ПРАВИЛЬНАЯ ДОВЕРЕННОСТЬ НА ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ
Не прочитаешь вступление, ТОЧНО пропустишь самое главное.
Ваша задача - не пропустить ни одного слова из статьи.
Если вы увлекаетесь скорочтением и чтением по диагонали, а также надрессированы выделять основные смыслы из текстов, то вам не надо читать эту статью, потому что вы пропустите самое важное.
Также рекомендую прочитать статью риелторам и опытным риелторам. Вы точно неожиданно почерпнете для себя что-то новое.
Оформи доверенность на продажу своей недвижимости так, чтобы недвижимость купили.
Речь пойдет о доверенностях от физических лиц.
Сейчас многие уезжают из РФ на неопределенные сроки и для того, чтобы ваш отъезд был более, как сейчас принято выражаться по-коучевски, извините, осознанным, предлагаю до отъезда сделать важные дела грамотно с юридической точки зрения.
Продажи недвижимости по доверенностям в РФ бьют все мыслимые и немыслимые рекорды: в течение 2022 года через нотариальную доверенность было совершено порядка 50% всех сделок с недвижимостью в стране, когда как в 2021 сделок по доверенностям было не более 20%, в 2020-м - 15%, в 2019-м - 8%, в 2018-м - 5%
ПЕРВОЕ, о чем нужно знать, доверенность должна быть грамотно оформлена.
Самые распространенные доверенности на продажу недвижимости имеют три вида оформления:
В теории, продавать недвижимость в РФ можно при любых 3 доверенностях.
Такие большие, что влияют на то:
Отмечу, что любая недвижимость, которая продается по доверенности от физического лица, продается всегда ДОЛЬШЕ и всегда ДЕШЕВЛЕ, чем недвижимость, которая продается собственником лично, т.к в РФ нет способа полностью защитить интересы покупателя, когда вместо продавца договор купли-продажи подписывает его поверенный (так “по-юридическому” называют представителя, на которого вы “выписываете” доверенность).
Поэтому, если вы вынуждены продавать по доверенности, и ваша задача – продать, а не подставлять других людей, вы должны оформить доверенность ТАК, чтобы сделать это максимально юридически «прозрачно» для покупателя.
Форма, содержание доверенности и ваш представитель одним своим видом должны располагать к тому, чтобы Покупатель отнес вам свои деньги.
Нарисуем портрет вашего Представителя (Поверенного):
Он строго не младше 18 лет и желательно не старше 65 лет (или молодо и бодро выглядящий 65+ ).
Без судимостей, не из маргинальной среды, не состоящий на учете в психо и нарко диспансерах, работающий, без просрочек по долгам и кредитам.
Вы знаете его не только как лучшего собутыльника, но и как обязательного и ответственного человека, который вовремя приходит не только на банкет, но и на встречи поформальнее, который опрятен и социально доброжелателен.
Кратко: Нужен адекватный “экстраверт”, которому вы очень доверяете.
Теперь переходим к содержанию доверенности:
В этой статье расскажу про доверенность, оформленную у нотариуса в РФ, как самую «прозрачную» из всех трех доверенностей.
От нее будем «плясать» и по другим 2-м видам доверок.
Разбирать материал буду на примере продажи квартиры.
Оформление других видов недвижимости делается по аналогии.
Напомню, что любые доверенности, выданные на совершение сделки с обязательной регистрацией такой сделки в установленном законом порядке (в нашем случае – это регистрация Договора купли-продажи в Росреестре) должны быть нотариально оформлены.
- Оформить такую доверку можно у любого нотариуса на территории РФ.
- Нотариус не обязательно должен быть в том населенном пункте, где находится недвижимость.
Теперь важно, что в ней указать:
1.Полные реквизиты собственника без сокращений с полными паспортными данными, с адресом актуальной или последней регистрации в РФ, данные номеров ИНН и СНИЛС с 11 января 2023 нужно обязательно вносить в доверенность. Возьмите оригиналы этих документов с собой к нотариусу или скачайте из госуслуг, если ранее они вносились вами туда, прямо при нотариусе.
2.Пишете фразу: «Доверяю ПРОДАТЬ за цену и на условиях по своему усмотрению»
Да! Именно так надо писать в большинстве случаев!
Именно по этой причине очень важно ОЧЕНЬ доверять тому человеку, которому вы эту доверку выдаете.
3. По аналогии «расписать» всё про доверенное лицо: ФИО, паспорт, место регистрации.
4. Прописать полный адрес объекта недвижимости с указанием кадастрового номера.
Взять адрес недвижимости и переписать слово в слово следует НЕ из своей головы, и НЕ по номеру на доме и на двери вашей квартиры, и даже не из свидетельства о государственной регистрации права, а из актуальной выписки из ЕГРН, которую НУЖНО заказать в Росреестре.
Можно заказать электронную выписку на сайте Росреестра, через Госуслуги, а можно заказать бумажную в любом МФЦ.
Выписка называется «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».
Для заказа выписки из ЕГРН нужно оплатить госпошлину.
Когда получите выписку, ваша задача – найти в ней строку с адресом и переписать его в доверенность слово в слово, знак в знак.
Даже, если вам покажется это дичью.
Даже, если вам покажется, что вам знакомы только дом и номер квартиры и больше ничего.
Несмотря на это вы должны указать полный адрес именно так, как он будет указан в ЕГРН. При малейшем несовпадении покупатель/нотариус по сделке/государственный регистратор могут отказать в покупке/удостоверении/регистрации недвижимости. Да, с этим можно спорить и доказывать, и апеллировать, и ходатайствовать, и очень возмущаться. Но это время, и покупателю будет выгодней просто уйти к другому продавцу. А вот вам лететь из другой страны и срочно все переделывать будет дорого/сложно/невозможно.
Из этой же выписки переписать в доверенность следует кадастровый номер.
Проверьте внимательно, что написал помощник нотариуса.
(В случае, если помощник нотариуса «проявляет инициативу» из серии: «Да это необязательно указывать, и так понятно», ваша задача настоять, чтобы он дописал всё что по поводу адреса указано в выписке из ЕГРН).
5. Далее вы указываете этаж, на котором расположена квартира, и общую площадь в м2. Эти данные тоже нужно взять строго из выписки из ЕГРН, даже, если вы всегда считали, что с вашими 3-мя террасами и 2-мя балконами ваша квартира больше на 150 м2, чем посчитал Росреестр.
Ошибки могут быть, но об этом в другой теме.
6. Затем вы указываете дополнительные полномочия, связанные с продажей.
Здесь у нотариусов есть шаблон, но важно, чтобы было право заключать/подписать:
- договор купли-продажи и дополнительные соглашения;
- предварительный договор купли-продажи и дополнительные соглашения;
- агентские договора на услугу по продаже квартиры, а также
заказывать выписки из ЕГРН, с правом написать заявление на разрешение предоставлять ваши персональные данные третьим лицам, указанные в Едином государственном реестре прав на недвижимость, заказывать и получать выписки из домовых книг (справки по формам 7,9,12 , если квартира находится в СПб и Лен.Обл.), заказывать и получать технические паспорта, вносить изменения в ЕГРН, исправлять технические ошибки, открывать за вас счета в любых банках на территории РФ в любой валюте, выпускать банковские карты на ваше имя, представлять вас в паспортных столах, УФМС, МВД, ФССП, МФЦ, оплачивать все пошлины и штрафы, коммунальные услуги, представлять вас в Ростелекоме и Электросбыте, подписать акт приема-передачи квартиры, производить взаиморасчеты с правом открытия/ раскрытия аккредитивов, эскроу-счетов, с правом заключения договоров банковских ячеек, с правом доступа к ним, с правом принять оплату за квартиру, с правом принять задаток, аванс, обеспечительный платеж, с правом возврата аванса, задатка, обеспечительного платежа, с правом написания расписок, с правом подачи документов и заявления на регистрацию перехода права собственности и проч., что есть в шаблоне у нотариуса.
В доверенности обязательно должны быть указаны дата и место составления доверенности.
И я рекомендую ОБЯЗАТЕЛЬНО указывать срок, на который доверенность выдана.
Сейчас закон разрешает вообще не указывать срок, на который выдана доверенность. Если не написать фразу, допустим, что доверенность выдана сроком на 3 года, то ее срок истекает автоматически ровно через 1 год.
1. СРОК ЭКСПОЗИЦИИ (срок, в течение которого объект обычно продается).
В спокойные стабильные времена, когда баланс продавцов и покупателей на рынке более-менее уравновешен, когда нет крутого роста и падения цен, при “живом”, динамичном спросе, срок экспозиции объекта составляет 3-6 месяцев;
Если же рынок стагнирующий, как сейчас (а данный текст опубликован в январе 2023 года) то продаваться объект может год и более.
Ваш отъезд может затянуться, и вы не всегда сможете оперативно заменить старую доверенность на новую.
Кроме того, ваш представитель может внезапно заболеть или уехать в отпуск или еще что-то с ним может приключиться в самый неподходящий момент.
Именно этой причине я рекомендую обязательно ограничивать доверенность на продажу недвижимости по времени не менее, чем на 2 года, и не более, чем на 3-5 лет.
Почему более 5 лет - это много ?
Человек - особь социальная. Может, как недавно обнаружил британский антрополог Роберт Данбар, поддерживать общение со 150-200 людьми, но при этом РЕГУЛЯРНО меняет ближний круг общения. По статистике люди в нашем ближайшем окружении меняются каждые 5-7 лет. https://www.sciencedaily.com/releases/2009/05/090527111907.htm
Если учесть, что вы внимательно читаете эту статью и правильно составили ФОТОРОБОТ вашего поверенного, то этот человек попадает в ваше ближайшее окружение.
Соответственно, наука о человеке утверждает, что мало шансов, что вам удастся сохранить доверительные отношения со своим представителем дольше, чем на этот срок. Тем более, что ваше общение превратится в дистанционное.
б). СМЕНА ЖИЗНЕННЫХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ
В таком турбулентном времени, в котором мы вынуждены жить, мы часто подстраиваемся под быстро меняющуюся “картинку” в экономике и политике. Соответственно, необходимость продажи может отпасть, а доверенность коварна тем, что если вы вовремя ее не отменили и/или не известили представителя и третьи лица об её отмене, то действия, совершенные по этой доверенности сохраняют юридическую силу и оспорить сделку, совершенную по такой доверенности, будет крайне затруднительно.
в). СТАТУС СТОРОН В ДОВЕРЕННОСТИ
Долгодействующие доверенности коварны еще и тем, что может измениться статус представителя и/или представляемого в результате утраты дееспособности или смерти.
Надеюсь, теперь вы уяснили, какой весомой и неоспоримой важностью обладает указание срока в доверенности.
ЗАПИХНУ В ЭТУ СТАТЬЮ ДВА СЛОВА ПРО БЕЗОПАСНОСТЬ
Я рекомендую указывать, что доверенность не подлежит передоверию другим лицам, если эта доверенность именно на продажу недвижимости, а не на сбор документов или просто рекламу о продаже.
Обязательно проверьте, чтобы нотариус или его исполняющий обязанности не забыл сделать две вещи: расписаться в дов-ти и поставить на нее печать.
Да. Часто бывает такое, что он забывает либо одно, либо другое. Если что-то из этого отсутствует, такая доверенность будет считаться недействительной.