Как сдавать недвижимость и зарабатывать на ней, если вы живете в другой стране?
Куплю недвижимость в другой стране, а что дальше с ней делать? Ездить туда и сдавать ее лично, сам искать арендаторов я не смогу. Как мне получать с нее доход?
Так рассуждают многие и поэтому не покупают недвижимость за границей, хотя и деньги есть, и хорошие объекты доходные тоже есть. А условия по ипотеке во многих странах выгоднее, чем в России.
Для того чтобы сдать объект в другой стране, нужно найти Управляющую компанию. От того, насколько правильно вы ее выберете, зависит, насколько стабильно будете иметь с недвижимости доход.
У нашего агентства зарубежной недвижимости VIP Realty Club есть своя управляющая компания, также мы работаем с застройщиками, у которых есть свои управляющие компании, поэтому мы хорошо знаем все подводные камни, которые вам стоит учесть, чтобы не потерять деньги.
В этой статье расскажем, как выбрать управляющую компанию, и на что обратить внимание в контракте с ней.
Какие виды управляющих компаний существуют за рубежом?
Чаще всего так продают именно апартаментные комплексы, где управлением занимается застройщик или выбранная им управляющая компания.
Ее ищете вы сами. В частности, мы являемся такой управляющей компанией для объектов в Грузии и Болгарии.
Хорошо, когда у вас есть выбор, но он бывает не всегда. Почему, расскажу ниже.
Контракт с УК — это важный документ, к которому нужно отнестись очень внимательно. При подписании обратите внимание на следующие моменты.
Метод распределения прибыли.
Он может быть котловой или индивидуальный.
- Котловой метод — когда УК сдает весь объект полностью и выплачивает вам среднюю прибыль. В данном случае имеется в виду жилой комплекс или многоквартирный дом.
- Индивидуальный метод — когда УК сдает именно вашу квартиру отдельно или ваш частный дом и выплачивает прибыль от сдачи именно вашей недвижимости.
Такой вариант стоит выбирать, если у вас небольшой дом, уникальная эксклюзивная квартира.
Если квартира стандартная в многоквартирном доме, лучше выбирать котловой метод.
Распределение комиссии.
Обычно это 30/70, где 30% получает УК, а 70% — вы. Это соотношение может меняться в зависимости от сезона. Зимой сдают недвижимость на более длительный срок, и распределение прибыли может быть 20/80 или 25/75, летом от 30/70 до 40/60.
Такая разница зависит от сезона и связана с тем, что летом при посуточной сдаче заработаем больше.
Чистую прибыль вы получите или нет.
Чистая прибыль — деньги, которые вы получаете после вычета всех коммунальных платежей и иных расходов. Обратите внимание на этот пункт. Вы должны понимать, какую прибыль перечислит на ваш счет в банке УК, и нужно ли с нее платить еще и коммунальные платежи и прочие расходы.
Часто чистый доход от сдачи в аренду может быть совсем небольшим, так как УК обяжет вас оплачивать расходы, которые сама посчитает необходимым сделать в процессе управления. На самом деле, во многих случаях можно обойтись и без них. Вполне возможно, поручи вы управление другой УК, их бы и не было, или они были бы меньше.
Как вам обезопасить себя от подобных ситуаций, мы всегда подскажем.
Имеете ли вы право делать какие-то изменения на фасаде здания и внутри квартиры.
Иногда это запрещено контрактом с УК.
Можете ли передавать ключи и заселять в квартиру других людей, можете ли сами без участия УК ее сдавать.
Такой запрет вообще противоречит вашим интересам, ведь вы купили недвижимость именно для сдачи в аренду! Это ущемление прав собственника, и оспаривается в судебном порядке.
Часто при при заключении контракта о покупке недвижимости в нем указано, что покупатель обязан заключить и контракт с определенной УК. Такое условие прописывает компания-застройщик. Однако сам этот контракт они покупателю не предоставляют.
Это своеобразная уловка застройщика, который хочет выбрать выгодную ему УК. Если вы подписали такие условия, то потом самостоятельно выбирать УК же не имеете права: вы же согласились с тем, что ее выберет застройщик! Хотя контракта с ней вы не видели, и он для вас может быть совершенно невыгодным.
Застройщики идут на хитрость и часто не продают квартиры без соблюдения такого условия. Получается, что выбора у вас нет?
Во многих странах такая фраза в контракте признается незаконной, так как ущемляет права покупателей. Можно судиться с застройщиком, но это сложно, если вы не юрист. По этой причине лучше приобретать недвижимость через агентство, которое будет следить за соблюдением ваших интересов.
Юристы нашего агентства VCR защищают права покупателей перед застройщиками и следят за тем, чтобы контракт был составлен без нарушений.
Также часто УК застройщика плохо справляется с работой, поэтому нужно иметь альтернативу. Наше агентство предоставляет услуги управления недижимостью, а также защищает ваши интересы в судах и перед застройщиками.
Если вы хотите зарабатывать на зарубежной недвижимости, например, приобрести ее для себя, продавать ее другим, помогать им избегать ошибок, связанных с неверной покупкой или сдачей в аренду, то первое, что нужно сделать - это досконально изучить рынок зарубежной недвижимости.
Сделать это можно на нашем курсе "Эксперт зарубежной недвижимости".
- подбирать объекты под их запросы,
26 мая стартует следующий поток, но вы уже можете начинать проходить предобучение, чтобы к старту потока заработать первые деньги.