Инвестиции в гостиничный комплекс Tivoli detox&SPA Resort в Сочи
Сперва поговорим с Вами немного о рынке недвижимости Сочи, а вернее о его особенностях и главных отличиях от привычного нам Московского, Питерского и любого другого региона...ЦФО.
1. Особенность рынка Сочи в том, что здесь из-за моратория на новое строительство объем первичного рынка очень мал и нехватка предложения стала одним из факторов роста цен вверх. Мораторий действует с 2021 года и до принятия нового генплана, которое ожидается в конце 2023 г. Сейчас на первичном рынке Сочи присутствуют объекты, получившие разрешительную документацию до вступления моратория в силу, объекты, строительство которых мораторием не запрещено, и объекты, по которым не получен весь набор разрешительной документации и которые реализуются по схемам, отличным от прописанных в федеральном законе о долевом строительстве (214-ФЗ).
Сочи - это место, где рынок в целом перегрет. И все из-за...пандемии COVID-19 (когда сильно увеличился спрос на жизнь у моря для миллиона удаленщиков).
По оценке аналитиков NF Group, основанной на данных The Wealth Report 2023 компании Knight Frank, Сочи по итогам 2022 года вошел в первую тройку городов мира индекса миллиона долларов — он показывает, сколько квадратных метров элитной недвижимости можно купить во всем мире за условный $1 млн. В прошлом году за эту сумму в курортной столице России можно было приобрести 29 кв. м. По этому показателю Сочи уступил только Монако (17 кв. м) и Гонконгу (21 кв. м). Москва, для сравнения, заняла в индексе 12-е место с 46 кв. м, доступными обладателю миллиона долларов.
Недвижимость Сочи растет в цене по несколькими основными причинами:
- Высокий региональный спрос на всю недвижимость в Сочи.
- Закрытие границ и общая геополитическая ситуация, которая стимулирует россиян отдыхать на родине.
2. Еще одной отличительной особенностью Сочи являются объявления о продаже (на порталах ЦИАН и АВИТО) той или иной недвижимости (квартиры/апартаментов) ну по очень-очень-очень низкой цене.
До 50% объявлений о продаже квартир в Сочи (как, стоит отметить, и в целом на черноморском побережье) являются фейками.
Ты звонишь с огромным желанием срочно купить это лакомый кусочек по такой цене, конечно же попадаешь на риэлтора (еще одна особенность), который говорит, что ему нужно время, чтоб уточнить у собственника актуальность, запросить документы (а что ж у тебя нет этих документов изначально) и т.д.
Ни ответа, ни привета некоторое время. Прошел день.
Потом звонок от этого риэлтора со словами, что он ну ни как не мог до Вас дозвониться (наверно, потому что просто и не пытался)... лот ушел и не дождался Вас. Но у него есть другое предложение, правда уже не такое лакомое.
Оказывается, что порталы ЦИАН и АВИТО в Сочи не работают вообще. Объявления на них сделаны исключительно для "Москвичей". Местные хорошие риэлторы предупреждают: эти площадки не работают в регионе - они только для завлекаловки.
3. По эскроу счетам, по ФЗ-2014, с полным пакетом документов (как мы привыкли) на портале НАШ.ДОМ.РФ и с открытой информацией как о проекте, так и о застройщике, в регионе реализуется лишь малая часть проектов. Порядка 20%. Остальные проекты - это девелоперы ИП, которые выполняют функцию строителя.
Такого ИП окружают несколько риэлтерских агентств, которые берут у него всю инфу по объекту, сами под проект делают сайт, презентации и иные странички со словами "от застройщика"
Поэтому, когда Вы вбиваете в поисковик наименование проекта, Вы получаете несколько сайтов/страничек под проект, со схожей информацией (не факт).
4. БОльшая часть недвижимости в регионе реализуется именно через риелторов, а не собственные отделы продаж застройщиков и девелоперов. Почему - обсудили в пункте №3.
4. Также, сюда можно добавить такой немаловажный пункт, как отсутствие гарантий права собственности. Что это значит?
В Сочи примерно 40% высоток построено на землях под ИЖС и узаконено через суд. Люди живут в них уже более десятка лет. Получили документы о праве собственности. Прописались, создали семьи, родили детей. Однако до сих пор чувствуют себя как на пороховой бочке. Особенно сейчас, когда известны случаи, где администрация восстанавливает сроки обжалования судебных актов, по которым многоквартирные дома вводились в эксплуатацию, и может вновь подавать иски о сносе.
5. Назначение ЗУ. Изначально, все земли, где идет стройка - это земли СНТ или ИЖС. В процессе стройки идет получение покупка назначения "Предпринимательство".
6. Природные факторы также могут Вас лишить недвижимости. В Сочи неустойчивый грунт, дома часто возводятся без необходимых геологических изысканий. В 2021 году оползень разрушил элитный коттеджный поселок «Горная поляна» в Сергей-Поле. Дома здесь продавались по 20 млн рублей.
7. И еще одна особенность региона: наличные – часто самые выгодные сделки совершаются с теми, кто готов прийти на сделку с пачкой купюр в руках. В июне 2023 года, по данным Домклик, Краснодарский край вошел в топ-5 регионов, где совершается больше всего сделок без использования ипотечных средств.
Кстати, вот что считает партнер консалтинговой компании NF Group Ольга Широкова - "Средняя стоимость недвижимости в Сочи будет снижаться в ближайшие несколько лет."
А также "Сочи теряет очки: почему регион становится территорией риска для инвестиций в недвижимость"
Летом этого года в списке регионов России с наибольшим снижением цен на недвижимость именно Сочи стал лидером. Особенно в сегменте вторичного жилья — там цены упали на 2%, что весьма существенно для этого рынка.
💡 Инвестиции в гостиничный комплекс "Tivoli detox & SPA Resort 4*" в г.Сочи с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи номера в аренду.
📍 г. Сочи, Лазаревский район, п. Нижняя Беранда, ул. Главная 17/30
- 300 м до моря (галечный пляж) - 5-7 минут пешей доступности
- ост. «Нижняя Беранда» - 860 м
- 30-45 мин на авто от Центрального района г. Сочи
- 1 час на авто д аэропорта
Якорная Щель — поселок, являющийся частью береговой линии Большого Сочи — популярное среди отдыхающих место вдали от шума и суеты. Поселок известен своей уединенностью и как одна из самых экологически чистых зон черноморского курортного побережья, идеально подходящий для спокойного семейного отдыха, отдыха с детьми.
Центральный пляж Якорной Щели оборудован и располагает всей необходимой инфраструктурой для отдыха. На пляже есть кабинки для переодевания, можно взять в аренду лежаки и зонтики, а также гидроциклы, оборудование для дайвинга и морской рыбалки. На Центральном пляже дежурят спасатели, есть медпункт.
Конечно же, главной достопримечательностью в этой местности является сама природа — живописные горные ущелья. Популярными являются туры на квадроциклах, пешие и конные прогулки по живописным окрестностям, например в долину реки Хаджипсе, где можно увидеть пять водопадов, расположенных недалеко друг от друга. Дойти до них легко пешком из поселка — расстояние составит около 1,5 км. Ближайшими экскурсиями являются знаменитые 33 водопада в долине реки Шахе, огромное тюльпановое дерево, диаметр ствола которого превышает 2,4 м в соседнем поселке Головинка, а также любимый всеми отдыхающими аквапарк в Лоо.
📝 О ПРОЕКТЕ
1-я очередь проекта Tivoli detox & SPA Resort 4* включает в себя 2 дома на 62 номера, которые уже сданы в 2023 году и сдаются с 15-го сентября.
Отзывы все на 5*...возможно, что большая их часть куплены (выдают формулировки фраз из презентации), но часть отзывов похоже от реальных отдыхающих.
Весь проект строится на 1,5 га земли, на которых будет расположено 8 корпусов и 231 номер от 12 до 32 кв.м. На территории своя инфраструктура:
Большая часть из инфраструктуры функционирует. Здесь можно сходить в сауну, поплавать в открытом подогреваемом бассейне, воспользоваться услугами детокс центра, заказать массаж и оздоровительные процедуры.
Центральное водоснабжение и электричество, собственная газовая котельная.
Назначение ЗУ: Предпринимательство - мол такой пункт дает право строить объекты для сдачи в аренду и не бояться, что Вас снесут. Но я бы не была так уверена.
Отдельно отмечу, что в проекте участок не единый, а разделен на несколько. 2 участка под сданными корпусами имеют назначение "Предпринимательство". Остальные "ПОКА" имеют назначение ИЖС, которое собственник переводит в соответствующее назначение.
А также добавлю, что на портале НАШ.ДОМ.РФ (где мы привыкли брать самую достоверную информацию о строящихся проектах, о РНС, о ПД, о темпах продаж и тд.) в ближайшем окружении нет вообще ни одного проекта, имеющего официальное РНС. Включая сам рассматриваемый проект.
Про это мы уже упомянули в особенностях рынка Сочи.
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта - Группа компаний ЭТО – девелопер полного цикла. В настоящее время компания успешно реализует четыре проекта на территории Сочи. Апартаментные комплексы (также не представлены на портале НАШ.ДОМ.РФ):
- GIARDINI (поселок Уч-Дере)
- Alean Family Resort (Головинка) - 25,5 Га территория комплекса, 2 500 номерной фонд, 195 000 кв. м. общая площадь строительства
- TIVOLI (поселок Якорная Щель)
- BERGAMO (поселок Красная Поляна)
- ALEAN RESORT MONTVERT (поселок Якорная Щель) - гостиничный комплекс 4 ★ с большой благоустроенной территорией и всей инфраструктурой. Гостиничный комплекс будет работать по системе Ultra All Inclusive, под управлением оператора Alean Collection (под действующей сетью несколько отелей в Анапе, Геленджике и Сочи - считаются одними из лучших, порядка 1 700 номеров в управлении). В рамках реализации проекта будет осуществлена реконструкция локальных очистных сооружений и благоустройство прилегающей лесопарковой территории. 18,8 Га территория комплекса, 2 275 номерной фонд, 179 000 кв.м. площадь, 6 500 гостей, 2 325 кв.м термальный комплекс, 4 250 кв.м крытый аквапарк. Запуск курорта планируется в мае 2026 года.
Следует отметить, что девелопер не просто заявляет о том, что его проектом будет управлять один из лучших гостиничных операторов. Сам оператор также освещает данный проект:
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода
- ДКП - при покупке в сданных корпусах. Только переуступка. Только наличные.
- ПДКП - в строящихся корпусах.
Чистовая отделка + меблировка. Прилагаю фото номеров в сданных корпусах:
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Опции: Рассрочка 70/30 (только по строящимся корпусам)
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Действующий отель. 3 корпус - запуск корпуса в работу декабрь 2023- январь 2024
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
Не уверены, что тут есть потенциал для роста....скорее, цена может снизиться.
Конкурентное окружение
Можно было бы сказать, что проект от этого же застройщика ALEAN RESORT MONTVERT является конкурентом...но учитывая масштаб проекта, срок реализации и ценник (от 700 тыс за 1 кв.м ) мы не можем отнести его в прямые конкуренты.
Но, мы нашли идеального прямого конкурента: проект Capella Medical Retrеat 4* от застройщика AB GROUP, расположенный в курортном поселке Вардане, в соседнем поселке от анализируемого проекта (5 км на авто - 10 минут).
Строящийся комплекс на 48 апартаментов 16-23 кв.м (по др. информации 120 номеров). То же на территории 1,5 Га, спа-комплекс, бассейн подогреваемый и прочая (практически аналогичная) инфраструктура. Сдача 1-ой очереди в 4 кв. 2024 г. НО! 900 метров до моря (у исследуемого проекта всего 300 м)
Минимальная текущая стоимость из предложенных риелтором - 315 000 за кв.м за 17,9 кв.м = 5 638 500 :
Средства размещения: гостиницы
Надо сказать, что полноценных гостиниц/отелей с сайтами или возможностью бронирования на Яндекс.Путешествия в поселке нет.
На Яндекс.Путешествия есть возможность бронирования только в самом анализируемом проекте, где минимальная стоимость составляет 3 250:
Все остальные средства размещения - это гостевые дома с минимальной инфраструктурой.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 5 716 250 ₽ / 425 000 ₽/м²
Попробуем получить стоимость номера, заложенную в заветной цифре 631 320 руб. чистой прибыли в год.
631 320 + 40% (средний доход УК и расходов на содержание) = 883 848 - это при среднегодовой загрузке 70%, то есть 256 дней.
883 848 делим на 256 = 3 452 руб. ....что сопоставимо с ценой бронирования на ноябрь 2023 года с портала Яндекс.Путешествия.
Управляющая компания — "RP GROUP". НО! К сожалению, нам не удалось найти ни малейшей информации о ней, о ее отелях в управлении, ни о юридическом наименовании.
А это прайс на проживание с сайта:
Инвестиции: 5 716 250 ₽
ЧОД: Как ранее выяснилось, цифра 631 320 ₽ вполне достижима при обеспечении загрузки в 70%.
Доходность: 11 % (с учетом налогов)
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
1. Место вдали от шума и суеты. Поселок известен своей уединенностью и как одна из самых экологически чистых зон черноморского курортного побережья, идеально подходящий для спокойного семейного отдыха, отдыха с детьми.
2. 300 метровая пешая доступность до моря.
3. Близость к таким достопримечательностям Сочи, как 33 водопада
✅ Короткий срок ожидания завершения строительства строящегося корпуса.
✅ Наличие инфраструктуры в проекте. Данный фактор может являться преимуществом при выборе отеля путешественниками, так как гостевые дома зачастую не могут ничего предложить, кроме самого номера.
👎 РИСКИ
❎ Не удалось найти информацию о полностью реализованных и действующих отелях от девелопера. Все указанные проекты - строящиеся.
❎ Ни одного проекта от застройщика, строящегося по 214-ФЗ.
❎ Не удалось найти информацию об УК.
❎ Особенности рынка региона Сочи:
- Отсутствие гарантий права собственности
- Форма сделки - наличные, сумма в ДКПН зачастую не полная.
- Отсутствие факторов роста стоимости.
- Продажа через местных риэлторов, которые не владеют информацией и постоянно берут паузу для уточнений
❎ Большая вероятность стагнации рынка или даже снижения стоимость объектов.
Там, где нам "не удалось найти" - риелтор обещал прислать информацию, со словами "конечно все есть, все пришлю"...и...ни ответа, ни привета.
ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.