А судьи кто?

Кто такой "добросовестный приобретатель"?

В Гражданском кодексе РФ есть статья 302, которая так и называется – "Истребование имущества от добросовестного приобретателя". Если говорить простым языком, добросовестный приобретатель – это тот, кто купил имущество, не зная и не имея возможности знать о том, что продавец не имел права его отчуждать. То есть, это честный покупатель, который стал жертвой обмана или ошибки, но при этом сам проявил должную осмотрительность при сделке.

Три кита добросовестности:

Чтобы суд признал вас добросовестным приобретателем, нужно доказать, что вы соответствуете трем основным критериям:

Незнание: Вы не знали и не могли знать о том, что продавец не имел права распоряжаться имуществом. Например, продавец продал имущество, в отношении которого у него был заключен договор залога в качестве обеспечения исполнения обязательств по займу, однако, не был зарегистрирован
Возмездность: Вы приобрели имущество за плату, то есть по договору купли-продажи, а не получили в дар или по наследству. Причем цена сделки должна быть соразмерна рыночной стоимости объекта. Слишком низкая цена (ниже рынка более, чем на 40%) является признаком подозрительной(мнимой) сделки и основанием для признания такой сделки недействительной.
Фактическое пользование: После приобретения имущества вы начали им пользоваться, нести бремя его содержания(платить налоги), принимать меры к охране имущества.
Осмотрительность: Вы предприняли все разумные меры для проверки юридической чистоты сделки. Что это значит? Сейчас разберем подробнее.

Как стать добросовестным приобретателем: инструкция к применению

Итак, что же нужно сделать, чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости?

Запросить выписку из ЕГРН: Это основной документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. В ней же отражены сведения о возможных обременениях.
Изучить историю переходов права собственности: Если квартира часто меняла владельцев за короткий срок, это повод насторожиться.
Проверить продавца на признаки банкротства: Это можно сделать посредством анализа судебных дел с участием продавца, проверить наличие исполнительных производств на имя продавца, запросить кредитную историю, проверить на сайте Федресурс не является ли продавец уже банкротом.
Убедиться, что продавец дееспособен и действует добровольно и осознанно: необходимо запросить справки из диспансеров: наркологического и психо-неврологического. Если по документам все хорошо, но все же есть сомнения лучше провести нотариальную сделку(нотариус запрашивает в Росреестре сведения о дееспособности лица и удостоверяет, что лица действует добровольно, осознанно и без принуждения), а также просить продавца пройти медицинское освидетельствование в день сделки
Проверить наличие согласия супруга на продажу: Если квартира была приобретена в браке, а один из супругов продает ее, то требуется нотариально заверенное согласие от второго супруга или брачный договор.
Выяснить, не являются ли несовершеннолетние дети собственниками квартиры: Если да, то для продажи потребуется разрешение органов опеки. Если дети зарегистрированы в квартире, продавец должен их прописать в новое жилье и предоставить этому доказательства.
Запросить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капремонту: Эти долги переходят к новому собственнику.

Доказательства в суде:

Если дело все-таки дошло до суда, вам нужно будет доказать свою добросовестность. Доказательствами могут служить:

Договор купли-продажи с указанием рыночной стоимости квартиры.
Расписка продавца в получении денег или платежный документ о переводе средств продавцу.
Выписка из ЕГРН на момент совершения сделки.
Документы, подтверждающие, что вы несете бремя содержания имущества.
Результаты проверки продавца на банкротство, судебные споры и долги у приставов.
Переписка с продавцом, подтверждающая, что вы задавали вопросы о юридической чистоте квартиры.
Справки из диспансеров
Документы, подтверждающие фактическое пользование имуществом

Судебная практика: за и против

Суды не всегда встают на сторону покупателей, даже если они предприняли меры предосторожности. Например, если выяснится, что квартира была похищена у законного владельца, ее могут истребовать и у добросовестного приобретателя.

Пример из практики: Гражданин Н. купил квартиру у гражданина М., который, как выяснилось позже, приобрел ее по поддельному договору дарения. Законный собственник квартиры, гражданин К., обратился в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Суд удовлетворил иск К., несмотря на то, что Н. предоставил все документы, подтверждающие его добросовестность. Суд решил, что поскольку квартира выбыла из владения К. помимо его воли (в результате мошенничества), она подлежит возврату законному владельцу.

Но есть и положительные примеры, когда суды признают покупателей добросовестными приобретателями и отказывают в истребовании имущества.

Пример из практики: Гражданка С. купила квартиру у гражданина П., который ранее приобрел ее у гражданина Л. Впоследствии выяснилось, что Л. продал квартиру, находясь в состоянии алкогольного опьянения и не осознавая последствий своих действий. Л. обратился в суд с иском о признании сделки недействительной и истребовании квартиры у С. Суд отказал в удовлетворении иска, признав С. добросовестным приобретателем, так как она проявила должную осмотрительность при покупке квартиры, проверила все документы и не могла знать о том, что Л. находился в неадекватном состоянии при продаже квартиры П.

Даже добросовестный приобретатель не застрахован от рисков

Как видите, даже статус добросовестного приобретателя не дает стопроцентной гарантии, что вы не потеряете недвижимость. Всегда есть риск, что объявится законный владелец, который сможет доказать, что имущество выбыло из его владения помимо его воли.

RightRoom на страже ваших интересов

Чтобы минимизировать риски, нужно не только самостоятельно проверять юридическую чистоту сделки, но и обращаться за помощью к профессионалам. Юристы RightRoom имеют большой опыт в сопровождении сделок с недвижимостью и защите прав добросовестных приобретателей.

Что мы делаем для наших клиентов:

Проводим комплексную юридическую проверку объекта недвижимости и продавца.
Анализируем историю переходов права собственности.
Выявляем потенциальные риски и даем рекомендации по их устранению.
Сопровождаем сделку на всех этапах.
По результатам юридической проверки объекта даем юридическое заключение, подписанное адвокатом, которое в суде является одним из основополагающих доказательств добросовестности.
Представляем интересы клиента в суде в случае возникновения споров.

Заключение

Статус добросовестного приобретателя – это важный инструмент защиты прав покупателя недвижимости. Но получить его не так просто. Нужно не только быть честным и осмотрительным, но и уметь доказать это в суде.

Хотите обезопасить себя при покупке квартиры? Обратитесь в RightRoom! Мы поможем вам стать добросовестным приобретателем и защитить вашу недвижимость. ✅

Запишитесь на консультацию уже сегодня, и спите спокойно! ➡️