January 13, 2019

Невыгодная недвижимость

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одними из самых надежных. Это, отчасти, правда. Но, далеко не самыми прибыльными: ушли в прошлое времена, когда стоимость бетонометра за год росла двузначными темпами, причем в валюте, а доходность от сдачи в аренду в разы превышала размер доходности от банковских депозитов

Теперь другие времена. Экономика тяжело и продолжительно больна, денег у людей на дорогостоящие покупки все меньше и меньше.

Стоимость квадратного метра, по крайней мере в Московском регионе, будет падать из-за превышения предложения, в том числе и новостроек, над платежеспособным спросом. Дети северных нефтяников и предводители таджикских группировок все строящееся не скупят, а у банкиров и госчиновников уже все есть.

Доходность сдачи квартир в аренду, по данным риэлторов, оценивает в 5-7 % годовых. И это без учета налогов (подоходного и имущественного), а также затрат на ремонт. То есть на уровне (ну может чуть больше) банковского депозита.

Поэтому тем, кто рассматривает покупку квартиры как инвестиционное вложение кровно заработанных, можно однозначно посоветовать отказаться от данной идеи. Как из-за низкой доходности, так и из-за низкой ликвидности: продать квартиру будет не просто и не быстро, да и частями она не продается, если нужна не вся сумма.

Какая альтернатива? Их две. Первая, покупка ОФЗ, которые можно продать в любой день. Например, трехлетние госбумаги можно купить под доходность более 8 % годовых. Вторая, для более жадных, - покупка дивидендных акций, то есть акций, по которым будут выплачены высокие дивиденды. Многие компании, среди которых даже «Газпром», 10 лет назад входивший в тройку крупнейших компаний в мире, обещают показать дивидендную доходность выше 10 %.

Если же еще и вырастет стоимость акций, то заработать в районе 15-20 % годовых вполне реально.

Однако, мы ни в коем случае не призываем продавать имеющееся жилье и вкладываться в акции или ОФЗ. Если вы сдаете лишние метры, продолжаете это делать. Вот только налог подоходный надо платить. Если стуканут добрые соседи или ваших жильцов поймает участковый, у вас будут большие проблемы. Поверьте, рано или поздно это случится.

Но налог можно минимизировать или полностью вернуть. Для снижения налога с нынешних 13 % до 7 % (6 %, собственно, сам налог и 1% у вас уйдёт на банковские комиссии) можно открыть ИП и сдавать квартиру через это ИП.

Ну, а чтобы совсем не делиться с нашим загребущим государством (мы ему уже заплатили, заработав деньги на квартиру), откройте у любого брокера Индивидуальный Инвестиционный Счет (ИИС) и купите те же ОФЗ. В конце года подаете налоговую декларацию и получаете возврат уплаченного налога с суммы до 400 тыс. руб. Единственный нюанс в этой схеме, если вы снимите деньги раньше трехлетнего периода с момента открытия (не пополнения) ИИС, уже полученный налоговый вычет придётся вернуть. Поэтому важно понимать, что инвестиции на ИИС очень выгодны на срок от трех лет.

Соловей-Разбойник.