Online инвестиции в федеральные сети через InveStore

💡 InveStore - созданная в 2017 году онлайн платформа для частных инвестиций в недвижимость. Модернизированная модель работы, использующая общие принципы долевого инвестирования, позволяющая частным инвесторам (через договор займа) с минимальным порогом входа в проект получать доходы от предоставленного займа в залог под объекты, генерирующие доход от сдачи в аренду помещений федеральным торговым сетям. Покупка происходит через приобретение доли в цифровом варианте (токены) на блокчейне

📍 Города расположения актуальных (на момент публикации) объектов: г. Москва и МО

📝 О ПРОЕКТЕ

InveStore - платформа, которая предоставляет услуги по содействию в инвестировании третьим лицам.

Платформа, на которой размещены объекты с действующими договорами аренды. В большинстве случаев это договора аренды с с федеральными игроками Food Retail массового целевого сегмента Х5 Retail Group (Пятерочка, Перекресток), Магнит, Верный, Spar и другие.

Объекты, приобретенные собственником чаще всего с торгов по сниженной цене. "Укомплектованные" долгосрочным договором аренды. Из 5 объектов, доступных для инвестирования на момент публикации поста, 4 находятся в собственности владельца помещения/здания и одно помещение - с ипотечным обременением.

Действующие объекты находятся на стадии продажи. Средний "срок жизни" объектов на платформе - до 6 месяцев.

Обязательства по займам перед инвесторами закрываются в результате продажи объекта недвижимости, либо по окончанию срока договора займа (средний срок договора займа (инвестиционного договора) составляет от 3 до 7 лет)

📌 О КОМПАНИИ

Вихарев Александр - основатель и CEO InveStore. Александр Вихарев имеет 15-летний стаж работы в Сбербанке России, где он возглавлял инвестиционное подразделение Северо-Западного банка Сбербанка России.

История становления компании:

🔸 В декабре 2017 года, первый объект на платформе является первым токенизированным* активом в сфере коммерческой недвижимости, доступный для инвестирования в России. Идет старт продаж крипто-паев.

🔸 Через года на платформе 20 объектов на сумму более 700 млн руб.

🔸 Еще через год - 30 объектов на сумму более 1,2 млрд руб.

🔸 В 2020 году - 45 объектов на сумму более 2 мрлд руб.

🔸 2021 год - проект входит в реестр операторов инвестиционных платформ ЦБ. Просрочка по выплатам инвесторов - 0%, средняя доходность - свыше 21%.

🔺 ROI 130%

🔺 IRR 30% +

🔺 70% LTV

*Токенизация — это упаковка ценных бумаг в такой вид, что ее можно передать из рук в руки, без центрального агента. Токен — это как-бы “физический объект”, примерно как наличные, но в цифровом виде.
Уставной капитал оператора платформы - 10 000 руб. Выручка за 2019 год: 7,33 млн руб., прибыль 42 тыс.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение дохода в % от предоставленного займа

Структура займа:

- фикс в размере 0,01 % от cуммы займа;

- переменный % от положительной Суммы прибыли, размер которых определяется в рублях по формуле:

(Сумма займа ÷ Инвестиционная стоимость Объекта недвижимости) × Сумма прибыли.

🔸 Тип сделки: Договор займа и/или Договор Цессии

🔸 Тип владения: Опосредованное / Цифровое

🔸 Тип объекта: Food street-retail

🔸 Стадия готовности: Действующий

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Начисление дохода с первого месяца

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Управляющая компания - ее как бы нет

🔸 Драйвер роста

Так как чаще всего, покупка зданий/помещений происходит с торгов по сниженной стоимости, то последующая продажа происходит по рыночной стоимости

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Порог входа: от 100 тыс. руб. до 600 тыс. в календарный год* при покупке первичных долей, или от 1 000 руб. на внутренней бирже

* Ограничение до 600 тыс. руб. установлен ФЗ № 259-ФЗ "О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ":
- физические лица, кроме ИП, квалифицированных инвесторов, а также граждан, приобретающих утилитарные цифровые права по договорам с публичными акционерными обществами, могут инвестировать через инвестиционные платформы в совокупности не более 600 тыс. рублей в год (600 000 - лимит на все площадки, а не в рамках одной).

🔹 Доходность: 17-17,9% до вычета налогов (налоговым агентом по НДФЛ является Заемщик)

🔹 Формирование дохода: Арендный поток (доля инвестора рассчитывается согласно формуле договора) + доход от продажи объекта (пропорционально доле, но не более 2% от суммы займа)

🔹 Пример расчета доходности объекта (17,64%)

Инвестиции: 100 000 руб.

Срок: 6 мес.

Доход: 8 820 руб. (рентный, без продажи)

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Маленький порог входа

✅ Удобно и 100% дистанционно - покупка цифровых долей происходит он лайн. Отслеживание, покупка и продажа - через личный кабинет

✅ Оптимизированная структура управления инвестициями, исключающая затраты на: управляющую компанию (обязательную в ЗПИФ), услуги спец. депозитария, услуги спец. регистратора, услуги аудитора, услуги оценочной компании. Экономия на издержках и комиссиях фонда позволяет увеличить прибыль инвестора

✅ Оператор платформы не управляет фондом или объектом, что позволяет экономить на НДС, в отличает от ЗПИФ, где УК является налоговым агентом по НДС

✅ Входит в реестр операторов инвестиционных платформ ЦБ РФ. Оператор платформы обязан вести отчет о своей деятельности перед ЦБ.

Одно из требований к операторам площадок - собственный капитал должен быть не менее 5 млн руб., а также подавать информацию о просрочках. На момент публикации поста - просрочка составляет 0%.

✅ В соответствии с российским законодательством, токены, выпущенные площадкой InveStore, являются легитимационным знаком, то есть это знак, подтверждающий право пользователя требовать исполнения по договору займа, заключенному с компанией

👎 РИСКИ

❎ Предоставленные заемщикам денежные средства не застрахованы и не гарантированы государством, в том числе, Агентством по страхованию вкладов или Банком России.

❎ Залоговые объекты. Как было отмечено выше, часть объектов залоговые. Банк имеет преимущественное право на его реализацию в случае банкротства заемщика. Частный заемный капитал второй в очереди по возвратности средств, таким образом частные инвесторы несут больше рисков в случае банкротства заемщика

❎ Расходы все-таки есть. Согласно раскрытию финансовой части о поступления и расходах имеются: прочие расходы Фонда (1%); вознаграждение Investore 14%.

❎ Веерные блокировки Роскомнадзором. Блокировка соц. сети Telegram в 2018 году привела к сбоям в работе сайта компании и помешали инвесторам регистрироваться и проводить операции на платформе

❎ Ограниченный выход из проекта - досрочно выйти из проекта можно только через продажу своих токенов на внутренней бирже.

❎ Отсутствие судебной практики по заявлению прав на токены. В случае возникновения спорной ситуации, Вы будете первым, кто пройдет путь судебного оспаривания прав.

❔ Нами не протестирована система по выводу денежных средств. Поэтому мы не можем дать объективную оценку о лёгкости или сложности вывода денег, а также о сроках.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для инвестиций с целью получения дохода от предоставления займа под объекты, генерирующие доход

⚖ Даем проекту нейтрально-положительную оценку

©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале