От 30% годовых на строительстве коттеджей на продажу
Для начала расскажите немного о себе.
Меня зовут Александр Воронцов. Я серийный предприниматель, имею опыт в 5-ти бизнесах. Как раз вернулся к одному из них и продолжаю сейчас его развивать и масштабировать - строительство и продажа загородных домов. Если конкретнее - это быстровозводимые монолитные загородные дома.
Давайте подробнее поговорим о вашем проекте: на чем специализируетесь, в чем основная миссия?
Основная миссия проекта: чтобы каждый человек, особенно молодые многодетные семьи, могли позволить себе максимально качественное жилье с минимальным первоначальным взносом на ипотеку.
Инвестор зарабатывает на процентах.
Ипотечник получает возможность с минимальным первоначальным взносом приобрести жилье 150 кв.м (с газом, светом, водой) с земельным участком и развитой инфраструктурой (дет.сады, школы, магазины).
И мы тоже зарабатываем и развиваем наш проект.
Получается тройной win-win-win по Гарвардской системе переговоров.
Это целая экосистема. Мы покупаем строительные материалы, арматуру, платим сотрудникам, чтобы они возводили дома. И каждый в плюсе.
Плюс к этому у наших домов удобное месторасположение относительно центральной части города: и с юга, и с севера. Кстати, недавно как раз рассчитывали, до Невского проспекта 38 минут ехать.
До этого у вас уже был опыт в нише строительства? Почему вы выбрали именно строительство домов?
У меня отец и дядя строители. Я все узнал про строительство через них, про финансовые, технологические и юридические подводные камни. Плюс про ГОСТ-стандарты и строительные нормы.
Поверьте, если у вас есть два личных наставника-строителя, хочешь-не хочешь, но профессионалом станешь.
Мы вместе выполняли крупные известные объекты. Некоторые из них: Кольцевая автодорога Санкт-Петербурга, Стадион “Зенит”, БАМ.
Почему вы выбрали именно ту технологию строительства, по которой работаете сейчас?
4 года я занимался строительством каркасных домов и домов из газобетона. Тогда случились сильные скачки в ценах и сразу начались противоречия с заказчиком.
То есть, вы изначально договорились на 6 млн. руб. за дом, но из-за скачков цен лес подорожал, поэтому и цена за дом будет выше. Естественно заказчик будет недоволен, но вы по факту ничего не можете сделать, это не ваша зона ответственности.
Чтобы избежать противоречий, мы решили перейти на фундаментальные конструкции монолитной технологии (т.е только цементные смеси и арматура).
Мы закупаем все заранее, поэтому, если что-то и подорожает, это уже не будет иметь значения.
Когда только решили работать по этой технологии, я объявил тендер и пришел крупный заказчик. Одним из условий было: гарантированность цены (помню, мы договорились на 60 млн. руб. за 10 домов). Я объединился со своими бывшими коллегами и теперь мы бизнес-партнеры.
За все время, что вы работаете в строительной сфере, выделили для себя недостатки? Что бы вы хотели улучшить?
Эффективное управление сотрудниками. Но, технология, по которой мы работаем позволяет вообще упразднить этот фактор. Т.е упразднить всю стройку и человеческий фактор, чтобы не было “косяков”.
Повторюсь, что подразумевает наша технология. Это готовая монолитная стеновая панель из 5 см бетона с готовым внешним фасадом, утеплитель 30 см и еще 5 смс идеально ровной бетонной стены. Сама стена размером 3x2 метра, толщиной 40 см.
Внутри стен уже встроены коммуникации, не нужно нанимать строителей. Остается только сборно-строительная работа. Сама стройка идет в 4 раза быстрее, эффективнее и легче. Получается даже закупку стройматериалов контролировать не нужно, уже все есть. Весь строительный комплект строится за 1-2 дня.
Изначально дома разрабатывались для Якутии, где холодный климат. Поэтому, для конкретно нашего российского климата они подходят идеально.
Какие риски есть в этом направлении?
Есть риски по загрузке производства, но у нас идет отдельная квота от самих клиентов.
Есть риск задержания продажи, но мы работаем с клиентскими базами. Ведь в бизнесе самое важное - клиент. А если он еще и с предоплатой, то вопросов никаких не может быть.
Мы работаем с клиентскими базами от банков, ипотечных брокеров, агентств недвижимости, в том числе и международных, с которыми мы сотрудничаем.
Могут быть риски с грунтом, но его мы, опять же, проверяем заранее. Делаем геологию, геодезию,измеряем все границы участка.
Еще могут быть риски с юридической точки зрения. Мы проверяем, чтобы участок не был обременен и был юридически чист.
Получается, проверяем все стороны, где могут быть проблемы. Стараемся все контролировать.
Будет ли снижение спроса из-за повышения стоимости Ипотеки?
В связи с последними событиями многие переехали с Казахстана и Украины в Россию. Этот около 1,5 млн. человек.
На данный момент недвижимость подскочила в цене, за последнюю неделю на 5%. На ближайшие полгода снижения стоимости не будет, а только рост.
Что будет через год, два или пять - судить сложно. Все слишком быстро меняется.
Какие цели вы поставили на этот год ?
Цели простые - построить и продать 12 домов.
В дальнейшем у нас также будут рентные активы, что как раз хотят инвесторы. Чтобы получать так называемую “дивидендную зарплату”, например, с банного комплекса или субаренды коммерческой недвижимости. С помощью таких двух финансовых инструментов их капитал будет расти. Появится возможность получать ежемесячные платежи и опережать инфляцию на 30-50% годовых.
План простой: дать возможность людям покупать максимально качественное жилье с самым минимальным взносом.
Почему вы решили начать привлекать инвестиции в проект?
До этого мы работали с клиентами, строили 10-12 домов (все договоры и кадастровые номера в открытом доступе). Но, когда строишь дом, часто в процессе вносятся изменения (например, увеличить площадь кухни, решили поставить веранду и т.д.). Соответственно, это существенно затягивает сроки сдачи объекта. Один объект обслуживают одни и те же люди, их же не получится перекинуть на другой.
А когда мы строим уже готовые дома (по нашей технологии), если одному клиенту не понравилось, мы просто переходим на другого клиента и никого не ждем. Объект не стоит просто так, бригада работает по плану, нет никаких издержек и проблем. Есть только возможность получения хорошей прибыли.
Клиенты часто затягивают строительство на 1 год или даже 2. Дом по плану строится 4 месяца, тогда зачем его строить 2 года?
Поэтому мы решили перейти на комбинированную модель: работаем и с клиентами, и с инвесторами.
Кстати, многих наших конкурентов задевает тот факт, что мы можем работать по фиксированной смете. Например, цена за дом поставлена 7 млн. руб. Это неизменный показатель, если даже в процессе мы перейдем на другой материал, который может быть дороже. 7 млн. и все, ни копейкой больше.
Что касается инвестиций, то, по моему мнению, только комбинированные и гибридные модели позволяют бизнесу спокойно существовать и развиваться.
Партнерские программы, расширение локаций проведения работ (по Санкт-Петербургу мы работаем в 3 локациях). То есть это хорошая инвестиционная корзина даже для самих инвесторов.
Плюс к этому нужно предоставлять клиентам варианты выбора. Опять же, мы не строим 1-2 дома. 12 домов, 2 две разные планировки, в 2-3 локациях. Вариантов выбора много.
Расскажите про условия для инвесторов вашего проекта?
- Без залога, под поручительство нескольких физлиц с имуществом, бизнесом или другими активами (договор займа и договор поручительства).
- Займ под залог участка. По факту это самая нерискованная сделка для инвестора (привязка всех договоров к конкретному кадастровому номеру земельного участка и договору строительного подряда).
- Самый безопасный вариант: инвестор покупает участок, на котором мы строим дом, и в дальнейшем все оформляется на него. Как правило, это поэтапная оплата (в среднем 1,5 - 2 млн./мес) и дальше все на инвесторе.
Что касается доходности. Так как дом строится и продается очень быстро, сразу после покупки участка мы начинаем продавать дом (выставляем плакаты и т.д.).
А перед этим тестируем спрос (привозим клиентов, агентов по недвижимости) и смотрим, есть ли конкуренты.
У нас очень много критериев, есть отдельный чек-лист, который полностью прогоняем. Это для того, чтобы снизить риск долгой продажи объекта.
На один дом в среднем мы накапливаем от 30 до 100 клиентов.
По последним сделкам доходность в среднем 19-20% за полгода, что является 40%. Если сделка затягивается, то в договоре можно заранее прописать, либо 50% с чистой прибыли сделки за вычетом налога и расходов, либо 30% годовых. Но, за год дом точно продадим.
Как видно, инвесторам мы предлагаем максимально гибкие условия.
Как давно вы начали привлекать инвестиции?
Я постоянно масштабирую разные проекты.
Что конкретно: разведение крупнорогатого скота породы Лимузин с Татарстана (один из первых бизнесов), строительство домов, промышленных зданий, модульные автосервисы (признан лучшим стартапом 2010 года для масштабирования по мнению всех частных инвесторов), сеть магазинов парфюмерии, займы под залог недвижимости и автомобилей.
Как только бизнес начинает достигать хороших результатов, я сразу предоставляю все показали, выписки из расчетных счетов инвесторам и привлекаю деньги для строительства новых отделений.
Инвестиции помогают развиваться действующему бизнесу при условии, что он прибыльный.
Что бы вы хотели добавить в завершении от себя?
Для начала я рад, что получилось сделать такое небольшое интервью.
Еще хочу предостеречь инвесторов:
Перед инвестированием в новый проект всегда проводите аудит компании и договоров.
В вашем штате обязательно должны быть юрист, бухгалтер, бизнес-консультант и даже налоговый консультант.
Так вы сможете не только сохранять свой капитал, но и умножать его максимально безопасно.
Это небольшая рекомендация лично от меня, так как я тоже являюсь бизнес-консультантом и инвестиционным советником.
Всем удачи и кратного масштабирования бизнеса!
P.S. По всем вопросам инвестирования в данный проект обращайтесь https://t.me/uvarovroman