Доходные апартаменты у метро Октябрьское поле
Мы продолжаем тему "инвестиций в микроапартаменты" и рубрику "инвестиции в редевлопмент".
💡 Инвестиции в покупку нежилого помещения на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома, переоборудованного в апартаменты, с целью получения рентного дохода.
📍 г. Москва, СЗАО, р-н Щукино, ул. Маршала Конева, 2
- м. Октябрьское поле 10 мин. пешком
- м. Панфиловская (МЦК) 8 мин. пешком
- Национальный исследовательский центр Курчатовский институт
Район
Район Щукино - самый «научный» район столицы.
В районе проживает более 111 тысяч человек.
В районе 49 домов попадают под программу реновации, а также район вызывает активный интерес застройщиков, так как тут достаточно большое количество проектов новостроек бизнес-класса. Больше половины готовых жилых комплексов в Щукино – это заслуга «Донстроя»
Особенность района, это то, что значительную часть территории занимают больницы, парки и НИИ - институты Гамалеи, Вирусологии, Биофизики, Трансплантологии, госпитали МВД и ФСБ.
Особенность района – сосредоточение научно-исследовательского кластера. В Щукине находится знаменитый Курчатовский институт, НИИ эпидемиологии имени Гамалеи, Вирусологии, Биофизики, Трансплантологии, госпитали МВД и ФСБ, институт молекулярной генетики, Федеральный медицинский биофизический центр, НИИ неорганических материалов.
Район Щукино по качеству жилья, экологии и наполненности инфраструктурой на равных конкурирует с самыми престижными территориями столицы.
ТРЦ "Пятое Авеню" 5 мин. пешком
📝 О ПРОЕКТЕ
Апартаменты на 1-ом этаже жилого 5-тиэтажного многоквартирного дома 1960 года постройки на 48 квартир.
Первый этаж - нежилой, был выкуплен и переоборудован (в 2022 году) в отдельные апартаменты, каждый из которых с отдельным с кадастровым номером.
Планировка этажа на 17 помещений
Лот с ремонтом, мебелью (гардероб, диван-кровать, кухня) и техникой: стиральная машина, телевизор, холодильник, варочная панель, микроволновая печь, мини-холодильник, сантехника.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: Договор купли продажи с физическим лицом-собственником.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Нежилое помещение
🔸 Стадия строительства: Передача помещения в день регистрации собственности.
🔸 Срок выплат дохода: доход возможен как Вы найдете арендатора. Средний срок экспонирования объекта на рынке может составить 3-6 месяцев. А учитывая минимализм квадратуры и уровень отделки - поиск арендатора может затянуться.
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно... после того как найдете арендатора
🔸 Тип управления: Самостоятельное
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 4 600 000 ₽ / 423 853 ₽/м²
Вариант аналога по 1-й Волоколамский проезд, 6К2 значительно дешевле, так как без мебели. Лот стоит 3,8 млн, на разницу в стоимости можно приобрести оснащение, и стоимость сравняется.
Стоимость микроапартаментов соответствует рыночной.
Инвестиции: 4 600 000 ₽
Проверим среднюю стоимость аренды квартир в районе.
Для наших 10,9 кв.м мы берем в расчет стоимость аренды, равную в 27 тыс.руб. (включая КУ, счетчики на арендаторе).
Доход: 27 000 * 12 = 324 000
Расходы на КУ примерно 2 000 руб. * 12 = 24 000
Итого выручка: 300 000
Доходность: 6,5 % с учетом налогов
Для своих расчетов мы взяли коммуналку, равную 2 000 руб.
А сервис Яндекс.аренда оценил, что сдать такую студию можно и вовсе за 24 000 руб. В таком случае доходность упадет до 5,7%.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Стоимость помещения соответствует рынку.
✅ Готовые апартаменты "въезжай и живи". Не надо ждать окончания ремонта.
👎 РИСКИ
❎ Нет предпосылок для роста стоимости недвижимости. Дом не попадает в программу под реновацию ветхого жилья. Поэтому получить какую ли компенсацию за помещение или альтернативное предложение с доплатой за помещение в новостройке отсутствует.
❎ Высокая степень износа: отделка - эконом вариант. Используемые материалы - самые дешевые. Много мебели из фанеры, что сильно снижает срок их жизни, а следовательно в скором времени потребует ремонта и замены.
❎ Ограниченная арендаторская база: малогабаритные апартаменты по 10 - 15 кв.м могут быть менее привлекательными для потенциальных арендаторов из-за их ограниченного пространства. Это может снизить спрос на аренду и увеличить риск периодов пустых квартир.
❎ Ограниченные возможности для арендной ставки: из-за малой площади апартаментов у вас может быть ограниченная возможность устанавливать высокую арендную ставку. Это может ограничить ваш потенциальный доход от инвестиции.
❎ Больший риск краж и взломов: апартаменты на первом этаже подвержены большему риску краж и взломов, так как они могут быть более уязвимыми для несанкционированного доступа с улицы.
❎ Проблемы с шумом: апартаменты на первом этаже могут столкнуться с проблемами шума из улицы и общественных мест, что может повлиять на комфорт и удовлетворенность арендаторов.
❎ Сложности с арендой в периоды высокой влажности: если апартаменты на первом этаже плохо изолированы и не имеют хорошей вентиляции (а это вполне может быть, так как помещение переделали на много отдельных студий), влажность и возможные проблемы с плесенью могут отпугнуть арендаторов и требовать дополнительных затрат, вложений и усилий в их устранение.
❎ Ограниченный потенциал для перепродажи: малогабаритные апартаменты на первом этаже могут иметь ограниченный потенциал для перепродажи в будущем из-за своих особенностей и возможных проблем.
Перед инвестированием в такие апартаменты, рекомендуется провести тщательное исследование рынка, оценить потенциальные доходы и расходы, а также риски. Обратитесь к профессионалам, таким как недвижимые агенты или консультанты, чтобы получить более детальную информацию и советы относительно конкретной локации и ситуации.
❎ Учитывая, что это переоборудованное нежилое помещение в множество отдельных студий, то Вы можете столкнуться с проблемой разведения коммуникаций, в особенности канализации.
А также, маленькой выделенной электрической мощностью. Из-за чего Вам придется выбирать: греть чайник или заряжать телефон.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.