Портфолио #1

Тематика - кадастровая сфера

Description Единый государственный реестр земель позволяет узнать не только первичную информацию о земельном наделе, но и уточнить стоимость участка по основным параметрам

Что такое государственная оценка стоимости земли?

Если у вас есть собственный земельный участок, то, наверное, в последние 3-4 года вы заметили, как существенно вырос налог. Главная причина изменения налоговой базы в отношении ЗУ, это перевод расчета ФНС с инвентаризационной стоимости земли на кадастровую оценку. Официальным держателем базы данных по стоимости земли, и не только (здания, сооружения) является Росреестр. Кроме этого, начиная с 2014 года была утверждена единая методика определения государственной стоимости участков и недвижимости.

Зачем нужна оценка недвижимости

Многие из вас знают, что существует инвентаризационная стоимость ЗУ или любой недвижимости. Единый государственный реестр земель содержит необходимые данные по оценке каждого ЗУ в России. Естественно возникает вопрос, зачем в принципе нужна кадастровая стоимость, если уже есть один способ определения цены земельного участка. Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью огромная. Так инвентаризационная оценка может учитывать стоимость недвижимости на момент постройки, приобретения права. Кадастровая оценка учитывает реальное состояние дел динамику изменения цен на текущий момент. Если инвентаризационная цена является неизменяемой, то кадастровая может менять свое значение. Сейчас определен срок изменения кадастровой стоимости, который составляет каждые 5 лет для всех регионов России. Для Москвы, а также Санкт-Петербурга и Севастополя установлен период изменения цены – 1 раз в 3 года, допускается в 2 года.

Кадастровая стоимость показывает фактическую оценку недвижимости, а, следовательно, можно улучшить показатели собираемости налогов по регионам России. Естественно новый порядок цены не устраивает собственника, но, если кадастровая оценка утверждена как официальный способ расчета, то вы можете только оспорить цену, обратившись с соответствующим заявлением в Росреестр.

Новый ФЗ-218 предусматривает создание в 2020 году Государственного Учреждения оценщиков, которые возьмут на себя обязанность по пересмотру и определению кадастровой стоимости недвижимости. В данный момент установлен переходный период где оценку осуществляют как частные компании, так и государственные оценщики. Пятилетний срок отсчета пересмотра цены будет установлен с 2020 года.

Однако, создание нового органа позволит выполнить определённые цели, поставленные законодательством страны:

• Добиться снижения налоговой базы, которая покажет реальную картину дел со стоимостью земельных участков.
• Арендодатели смогут заплатить реальную аренду за землю, не переплачивая в карман государству.
• Будут осуществлены законные схемы отчуждения земель по сделкам купли-продажи.
• Земельный участок можно использовать в качестве залога для получения кредитной линии в банке.
• Оценка земельного участка одна из самых сложных и запутанных, так как есть несколько категорий разрешенного землепользования, что в свою очередь влияет на окончательную кадастровую стоимость.
• Законодатель, а также исполнительный орган Минэкономразвития внедрили 7 методов определения кадастровой стоимости.
  

Нормативный метод

Самый простейший и будет использоваться местными органами власти для фактической оценки стоимости земельных наделов. Так, закон предусматривает оценку по бальной системе. Это поможет улучшить собираемость налога с земельных участков, которые не имеют конкретного собственника, то есть принадлежат государству.

Метод сравнения продаж

В какой-то мере этот метод пересекается с рыночной оценкой, но имеется свой подход и анализ, который необходимо учитывать в дальнейшем. Для аналитических данных берут сведения за определённый промежуток по земельным наделам, которые были осуществлены в конкретном регионе проживания. Как правило, берут сведения за 3-5 лет, после чего производится сравнение данных.

Метод капитализации

Некоторые земельные участки должны приносить доход, и метод капитализации позволяет выявить соотношение характеристик ЗУ исходя из природных данных. Если это возможно, устанавливается фактическая кадастровая стоимость исходя из возможной доходности ЗУ.

Метод по распределению объектов

В ряде случаев, ЗУ имеет на своем участке готовые постройки. То есть, в данном случае нет выделения ЗУ как самостоятельного объекта права. Метод распределения учитывает стоимость не только ЗУ, но и расположенного на нем строения. Такой метод применим к объектам, которые нельзя физически продать или разделить по субъективным причинам. Например, на земельном участке имеется погреб, который нельзя продавать как отдельный объект права, а только как земельный участок.

Методика выделения

Эта схема используется для объектов недвижимости, которые имеют точечную застройку и есть все признаки улучшения как в настоящем времени, так и в будущем. Так, построенный коттеджный поселок оценен по одной цене, проведены инженерные коммуникации, но отсутствует центральное газоснабжение. Через 3 года провели ко всем домам центральное газоснабжение, это позволило улучшить характеристики недвижимости, а значит есть причины увеличения кадастровой стоимости недвижимости.