Happy End подмосковного долгостроя
💡 Покупка пула квартир в ЖК "Западные ворота столицы" по оптовому прайсу с целью реализации в разницу по рыночной цене и возможности заработка на разнице в стоимости.
📍 ЖК располагается по адресу Московская область, Одинцовский городской округ, рабочий посёлок Новоивановское, Можайское шоссе.
Официально это Одинцово, хотя МКАД и очень близко, буквально под рукой.
А дом через улицу (Можайское шоссе дом 170) - это уже Москва.
Но, несмотря на близость МКАД, жители домов (изначального проект, то есть корпусов 1, 2 и 3) утверждают, что в квартирах очень тихо, а еще с высоких этажей открываются в шикарные виды на Москву.
Преимущество “Западных ворот столицы” – это, собственно, близость столицы:
- До МКАД всего пара километров, выехать на него можно по Минскому или Сколковскому шоссе.
- Ближайшие станции метро – “Молодёжная” и “Кунцевская”, обе находятся по другую сторону МКАД, но на общественном транспорте до них получится добраться минут за 20 мин.
- А еще ближе находится станция Московского Диаметра D1 - Немчиновка. Пешком до нее можно добраться за 17 минут.
Социальная инфраструктура
- Организован бесплатный школьный автобус, который отправляется прямо с территории двора ЖК. Дома официально прикреплены к Зареченской СОШ. Также идет экспертиза проекта реконструкции Немчиновского лицея, предусматривающая строительство пристройки на 950 мест.
- В ЖК уже построены 2 пристройки к домам для детских садов. О дном из них разместился муниципальный детский сад №38 на 110 мест. Также, открыты 2 частных детских сада. Сейчас решается судьба второго муниципального детского сада.
- ЖК непосредственно соседствует с инновационным центром Сколково, на территории которого находятся прогулочные зоны, велодорожки, водоемы, парк. В минуте от домов расположен большой фитнесс-центр СССР с бассейном. В трех минутах находятся Ашан (с огромной территорией под парковку) и Формула Кино 12 кинозалов.
📝 О ПРОЕКТЕ
ЖК "Западные ворота столицы" - Ворота, которые долго (не) открываются
ЖК "Западные ворота столицы" - это самый долгострой из всех долгостроев Московской области, стройка (3 корпуса) которого началась еще в начале 2000-х годов компанией "Социальная инициатива", вскоре обанкротившаяся, но успев оставить тысячу дольщиков (имея 60 филиалов по стране «Социальная инициатива» оставила без жилья порядка 50 тысяч дольщиков по все России). В 2007 году компания "Союз Возрождение" ( группа компаний NBM) приняла эстафету. Новый застройщик даже переименовал ЖК в “Славянка”, чтобы не отпугнуть новых покупателей от комплекса с проблемами. Строительство возобновилось, правда не очень активными темпами — первый корпус сдали только в 2011 году, и то — без подведенных коммуникаций и лифтов. Зато в проекте появился корпус 4, в котором тоже велись продажи, дольщиков становилось все больше. Компания NBM вела двойные продажи квартир, вытеснив из очереди дольщиков, ожидающих квартиры по договору с «Социальной инициативой”. Теперь этим людям квартиры должна была предоставить компания “Корпорация Союз-Возрождение” из своей доли. Поэтому после сдачи первого корпуса многие дольщики не получили свои долгожданные квадратные метры, а продолжили ждать пока построится корпус 2, 3 и 4, в которых им выделили новые квартиры.
В 2016 году ответственным за достройку проекта был назначен лидер рынка — ПИК. За это, власти выделили ПИКу компенсационный участок в Митино, который ПИК удачно реализовал.
Это как если бы Филипп Киркоров пришел допеть за Face-ом, если бы у того вырубилась фонограмма.
ПИК провел коммуникации и устранил недоделки на первом корпусе. Корпуса 2 и 3 были достроены и введены в эксплуатацию.
Хотя после многих лет под открытым небом, частично без кровли и окон подъезды были черные от плесени, повсюду был грибок. Выглядят дома, конечно простенько в сравнение с современными новостройками. Но ПИК достраивал по проекту первого застройщика и использовал указанные материалы и существующий дизайн-проект. В 2001 году “Западные ворота столицы” со своим вентилируемым фасадом и оштукатуренными входными группами соответствовал чуть ли не бизнес-классу, сейчас максимум потянет на очень скромный комфорт-класс, при условии, что “эконома” как бы больше не существует вовсе.
В общем, в обязательство ПИК входила постройка корпусов 2, 3 и 4.
В 2017 году представители ПИК заявили, что достраивать корпус 4 не будут. Основой подобному решению стала экспертиза, которая показала, что дом строился с существенными нарушениями проектной документации, строительных норм и технологий. Завершить его строительство невозможно и технически опасно. У ПИК были свои планы на продолжение проекта, вместо одного монолитного дома высотой от 17 до 25 этажей на смежном участке построить 2 башни высотой в 33 этажа.
Как итог, в ЖК 5 корпусов с разной этажностью: от 14 до 33 этажей (2 из которых новостройки от ПИКа).
Подземный паркинг под 50 домом (1 корпус - проблемный, паркинг подтапливается), а также под 51 и 52 (единый, с ним все хорошо).
Новые ПИКовские дома 54 и 55 без паркинга
НО! Так как у ЖК такая богатая история строительства 3-мя разными застройщиками, то и дома тут получились все разные.
Ошибочно считают все пять домов, находящиеся здесь, одним комплексом. Это не соответствует действительности. Дом 50 сам по себе: территория забором обнесена, но не охраняется, проходной двор, паркинг затоплен, контингент больше неславянской внешности. С УК беда, постоянно все меняется, качество соответственно страдает. Дома 51 и 52 - отдельный комплекс со своим ТСН: территория охраняется, паркинг функционирует, все чисто и красиво, во дворе муниципальный детский сад, прямо с закрытой территории ЖК детей в школу возит автобус. И новые дома 54 и 55: две высокие коробки без подземного паркинга и с маленькой территорией, которые не так давно сдались, а именно в конце 2022 года (полностью ПИКовский проект). Здесь другая УК, качество работы которой пока не понятно. 4 корпус - так и остался недостроенным.
К нам на реализацию попал большой пул квартир (без ремонта) в ПИКовских домах (54 и 55 корпуса), реализуемые по прямому договору купли-продажи:
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Оптовая покупка по цене ниже рынка с целью перепродажи в розницу
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Жилая недвижимость
🔸 Стадия готовности: Дома сданы
🔸 Срок получения дохода: Срок экспонирования объекта на рынке может составить 2-4 месяца. Но учитывая объем оптовой покупки, а также рыночные условия спада покупательской активности, общий срок реализации всего пула квартир может составить 12-18 месяцев.
🔸 Периодичность дохода: Одноразово и единовременно с продажи 1 квартиры.
🔸 Тип управления: Как самостоятельное, так и с помощью привлечения агентов и агентств недвижимости
▪️ Восстановление рынка покупательской активности
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
1 811 731 519 - общая сумма выкупа всего пула 277 квартир
126 476 929 руб. - сумма выкупа только студий в количестве 35 шт. Почему именно только студии мы выделили отдельно -узнаете чуть ниже.
Сравним, на сколько оптовый ценник коррелируется с ценами на вторичном рынке:
Следует отметить, что на вторичном рынке представлено много 1- и 2-комнатных квартир. А вот студий всего 2
Итак, мы видим, что наибольшая разница в цене - по студиям = ориентировочно 40%.
Студия на вторичном рынке экспортируются примерно за 5 млн руб., в то время, как в предложении оптовой покупки 3,4-3,7 млн руб.
Для сравнения, в ближайшем окружении строятся 3 новостройки, с вот такими предложениями на студии:
Как можете заменить, ценник в этих новостройках также выше, чем предложения в анализируемом ЖК.
Мы возьмем только предложениям по студиям. Для реализации по цене чуть ниже рыночной, мы для расчетов будем "продавать" по цене 200 000 руб./кв.м. Где наименьшая стоимость студии составит 4 620 000 руб., а наибольшая 4 900 000 руб.
Итого, на все 35 квартир сумма дохода может составить: 167 240 000 руб.
Расходы на маркетинг и рекламу составят 3% = 5 017 200
Расходы на продажу (комиссии агентам и т.д) составят 3% = 5 017 200
ИТОГО: 167 240 000 - выкуп 126 476 929 - 5 017 200 - 5 017 200 = 30 728 671 руб. до налогов.
Доходность на сумму вложенных денег на выкуп составляет 24% (без учета налогов).
Срок реализации только путла из 35 квартир-студий может составить 6-9 месяцев.
Арендная ставка
В анализируемом ЖК, на открытом рынке представлено всего 2 предложения по аренде:
- студия 25 кв.м по ставке 33 000 руб./мес. + КУ
- 2-комн. квартира 53 кв.м по ставке 62 000 руб./мес. + КУ
Остальные предложения по квартирам площадью существенно больше, чем 60 кв.м.
Сделаем расчет доходности студии:
Стоимость 4 620 00 руб.
Стоимость аренды составляет 30 000 руб. (КУ на арендаторе).
МАП 360 000 руб.
Доходность 7,8%
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Запад столицы уже давно считается довольно престижным. Сюда из центра идёт Кутузовский проспект. Да и пригороды на западном направлении кажутся более привлекательными, чем другие.
Мы уже неоднократно говорили, о престижности западного направления.
✅ Транспортная доступность. Близость к МКАД, к Москве, к метро.
✅ По отзывам жителей, в ЖК хорошая управляющая компания (кроме дома 50), которая оперативно старается решать все возникшие проблемы. Территория огорожена и охраняется.
Но это касается, изначальных домов проекта, а не новостроек от ПИКа. Здесь другая УК, о работе которой пока слишком рано судить, так как дома совсем недавно сдались и еще идет активная фаза ремонта и заселения.
✅ Потенциально высокий спрос на квартиры.
✅ Существенная разница в цене оптовой покупки и предложений на вторичке. Но это по большей части относится к предложениям студий.
👎 РИСКИ
❎ Как и у всякого долгостроя у такого типа проектов могут быть проблемы с качеством жилья. Длительное замораживание стройки не может не сказаться на общей прочности конструкции домов, перекрытий и пр. Что и происходит с самым первым домом №50, у которого пошли трещины в фундаменте и периодически подтапливает подземный паркинг из-за грунтовых вод.
!Не относится к домам 54 и 55!
❎ Отсутствие подземного паркинга в домах 54 и 55, а также ограниченности парковки на придомовой территории из-за слишком близкого размещения двух домов (54 и 55) на участке, который изначально не был предназначен под многоквартирные дома, тем более высотой в 33 этажа.
Было несколько митингов обманутых дольщиков в качестве протеста строительства там двух высоток именно из-за слишком маленького участка для этого.
❎ Из-за слишком близкого размещения двух домов (54 и 55) на участке следует провести визуальный осмотр всех квартир, выходящих окнами друг на друга, чтоб оценить расстояние....а то вдруг, Вы сможете здороваться с соседом из другого дома пожатием руки прямо из своего балкона.
Ограниченность обзора и "окна в окна" являются "стоп фактором" для покупки квартиры.
❎ Следует тщательно проверить на сколько квартиры юридически чисты. Так как часть обманутых дольщиков все еще осталась без своих квартир, купленных еще 10 лет и более назад. Есть вероятность, что часть квартир из новостроек могла быть (и все еще может быть) предназначена для обманутых дольщиков.
💬 ИТОГИ
Объект может соответствовать поставленной задаче и может быть рекомендован к покупке, с целью получения дохода от разницы стоимости оптовой покупки и розничной продажи. Но данная рекомендация может быть только в отношении пула студий.