Апартаменты в городском бору
Очередной скандал разворачивается в городском бору. Собственник земельных участков в районе улицы Лесопарковой, бывшего спортивно-оздоровительного комплекса «Полёт» хочет возвести 24-этажный комплекс апартаментов гостиничного типа со спортивной составляющей, в простонародье апартаменты.
Проблема апартаментов уникальна для России – нигде в мире юридически здания и помещения не делятся на жилые и нежилые. Их использование определяется фактической возможностью – если есть возможность использовать здание как жилое, то собственник, приняв для себя такое решение может там проживать, либо наоборот сделать из него административное здание. Так, например, в Германии сособственники квартир многоквартирного дома по общему согласию могут использовать часть здания для нежилых нужд: ресторан, библиотека и т.д., либо вообще использовать под гостиницу.
В России же ситуация такова, что у зданий есть юридически закрепленное целевое назначение и для перевода из одной категории в другую необходимо получить согласие администрации города. При этом здания должны использоваться согласно видам разрешенного использования земельного участка определяемыми правилами землепользования и застройки. Нецелевое использование земельного участка влечет административную ответственность, установленную ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Более того, разрешение на строительство может выдаваться на объекты недвижимости только в соответствии с видом разрешенного земельного участка. Поэтому, в случае если земельный участок находится в зоне общественно-деловой застройки, в получении разрешения на строительство многоквартирного дома (МКД) будет отказано. В этой связи и возник феномен апартаментов.
Апартаменты имеют статус нежилых помещений и предлагаются застройщиком к продаже именно в качестве жилья, но не как коммерческая недвижимость (соседний Gagarin Residence имеющий аналогичную историю прям так об этом и заявляет). Это классический пример обхода закона (п. 1 ст. 10 ГК РФ). С юридической точки зрения к постройке, созданной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы, в обход которых она была совершена. То есть, к апартаментам должны применяться правила строительства МКД. Таким образом, если апартаменты для целей постоянного проживания еще не построены на стадии ex-ante контроля администрация города в получении разрешения на строительство должна отказать. В случае если апартаменты уже построены на стадии ex-post контроля Росреестр должен привлечь собственников недвижимости к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка. При этом по иску прокурора в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ такое здание может быть признано самовольной постройкой с соответствующими правовыми последствиями, установленными п. 2 (либо снесена, либо приведена в соответствие с параметрами землепользования и застройки).
Однако ситуация с апартаментами в России зашла слишком далеко и по политическим соображениям никто собственников этих апартаментов трогать не будет. Рано или поздно объявят очередную «амнистию» и каким-то образом установят для таких зданий правила проживания и строительства.
Все же вернемся к городскому бору и «комплексу апартаментов гостиничного типа со спортивной составляющей», как застройщик это называет. По пункту 4 Постановления Правительства РФ от 16 февраля 2019 года N 158 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц" данный комплекс, следует квалифицировать как комплекс апартаментов - вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом. А раз так, то такая гостиница должна предоставлять гостиничные услуги, которые регулируются Федеральным законом от 24.11.1996 N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" с соответствующим получением свидетельства о присвоении гостинице определенной категории.
Но самое главное в сути гостиницы. Корнем слова гостиница является «гост», т.е. гость. Согласно разделу I ОК 034-2014 (КПЕС 2008) "Общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности" (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст), вид деятельности с кодом "55" - деятельность по предоставлению мест для временногопроживания включает в себя предоставление мест для временного проживания туристам, лицам, прибывающим с деловыми целями, и другим клиентам, а также деятельность по предоставлению более длительного проживания отдельным категориям лиц, таким как, например, студенты и наемные рабочие. Некоторые предприятия предоставляют не только места для проживания, но и питание и возможности для отдыха и развлечений.
Мыслится, что ничего подобного застройщик не планирует.
Поэтому, вероятнее всего, застройщик недобросовестный, и маскирует фактическое строительство МКД с целью постоянного проживания граждан под здание комплекса апартаментов для временного проживания. Поэтому администрации Челябинска следовало бы на стадии ex-ante контроля отказать в выдаче разрешения на строительство. А в случае, если разрешение уже выдано в порядке самоконтроля отменить.