Апартаменты с сервисом 4* Измайловский парк
💡 Инвестиции в комплекс апартаментов "Измайловский парк" (под управлением УК) с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в долгосрочную аренду.
📍 г. Москва, ВАО, р-н Соколиная гора, Окружной проезд, 10Б
- МЦК Измайлово 6 мин пешком
- м. Партизанская 12 мин пешком
- Измайловский Кремль 7 мин пешком
- Серебряно-виноградный пруд 10 мин пешком
- Измайловский парк 12 мин пешком
Транспортную доступность локации обеспечивают Северо-Восточная хорда и ул. Большая Черкизовская.
До Кремля 30–35 минут
Около 20 минут до ТТК
МКАД - 15 минут
ЖК «Измайловский Парк» соседствует с одной стороны с городской клинической больницей им. Иноземцева - одна из старейших больниц Москвы. В больнице 9 корпусов, где работают отделения хирургического, терапевтического, акушерско-гинекологического, ожогового, офтальмологического, реанимационного и травматологического профиля., а с другой - с пром.зоной.
1. Программа реновации жилья: в районе Соколиная гора 74 дома попали под программу реновации жилья
2. КРТ: производственная зона №21 "Кирпичные улицы"
Площадь: 3,56 Га
Общий объем застройки: 97,87 Га
Общественно-деловое назначение: 4,63 Га
Смешанное, в т.ч. жилое назначение: 93,24 Га. Где Застройщик РГ-Девелопмент ведет строительство ЖК "Семеновский парк".
📝 О ПРОЕКТЕ
Апарт-комплекс бизнес-класса «Измайловский Парк» - это 24-этажное здание, в котором разместятся 805 апартаментов — от студий до трёхкомнатных от 18 до 61 кв. м. В проекте предусмотрен подземный паркинг (еще 38 мест будет организовано на прилегающей территории), кафе, коворкинг на первом этаже 366 кв. метров, а также фитнес-зал (55 кв. м), торговые помещения (223 кв. м), благоустроенный зеленый двор.
Сдача объекта запланирована на конец 2023 года. Передача ключей до 21 июня 2024 г.
На каждом этаже расположено по 35 апартаментов.
Все лоты будут сдаваться с отделкой + сантехника.
- ламинат 33 класса;
- флизелиновые обои под покраску;
- натяжные потолки;
- фартук из плитки под мрамор;
- в санузлах плитка Kerama Marazzi;
- сантехника и душевой гарнитур Grohe.
Можно приобрести апартаменты с кухонным гарнитуром в светлых тонах и со встроенной техникой.
На дверях всех апартаментов установят электронные замки фирмы Salto, которые можно открывать ключом, карточкой или с помощью смартфона. Осуществлять управление системами дома и экономить электроэнергию позволит автоматизированная система Schneider Electric.
Распроданность апартаментов - 53%, машиномест - 17% (данные ДОМ.РФ по состоянию на апрель 2023 г.)
📌 О КОМПАНИИ
Строительство ведет ГК «Новая Жизнь». Компания работает с 2007 года и реализует проекты одновременно в нескольких городах России, в том числе в Ульяновске, Нижнем Новгороде и Москве. В портфеле застройщика более 10 объектов на разной стадии строительства. В группу компаний «Новая Жизнь» также входит несколько промышленных предприятий, в числе которых собственный бетонный завод.
Крупнейший проект компании - микрорайон «Новая Жизнь» расположен в г. Ульяновск, где уже построено более 200 000 кв.м. жилой недвижимости с собственной инфраструктурой (коммерческие помещения, детские сады) и планируется строительство около 1 млн. кв.м. жилья в перспективе до 2030 г.
В Москве Группа компаний «Новая Жизнь» завершила строительство дома премиум-класса «Шаболовский Residence Hall», расположенного в одноименном историческом районе в центре города.
Также компания приступила к реализации проекта малоэтажного строительства в г. Нижний Новгород.
К сожалению, отдел продаж не оглашает информацию о том, кто именно будет управлять, называя УК - собственной....
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДДУ, счета-эскроу
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Каждый юнит будет имеет свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность
🔸 Опция: Ипотека. Апарт-комплекс аккредитован в семи крупных банках Дом.рф, РНКБ, Сбер, МКБ, Альфа банк, Открытие, ВТБ), минимальную ставку предлагает МКБ – от 9,99% годовых.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Срок сдачи: 4 кв. 2023 г. Передача ключей до 21 июня 2024 г.
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости.
Конкурентное окружение
Все проекты квартиры комфорт-класса, за исключением Талисман на Рокоссовского - здесь квартиры бизнес-класса.
Стоимость апартаментов соответствует рынку.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 6 475 560 ₽ / 345 000 ₽/м²
стоимость без мебели
Номер с чистовой отделкой, кухней и техникой
🔹 Доход (рекламируемый): от 53 000 руб.
Заключение договора с управляющей компанией будет происходить после ввода объекта в эксплуатацию.
В настоящее время отдел продаж не оглашает информацию о том, кто именно будет управлять, называя УК - собственной.
Через УК - помесячная сдача - доходность 7%
Без УК помесячная сдача все равно 7%.
Фин.модель рассчитана на стоимость лота 6 503 805 ₽ (что на 2 млн ниже, лота с кухней и техникой).
В посуточную сдачу здесь, учитывая локацию, мы не особо верим. Поэтому сделаем расчет в сдачу на долгосрок.
НО! Это без остальной мебели. А ведь нужны кровать/диван, стол+стулья, шкафы, пумба+ТВ. Допустим, что это минимум 300 000 руб.
Итого: 8 800 000 ₽
Ставка проживания в месяц: 47 000 руб. Без счетчиков, но с КУ.
В нашем анализе вышло 47 000 - вышло чуть меньше, чем в фин.модели компании
Итого ГАП: 564 000 руб.
Расходы: 2 440*12 = 29 280 КУ, минус налог на прибыль 6%
ЧОД: 502 637
Доходность: 5,7 %
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация и инфраструктура вокруг (коммерческая и социальная), включая спорт.
Спорт. На Окружном проезде в 5 минутах ходьбы от «Измайловского парка» расположен спорткомплекс с хорошей бадминтонной площадкой. Чуть дальше, на Мироновской улице, — многофункциональный спортивный комплекс «Формула воды», где есть крытые и открытые бассейны.
✅ Пешая и транспортная доступность.
✅ Продажа по ДДУ с эскроу-счетами.
✅ Возможность приобретения лота, оборудованного кухней и техникой.
✅ Расчетная стоимость проживания соответствует рынку.
👎 РИСКИ
❎ Соколиная Гора — старейший промышленный район Москвы. Сейчас на его территории находятся более 90 производственных предприятий. Район Соколиная Гора обладает всеми недостатками промышленного района: мало зелени, сильное загрязнение воздуха, шум. Западные ветры приносят сюда токсичные выбросы и копоть из промзоны Лефортово. Загруженное шоссе Энтузиастов тоже вносит свою лепту в загрязнение воздуха.
Из окон свои панорамных апартаментов мы несколько лет будете видеть стройку застройки пром.зон и строящиеся дома по программе реновации.
❎ Экологическая обстановка. Если посмотреть на экологическую карту Москвы, то выяснится, что обстановка в районе Соколиная Гора неблагоприятная. Высокая плотность населения, мало растений, Научно-производственный центр газотурбостроения «Салют» выбрасывает в атмосферу вредные вещества и создаёт шум. Однако, комплекс апартаментов находится почти на границе района Соколиная гора, рядом с районом Измайлово, где экологическая обстановка оптимальная.
❎ 35 апартаментов на одном этаже.
Не кажется ли Вам, что как то уж слишком много.... Обычно, такое можно встретить с отелях, но ведь тут не отель, хоть и с позиционированием сервиса уровня 4*.
❎ Распроданность в 53% - низкая, учитывая срок скорый срок сдачи. Что говорит о низком спросе, что может сказаться и на невостребованности при аренде.
❎ Высокая конкуренция вокруг. Большое количество квартир в приведенном нами конкурентном окружении, которые также могут быть представлены на рынок для долгосрочной аренды.
❎ Не квартиры, а апартаменты. Отсюда и соответствующие налоги, стоимость услуг КУ и т.д.
❎ Отсутствует информация о УК, которая будет управлять объектом. Если это будет созданная УК, то будет ли у нее достаточно опыта для управления?
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.