Инвестиции в AIST RESIDENCE
💡 Инвестиции в строящийся апарт-комплекс бизнес-класса AIST RESIDENCE от ГК «МонАрх», с целью получения пассивного рентного дохода.
Проект привлек наше внимание своей рекламой "бизнес-класс по цене комфорт класса". Проверим
📍 г. Москва, ЮЗАО, р-н Черемушки, ул. Намёткина, д. 10
Комплекс апартаментов построен в престижном столичном районе, с уже сформированной инфраструктурой в окружении парков, учебных заведений, торгово-развлекательных и бизнес-центров и с хорошей транспортной доступностью.
Проект строится на территории между Хлебобулочным проездом и Профсоюзной улицей.
- Выезд на Калужское шоссе расположен в 150 м
- Садовое кольцо – 10 км
- 1,3 км от Севастопольского проспекта
- 5 км от Варшавского шоссе
- 7 км от МКАД
НО! Соседство апарт-отелю составят хлебобулочный комбинат Кондитерско-булочный комбинат Черёмушки, автосервис и электродепо метрополитена.
Важным фактором для развития Черемушек стало строительство в начале 1990-х годов штаб-квартиры «Газпрома» на улице Наметкина. За следующее десятилетие помимо основного здания компании появилось еще несколько крупных офисных центров (в основном, в них размещаются структуры, аффилированные с газовым монополистом). Это стимулировало спрос на недвижимость в районе со стороны работников офисов.
Известно, что Газпром переехал в Санкт-Петербург и перевел большую часть своих подразделений и персонал в Лахта центр.
И "Газпром" "с учетом завершения переезда компаний в Санкт-Петербург" реализовывает комплекс недвижимого имущества в Москве.
Список реализуемых активов НЕ включает комплекс зданий и сооружений на улице Намёткина, д.16 (имеющий просторечное название "свечка"). После переезда головной компании в Петербург туда въехала часть подразделений ООО "Газпром трансгаз Москва".
Центр интеллектуальной и деловой среды
Юго-запад Москвы считается центром столичного образования и развития молодежи. Здесь создан интеллектуальный кластер, в который входят детские сады, школы и известные университеты.
- 18 университетов и институтов;
- 6 образовательных школ в пешей доступности;
- 6 детских садов в пешей доступности.
Учитывая хорошее транспортное сообщение, можно сказать, что от территории строящегося проекта можно быстро добраться до большинства из 18 престижных высших учебных заведений округа.
В районе расположен Национальный исследовательский институт мировой экономики и международных отношений имени Е. М. Примакова Российской академии наук (ИМЭМО РАН) — авторитетный, не имеющий аналогов в нашей стране центр комплексных фундаментальных и прикладных социально-экономических, политических и стратегических исследований, которые ориентированы на анализ основных тенденций мирового развития.
А также НИИ морфологии человека РАМН, Институт научной информации по общественным наукам Российской академии наук (ИНИОН РАН).
Центральный экономико-математический институт РАНЦентральный экономико-математический институт РАН — крупнейший в России центр экономической науки и образования.
Российский государственный университет правосудия. Учредителем университета является Верховный суд России. Сегодня здесь обучаются более 20 тысяч студентов.
В шаговой доступности расположено несколько ТРЦ и бизнес-центров, кинотеатры и фитнес-клубы.
В районе Черемушки много зеленых территорий. Например, это сквер на Нахимовском проспекте, сквер Гвардии Полковника Ерастова, парк 70-летия Победы. Здесь оборудованы спортивные и детские игровые площадки, есть комфортные зоны отдыха.
Один из главных плюсов Черёмушек — его местоположение. Он не граничит с МКАД и находится сравнительно недалеко от центра города. Здесь нет крупных промзон, а из-за большого количества “пятиэтажных дворов” район довольно зеленый. На границах района расположены большой Битцевский лесопарк и Воронцовский парк.
В районе несколько участков под застройку жилья по программе реновация. В Черемушках полностью завершен первый этап программы реновации. Всего предусмотрено расселение 119 домов, в которых проживают более 24 тысяч человек.
Можно выделить особо крупные участки:
1. Часть бывшей промзоны «Черемушки». Жилое назначение: 135 000 кв.м
2. В программу КРТ вошел крупный участок в районе Черемушки по адресу Научный проезд, владение 11А. Территория площадью почти 5 га станет стартовой площадкой для возведения квартала современных жилых домов по программе реновации. Жилое назначение: 172 300 кв.м
3. Редевелопмент участка на Одесской улице. Жилое назначение: 139 440 кв.м
📝 О ПРОЕКТЕ
На месте долгостроя на улице Наметкина появится апарт-отель На улице Наметкина возобновлены работы по строительству производственно-административного многофункционального комплекса с подземной автостоянкой. Стройку приостановили в 2016 году на стадии монтажа монолитных конструкций нулевого цикла здания. До 2020 года неоднократно проводилась смена правообладателя имущественно-земельного комплекса, говорится в сообщении столичного департамента градостроительной политики.
«Ранее, в 2020 году по обращению застройщика город одобрил переоформление градостроительной документации с внесением соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки под размещение многофункционального комплекса апарт-отеля», - рассказал руководитель департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.
«Новый правообладатель разработал проект, получил положительное заключение экспертизы и в январе 2022 года оформил разрешение на строительство нового объекта общей площадью 60,89 тыс. кв. м сроком действия до июля 2024 года», - уточнил Лёвкин.
Строящийся комплекс общей площадью 60 8927 кв.м и высотой 30 этажей. Это будет современный апарт комплекс в рамках реконструкции объекта незавершенного строительства.
Корпуса объединятся между собой разноуровневыми надземными переходами. Всего в комплексе планируется размещение 754 апартаментов и 97 машиномест.
Площадь апартаментов 28,2-95,6 кв.м
- Студии — от 22,8 до 22,9 кв. м.
- Однокомнатные — от 36,7 до 44 кв. м.
- Двухкомнатные — от 52,6 до 63 кв. м.
- Трехкомнатные — от 65,2 до 73,2 кв. м.
- Четырехкомнатные — 95,6 кв. м.
На 1 и 2 этажах AIST RESIDENCE предполагается расположение коммерческих помещений/инфраструктуры: аптека, ресторан/тематическое кафе, супермаркет в формате «магазин у дома», барбершоп и спа-салон и многое другое.
На прилегающей территории создано компактное пространство для отдыха миниатюрные зеленые островки с газонами и живыми изгородями. Предусмотренные малые архитектурные формы (фонари, скамейки с вазонами) лаконично сочетаются с цветниками и декоративными кустарником.
В здании функционирует современная система вентиляции. Многоуровневая система безопасности включает в себя круглосуточную охрану, видеонаблюдение на прилегающей территории, паркинге, в местах общего пользования, контроль доступа.
ВРИ ЗУ (77:06:0004011:117): 4.1 - Деловое управление. Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); 4.7 - Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в ни
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта ГК «МонАрх» - 30 лет на рынке. Сегодня «МонАрх» входит в число крупнейших строительных организаций в Москве. ГК «МонАрх» специализируется на индивидуальном монолитном строительстве: она – одна из немногих структур, которая выполняет проект и производит работы по монолитному строительству, разрабатывая технологии для каждой операции.
ГК «МонАрх» построила более 170 объектов в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Сочи, Ереване, Беслане и Берлине.
Оргкомитет Олимпийских игр в Сочи
В 2014 году компания получила международный экологический сертификат BREEM за проект «Здание Оргкомитета XXII зимних Олимпийских и XI Паралимпийских игр 2014 г. в г. Сочи», который также стал победителем конкурса «Лучший реализованный проект в области инвестиций и строительства 2014 г.».
Федеральное Казначейство, Московский Планетарий, Академия акварели и изящных искусств Сергея Андрияки, Дом-музей Ильи Глазунова «Московская усадьба», жилые дома в Марьинском парке, Бутово, Куркино, Бескудниково, на Пулковской улице, гимназия №1529 на 2-м Обыденском переулке, школы на Новослободской, Армавирской и Михалковской улицах, в Монетчиковском переулке, на Госпитальном валу, две образовательных школы в Беслане, «Дом Москвы в Ереване» (Республика Армения), Московский научно-практический центр медицинской помощи детям-инвалидам в Солнцево, Арбитражный суд Москвы, здание Мосгорсуда и ряда районных судов, спортивно-оздоровительный центр в Крылатском, Ледовый дворец спорта на Ходынском поле, Научно-исследовательский институт неотложной детской хирургии и травматологии.
Компания установила рекорд по скоростному строительству жилья
9 ноября 2007 года компания установила рекорд по скоростному строительству жилья, который вошел в книгу рекордов России. 24-х этажный жилой дом на 161 квартиру строили с темпом возведения этажа за 48 часов. Площадь одного этажа 700 квадратных метров, высота 3 метра.
В 2012 года ГК «МонАрх» приступает к реализации своего крупнейшего объекта бизнес-класса – ЖК «Мосфильмовский».
Стоит отметить, что и сама компания занимается реновацией района Черемушки, взяв в работу кварталы 20-21, 22-23
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Покупка бизнес-класса по цене комфорт-класса, то есть - выгодное приобретение с последующей сдачей в долгосрочную аренду
🔸 Тип сделки: ДДУ, эскроу-счета
Финансирование строительства идет главным образом на собственные средства холдинга «МонАрх», вложившего в него, судя по проектной декларации более 2,5 млрд рублей. Плюс к этому взят целевой кредит на 1,5 млрд в «Банке ВТБ».
100% оплата - скидка 10% от базовой цены
Субсидированная ипотека с «Альфа-банком»
· Ставка 0,11% на 1-й год, далее с 13-го месяца ставка для клиента базовая (на тек. момент 25,59%);
· Первоначальный взнос от 20,1%;
· Срок предоставления кредита до 30 лет;
· Ставка 15,79% на весь период кредита.
· Первоначальный взнос от 20,1%;
· Срок предоставления кредита до 30 лет;
При заключении сделки в декабре 2024 г., рассрочка на 2 месяца (январь - февраль)
ПВ 75% - скидка от базовой цены 6%
ПВ 50% - скидка от базовой цены 4%
Ввод в эксплуатацию: II кв. 2025
Выдача ключей: 30.06.2025
Разрешение на реконструкцию недостроенного дома получено в начале 2022 года.
Бронирование стартовало в ноябре 2022 года, продажи — в марте 2023 года.
🔸 Срок выплат: Выдача ключей 30.06.2025.
+ Срок на ремонт и меблировку минимум 3 месяца.
Итого: потенциальный доход может начаться с октября 2025 г., то есть в перспективе, можно успеть охватить ЦА - студентов (учитывая локацию)
🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
🔸 Уровень распроданности и темпы продаж:
Распроданность апартаментов: 9% по состоянию на август 2024 года
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: базовая цена 7 751 650 ₽ /338 500 ₽/м² без ремонта
При 100% оплате скидка 10% - 6 976 485 ₽
Сравним стоимость
В ближайшем окружении можно выделить 3 проекта новостроек:
1. Комплекс апартаментов V12 от Sezar Group.
Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026 / Выдача ключей: 30.06.2027
К сожалению, нам не удалось найти предложения лотов на продажу.
2. ЖК Обручева 30 от ЛСР . Статус квартиры и не можем сравнивать с комплексом апартаментов.
3. NAMETKIN TOWER - бизнес-класс от ГК ОСНОВА.
Ввод в эксплуатацию: II кв. 2026 / Выдача ключей: 16.10.2026
Студия 24.2 м² за 9 655 800 ₽ / 400 240 ₽/м² без отделки
NAMETKIN TOWER практически примыкает к анализируемому проекту и является главным конкурентом. Это монолитно-кирпичное здание из 4 секций высотой от 24 до 29 этажей. В проекте предусмотрен подземный паркинг на 670 автомобилей, закрытый двор и двухуровневое благоустройство, а также общественное пространство на открытой террасе на 25 этаже. Инфраструктура комплекса включает в себя ресторан, супермаркет, спортивный зал, медицинский и спа-центры. Всего в отеле будет 2 314 апартаментов — от студий до трехкомнатных.
Кстати, в ближайшем окружении строится БЦ GEOLOG2 Hutton Development
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2026 / Выдача ключей: 30.09.2026
NAMETKIN TOWER хоть и сдается более чем на год позже, но имеет уровень распроданности выше, чем анализируемый нами проект. Более того, застройщик готов предложить там отделку White Box, в отличие от Монарха.
Далее, если сравнить в "лоб", то NAMETKIN TOWER стоит дороже.
НО! NAMETKIN TOWER - проект бизнес-класса, а вот Aist Residence все же не дотягивает* до уровня бизнес.
Даже на портале дом.рф он классифицируется как комфорт -класс.
Хоть Nametkin Tower и Aist Residence расположены в одной локации, различия между этими проектами связаны с другими параметрами, которые определяют класс апартаментов:
Несмотря на схожесть расположения, Nametkin Tower выделяется более высокой архитектурной проработкой, уникальной инфраструктурой, разнообразием планировок и ориентированностью на премиум-аудиторию. Aist Residence, в свою очередь, фокусируется на функциональности и доступности, что характерно для комфорт-класса.
Вывод: Анализируемый проект не может быть отнесен к категории бизнес-класса. Стоимость квадратного метра апартаментов в данном комплексе на 18% ниже, чем у ближайшего конкурента, относящегося к бизнес-классу. Отсутствие в непосредственной близости аналогичных проектов комфорт-класса с сопоставимым ценовым диапазоном создает конкурентное преимущество для Aist Residence, позиционируя его как привлекательный выбор для целевой аудитории.
Инвестиции: 7 751 650 + порядка 1 250 000 на ремонт и меблировку* = 9 млн
Сумма вполне достаточно для студии в 22 кв.м в категории комфорт
В ближайшем окружении на момент публикации постав всего 2 предложения в одном проекте МФК бизнес-класса "Хекрсонская":
Для наших расчетов мы берем 53 000
МАП 53 000 в мес. КУ (только счетчики) на арендаторе
Расходы КУ 3 000 * 12 = 36 000
Доходность = 6,6% до вычета налогов
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация. Район не граничит с МКАД и находится сравнительно недалеко от центра города. Здесь нет крупных промзон, а из-за большого количества “пятиэтажных дворов” район довольно зеленый. На границах района расположены большой Битцевский лесопарк и Воронцовский парк.
✅ Окружение формирует потенциальную ЦА - наличие бизнес центров и ВУЗов.
✅ Транспортная и пешеходная доступность. Доступ к нескольким веткам метро.
✅ Известный и опытный застройщик.
✅ Менеджер уверяет, что к моменту ввода в эксплуатацию у проекта будет своя УК, через которую можно будет сдавать в аренду.
Но, учитывая стратегию сдачи в долгосрочную аренду, нет необходимости прибегать к услугам УК и оплачивать комиссию.
✅ Стоимость кв.м одна из наиболее низких в данной локации.
✅Порог входа наименьший в данной локации.
✅ В текущих условиях (рост ставок по ипотеке = невозможность приобрести жилье) будет спрос на аренду + потенциальный рост арендных ставок.
👎 РИСКИ
❎ Расположение. Надо учесть, что это все еще промзона, пусть и лишенная вредных производств и постепенно идущая под реновацию, но все же территория пока не слишком благоустроенная. На соседних участках – нежилые объекты - автосервис и электродепо метрополитена, в том числе Кондитерско-булочный комбинат Черёмушки.
❎ На 754 апартамента рассчитано всего 97 машино-мест в подземном паркинге.
Рядом с домом мест для парковки минимум и в общей сложности выходит машино-мест в семь с лишним раз меньше, чем апартаментов. Парковаться на проезжей части – не выход, там и так желающих много. Одним словом, на будущее вырисовывается проблема для автовладельцев.
❎ Низкий уровень распроданности, учитывая высокую стадию готовности. Это может указывать на недостаточный спрос на апартаменты в данном проекте или на проблемы с маркетингом и продажами.
❎ Компания «МонАрх Недвижимость» уже более 20 лет на московском строительном рынке. Это вполне надежный застройщик, к которому немного нареканий на качество строительства.
НО! Бывали в практике переносы сроков сдачи. В том числе и по анализируемому проекту.
Изначальный срок единожды уже был перенесен с 4 квартала 2024 г.:
По официальной информации на портале дом.рф сейчас работы ведутся по графику. Здание полностью возведено и остеклено. Идут внутренние работы.
Сдача комплекса и передача ключей дольщикам 30.06.2025 представляется вполне достижимой целью.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.
НО! Мы не увидели соответствия рекламы "бизнес-класс по цене комфорт класса".
Проект полностью соответствует категории комфорт-класса и по начинке и по ценовой политике.
Мы бы хотели акцентировать Ваше внимание, на том, что данный проект очень смахивает на псевдожилье.
Чем отличаются апартаменты от отеля
По сути апартаменты — это категория номера в апарт-отеле, такое определение закреплено в законодательстве. Апартаменты могут располагаться только в нежилых помещениях с официальным статусом гостиницы и должны относиться к определённому апарт-отелю или апарт-комплексу.
Но на практике в этих зданиях не все апартаменты входят в номерной фонд, за который отвечает управляющая компания. Это связано с тем, что на этапе строительства апартаменты были проданы разным собственникам. А собственник может как передать объект в управление, так и сдавать его в аренду самостоятельно.
«Есть два типа зданий, в которых располагаются апартаменты или апарт-отели, — сервисные и несервисные.
Сервисные имеют всю отельную инфраструктуру, то есть в них есть обязательная регистрация гостей и обслуживание. При этом часть собственников может сдавать апартаменты посуточно самостоятельно.
Несервисные здания иногда называют псевдожильём. В них нет управляющей компании и не предоставляются дополнительные услуги, а собственники либо сами проживают в апартаментах, либо сдают их посуточно. Но в этих зданиях тоже можно оформить несколько помещений как отель. Количество апартаментов на одного собственника в нежилых зданиях не регулируется. У одного собственника могут быть в собственности 1–2 помещения, а у другого — 10–15. Некоторые из них передают апартаменты в управление профессиональной УК, другие самостоятельно оформляют отели, а есть ряд собственников, которые сдают апартаменты посуточно, заключая с гостями договор аренды».
Москва ввела новый вид штрафов — за использование нежилой недвижимости в качестве жилой.
С 2022 году Госинспекция по недвижимости начала проверки апартаментов в Москве. Тогда в планах было проверить более 600 построенных за последние десять лет или строящихся сейчас. Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы обнаружила 213 нарушений, когда нежилое помещение использовалось как жилое. Допустившие эти нарушения компании и являются первыми претендентами на новый штраф. Работы по обнаружению нарушителей продолжаются.
И, несмотря на то, что апартаменты, которые имеют статус гостиниц (даже если в реальности используются как постоянное жилье), нововведенные штрафы не затронут, мы предполагаем, что требования могут быть ужесточены.
⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку ввиду наименьшего порога входа в данной локации, однако оставляем риск отнесения проекта к псевдожилью.