 145%.
Институциональные инвесторы, которые активно покупают акции фондов недвижимости (REITs), являются одной из самых быстрорастущих групп инвесторов. Исходя из этого и других факторов, мы можем сформулировать следующую гипотезу: несмотря на все проблемы, с которыми сталкивается компания BlackStone (не путать с BlackRock), рынок недвижимости может продолжать становиться еще менее ликвидным и еще более недоступным для большинства людей. Это может длиться долго до какого-либо кризиса, поэтому бессмысленно пытаться предсказать, когда цены на недвижимость упадут или когда REITs станут перекупленными.
Какой можно сделать вывод?
Ответ на вопрос, которым мы задавались в начале статьи, кроется не в экономическом пузыре, как могли бы предположить некоторые, а в манипуляциях на рынке крупными фондами и корпорациями, такими как Blackstone. Эти игроки обладают серьезными финансовыми ресурсами и покупают большие объемы недвижимости. И это поддерживает высокие цены даже при снижающейся общей доступности. Их действия влияют на рынок, создавая ситуацию, где жилье становится недоступным для обычных покупателей, но остается привлекательным инвестиционным активом для крупных фондов.
Этот парадокс указывает на глубокие структурные несоответствия в рынке недвижимости, где внешне здоровая динамика роста цен скрывает под собой уменьшающуюся способность населения к покупке своего жилья.
Что же делать тем, кто все-таки хочет покупать недвижимость, не имея денег даже на первоначальный взнос по ипотеке ? Об этом расскажем во второй части.