💰 Инвестиции в земельные активы: семь самых надежных и проверенных стратегий 

Земля всегда считалась одним из наиболее надёжных активов для инвестиций, это проверенный временем инвестиционный инструмент для увеличения капитала. Земельные активы являются одним из самых привлекательных инвестиционных инструментов благодаря своей стабильности и потенциалу для роста стоимости. В отличие от других видов активов, земля не подвержена износу и может сохранять свою ценность на протяжении длительного времени.

Существует более 30 инвестиционных стратегий, каждая имеет свои особенности и уровень риск, но мы рассмотрим только самые популярные и наиболее доступные для большинства стратегии инвестиционных сделок с земельными активами.

Эта стратегия заключается в поиске земельных участков, которые продаются значительно дешевле рыночной цены, чтобы оперативно их перепродать со своей наценкой. Где такие участки искать?

• Торги по банкротству. Падение цены на таких торгах может достигать до 90% от начальной цены.
• Муниципальные торги. Начальная цена продажи земли часто равна 100% кадастровой стоимости, а может быть и в несколько раз ниже. Здесь следует понимать, что в некоторых регионах кадастровая стоимость значительно ниже рыночной цены объекта.
• Недооцененные участки с открытого рынка. Причины недооцененности могут варьироваться: от неверной классификации до плохой видимости или отсутствия инфраструктуры поблизости. Задача инвестора — увидеть потенциал и превратить минусы в плюсы.

✅ Пример: Участок площадью 10 соток был приобретён на аукционе по банкротству за 250 тысяч рублей, при рыночной цене 1,2 млн. рублей. Дополнительные вложения не потребовались, доход от продажи участка составит 950 тысяч рублей.

Стратегия предполагает приобретение большого участка земли, который затем делится на несколько меньших лотов. Данная стратегия имеет свои особенности, поэтому не каждый земельный участок под данную стратегию подойдет. Необходимо провести тщательный градостроительный анализ, и после этого произвести межевание. Продажа каждого отдельного участка происходит по более высокой цене, чем была бы стоимость всего массива целиком, т.к. небольшие лоты более ликвидны и пользуются повышенным спросом.

✅ Пример: в Московской области был куплен земельный участок под ИЖС площадью 54 сотки за 4,5 млн. рублей. Затем он был разделён на 6 отдельных участков по 9 соток, в дальнейшем каждый из которых был продан в среднем по цене 1,3 млн. за штуку. Общая выручка составила 7,8 млн. рублей, что дало инвестору чистую прибыль в размере 3,3 млн. рублей.

Инвестор покупает участок с определёнными данными, а в дальнейшем улучшает его характеристики и/или параметры, что увеличивает рыночную цену. После таких изменений цена участка может увеличиться в 2-3 и более раз. Несколько возможных вариантов:

• Увеличение площади участка через прирезку (перераспределение земельного участка). Законодательство РФ допускает перераспределение смежных участков, что позволяет легально увеличивать площадь вашего участка за счет прилегающей муниципальной земли. Как правило, процедура требует согласования с местными властями и внесения небольшой оплаты, но рыночная стоимость земельного участка при этому увеличится значительно.
• Изменение категории земли. Переход земли из одной категории в другую (например, из сельскохозяйственной в категорию для жилищного строительства) может значительно поднять её стоимость. Хотя процесс долгий и сложный, но результат оправдывает ожидания, цена участка возрастет в несколько раз.
• Изменение вида разрешённого использования (ВРИ). Даже внутри одной категории земли можно изменять вид разрешенного использования. Например, перевести участок из ведения садоводства в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это также ведет к ощутимому росту стоимости.

✅ Пример: Купив участок 12 соток для ведения огородничества за 600 тыс. рублей, инвестор увидел возможность изменить в границах этой же территориальной зоны вид разрешенного использования своего участка на ИЖС, что позволит использовать его уже под жилое строительство. После изменения ВРИ участок был продан за 2,5 млн рублей, доход от сделки составил 1,9 млн.рублей.

По российскому законодательству, если на участке построен жилой дом, собственник имеет право выкупить из аренды эту землю у государства всего за 3% от кадастровой стоимости. Для реализации данной стратегии нужно взять землю в аренду, построить жилой дом, зарегистрировать его в Росреестре и выкупить его по льготной цене. Затем можно продать участок вместе с домом по рыночной цене, получив очень хорошую прибыль.

✅ Пример: Инвестор взял в аренду у государства участок под ИЖС на 20 лет, сразу же после того, как он завершил основные строительные работы (закрыл теплый контур, завел коммуникации), у него появилось основание зарегистрировать право собственности на жилой дом. После регистрации дома, инвестор выкупил участок у государства в собственность за 60 тыс. рублей, т.е. за 3% от его кадастровой стоимости (2 млн.руб). После завершения строительства инвестор продал земельный участок вместе с домом, но в сделку заложил уже рыночную стоимость участка 3 млн. рублей. Таким образом, только на земле инвестор заработал 2 млн. 940 тыс. рублей.

Если участок выглядит запущенно или имеет неудобные для использования характеристики, его можно благоустроить, проведя минимальный набор работ: расчистка, дренаж, посадка деревьев, установка забора и т.п. Это повысит привлекательность участка и, соответственно, его стоимость.

Идеи для улучшения:

Приведение в порядок, расчистка участка от мусора, вывоз хлама. Освобождение участка от лишней растительности (травы, деревьев, кустарников). Установка ограждения, сделать территорию закрытой. Подключение коммуникаций, подведение электричества, газа, воды. Ландшафтный дизайн и озеленение земельного участка.

✅ Пример: Земля площадью 15 соток, заросшая кустарником и захламленная мусором, была приобретена за 1,2 млн. рублей. Работы по расчистке и прокладке коммуникаций были выполнены за три месяца и обошлись в 600 тыс. рублей. После благоустройства участок был продан за 3 млн. млн рублей, чистый доход инвестора составил 1,2 млн. рублей.

Данная стратегия направлена на приобретение больших участков земли с целью последующего формирования коттеджного поселка или садового некоммерческого товарищества (СНТ). Основная цель — создание готового продукта для конечного потребителя (жильцов), что принесет значительную прибыль инвестору.

Этапы реализации стратегии:

• Покупка участка большой площади, чаще всего в несколько гектаров, в местах с хорошими перспективами развития (вблизи городов, с транспортной доступностью, природными объектами и т.д.).
• Производится разработку генерального плана, проектирование инженерных коммуникаций, дорог, а также определение архитектуры будущего поселка.
• Подключение всех необходимых коммуникаций (электричество, вода, газ, канализация), обеспечение транспортной доступности, создание внутренних дорог и благоустройство территории.
• Продажа размежеванных земельных участков желающим построить собственные дома или дачи.

Особенность таких проектов в том, что срок их реализации может составлять несколько лет, а прибыль инвестора оценивается в несколько сотен процентов на вложенный капитал.

✅ Пример: Земельный массив площадью 25 га был приобретён за 30 млн рублей. Построены подъездные пути, проведены коммуникации, территория оформлена под коттеджный посёлок. С учетом общей инфраструктуры коттеджного поселка на продажу было сформировано 100 участков по 20 соток, цена продажи каждого участка составила в среднем 2,5 млн. рублей, общая выручка составила 250 млн. рублей. Сумма дополнительных затрат на проект и благоустройство составила 60 млн. рублей., а прибыль инвестора с учетом всех расходов составила — 110 млн. рублей.

В данной стратегии ставка делается на долгосрочную перспективу. Инвестиции в участки, расположенные в районах с активным развитием инфраструктуры, новым жильем и улучшением транспортного сообщения, могут быть крайне выгодными. Стоимость таких участков со временем резко возрастает.

Как определить перспективный район для инвестиций?

• Ознакомиться с планами строительства новых дорог, станций метро, школ, больниц.
• Изучить программы реновации и старых кварталов и программы развития.
• Отслеживать появление крупных коммерческих объектов (торговые центры, офисные комплексы).

✅ Пример: Инвестор приобрёл участок в Новой Москве за 1,5 млн. рублей, когда там ещё не было развитой инфраструктуры. Спустя три года, после открытия станции метро и запуска новых жилых комплексов, участок был продан за 4,5 млн. рублей.

Каждый из этих методов требует тщательной подготовки, знания рынка и понимания юридических нюансов. Но применяя одну или несколько стратегий, вы сможете достичь максимального эффекта от своих инвестиций в земельные участки.

👨‍💼 Руслан Костин

Связаться в WhatsApp (открыть мессенджер по ссылке)

Связаться в Телеграм (открыть мессенджер по ссылке)

Позвонить: +7(953)155-22-22

👩‍💼 Ольга Дроздова

Связаться в WhatsApp (открыть мессенджер по ссылке)

Связаться в Телеграм (открыть мессенджер по ссылке)

Позвонить: +7(926)057-79-81