Инвестиции в земельные участки и строительство домов ИЖС в Московской области 💼🏡
Рынок загородной недвижимости открывает возможности не только для жизни за городом, но и для инвестиций с понятной логикой и контролируемыми рисками. В этой статье рассмотрим модель, которая позволяет зарабатывать на земельных участках и строительстве жилых домов ИЖС и одновременно снижать стартовые вложения за счёт льготного выкупа земли у государства по ставке 60% от кадастровой стоимости.
В чём суть инвестиционной модели 📈
Ключевая идея — не покупать участок по рыночной цене у собственника, а заходить в проект через аренду у государства по результатам аукциона. После этого на участке строится дом, земля выкупается по льготной ставке, а объект «дом + участок» продаётся на рынке.
Цикл проекта по шагам:
- Участие в аукционе и аренда земельного участка.
- Строительство жилого дома в сжатые сроки.
- Выкуп участка из аренды в собственность за 60% от кадастровой стоимости.
- Продажа готового объекта по рыночной цене.
Такая последовательность снижает стоимость входа и создаёт дополнительную маржу по сравнению с классическим сценарием «купить готовый участок и строить».
Почему Московская область выгодна для инвестиций в земельные участки? 📍
Московская область — одна из наиболее удобных территорий для реализации подобных проектов: здесь сочетаются устойчивый спрос на загородные дома, развитая инфраструктура и действующий механизм льготного выкупа участков из аренды.
Нормы о выкупе земельных участков в Московской области у государства по ставке 60% от кадастровой стоимости закреплены в региональных нормативных актах Правительства Московской области об определении цены земельных участков. Другими словами, это не схема, не лазейка, это законный инструмент, который позволяет гражданам РФ приобрести участок ИЖС по льготной ставке, а инвестору получать экономию на покупке земли и повысить доходность проекта.
За счёт чего формируется доходность 💰
Финансовая логика проекта сводится к разнице между выручкой от продажи и совокупными затратами на реализацию. В простом виде это формула: выручка минус понесенные на приобретение земельного участка расходы (аренда + выкуп земли за 60% + подключение коммуникаций + комиссия агентов и ипотечных брокеров + налоги). Отдельной статьей, но не включенной в расчеты доходности по земле, будут расходы на строительство жилого дома. Ниже в качестве примера приведем в цифрах расчеты по одному из реализованных инвестиционных кейсов.
Реальный кейс: проект в г.о. Серпухов 🧩
Пример реализованного проекта в городском округе Серпухов показывает, как работает модель на практике.
- Площадь участка: 818 м²
- Вид разрешённого использования: для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
- Кадастровая стоимость: 632 592 ₽
- Рыночные цены на аналогичные участки на момент продажи объекта составляли 310 000–330 000 ₽ за сотку
- Сумма продажи земельного участка - 2 696 986 ₽
Расходы на реализацию проекта - 1 192 150 ₽
- Аренда участка на аукционе (1 год): 632 592 ₽
- Выкуп земли (60% от кадастра): 379 555 ₽
- Подключение электричества: 150 000 ₽
- Кадастровые работы: 30 000 ₽
Расходы после продажи объекта:
- чистая прибыль проекта - 1 101 047 ₽
- общий срок реализации проекта составил около 10 месяцев
- Доходность по результатам проекта (ROI)— 78%;
- Доходность в пересчёте на год — 93,9% годовых.
Сделка по продаже объекта реализована по семейной ипотеке 6%.
Высокий результат проекта достигнут за счёт выстроенной модели ( анализ локации, работа с аукционом, быстрый срок строительства, продажа через ипотеку) а не случайного роста цен.
Форматы участия инвестора и распределение прибыли 🤝
Юридическая и финансовая структура проекта подстраивается под потребности инвестора. Есть два базовых формата.
1. Всё оформляется на инвестора
Участие в аукционе, договоры аренды и выкупа, регистрация прав и продажа объекта ведутся от имени инвестора. Управляющий партнёр отвечает за реализацию проекта «под ключ» по двум договорам: договору строительного подряда и инвестиционному соглашению.
2. Всё оформляется на управляющего партнёра
Все процессы ведутся от лица управляющего партнёра, инвестор выступает финансирующей стороной. В этом случае заключается договор инвестирования, а распределение прибыли фиксируется в договоре.
Распределение доходов проекта (условия для инвестора):
По желанию инвестора может использоваться один из вариантов его участия.
- Фиксированные проценты — 30–35% годовых на вложенные средства при горизонте проекта 5–12 месяцев, с выплатой после завершения проекта.
- Деление чистой прибыли «50/50» между инвестором и управляющим партнёром по итогам продажи объекта.
Выбор формата зависит от того, насколько инвестор хочет быть вовлечён в управление, и от его отношения к рискам.
Кому подходит эта инвестиционная модель 🎯
- Ищет альтернативу классическим финансовым продуктам и готов вложить капитал в реальный актив.
- Рассматривает горизонты инвестирования от 5–12 месяцев и хочет видеть понятную, просчитанную доходность по каждому проекту.
- Готов работать в правовом поле, использовать экологичные, юридически-чистые сделки для получения высокой прибыли.
Если вы хотите узнать больше о текущих проектах с просчитанной доходностью или обсудить формат участия, вы можете связаться со специалистами «RioLand» и запросить подборку лотов с расчётами под ваши условия и бюджет.
Остались вопросы? Свяжись с нами:
👨💼 Руслан Костин
Связаться в WhatsApp (открыть мессенджер по ссылке)
Связаться в Телеграм (открыть мессенджер по ссылке)
👩💼 Ольга Дроздова
Связаться в WhatsApp (открыть мессенджер по ссылке)
Связаться в Телеграм (открыть мессенджер по ссылке)