Аукционы: насколько выгодна покупка недвижимости на торгах: лот №1: нежилое помещение формата Street retail от застройщика ЛСР
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме - кто предложил наиболее высокую цену, тот и купил.
Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая ниже рыночной. Устанавливается шаг повышения и обеспечительный взнос. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней.
Для совершения выгодной сделки необходимо заранее подготовиться:
- изучить предложения с аналогичными характеристиками,
- оценить ликвидность
- чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить для себя максимально возможную стоимость, до которой Вы готовы дойти, повышая свою ставку на аукционе
На торгах свое имущество реализуют: банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, государственные застройщики («Мосреалстрой» ежегодно реализует тысячи квартир).
Часто, можно услышать фразу "купил на торгах у города".
В сентябре 2020 года Фонд защиты прав дольщиков выставил на торги квартиры, не проданные застройщиком-банкротом «Урбан Групп». На продажу выйдут квартиры в различных корпусах жилых комплексов «Видный город» (Видное), «Опалиха О3» (с. Опалиха), «Митино О2» (Красногорск). Всего на торги выставлено 544 квартиры. Жилье будет реализовано посредством электронных аукционов на площадке «Сбербанк-АСТ».
В мае 2023 года, Застройщики (не гос-ые) начали торговать квартирами на аукционах.
Первый в Москве аукцион по продаже застройщиком помещений для проживания пройдет в конце мая 2023 г. На торги будут выставлены пять апартаментов (формально - нежилые помещения) в одном из достраивающихся комплексов. В последнее время застройщики стали все чаще прибегать к форме аукциона при реализации своих объектов, но для московского рынка этот случай первый, отметил руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома Григорий Начинкин. "До сих пор на аукционах застройщики продавали только коммерческие помещения на первых этажах ЖК", - сказал он.
Поэтому, сегодня мы с Вами разберем имущество, реализуемое через торговую площадку (аукцион на повышение) от известного застройщика ЛСР, который решил реализовать часть своих активов через торговую площадку.
💡 Продажа на торговой площадке нежилого помещения, общей площадью 122,6 кв.м, расположенного в сданном многоквартирном жилом доме в ЖК "ЛУЧИ" от застройщика ЛСР по адресу: г. Москва ул. Производственная 4а.
Цель покупки для Инвестора: покупка по цене ниже рыночной и получение дохода от сдачи в аренду.
Для этого мы решим следующие задачи: 1. Определим предельно допустимую стоимость лота 2. Определим потенциальную арендную ставку 3. Проведем конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Определим уровень доходности лота
💡 О помещении
Нежилое помещение свободной планировки и без отделки с панорамным остеклением, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 122,6 кв.м.
Минимальное количество несущих стен, а также выход окон на две стороны.
Кадастровый номер: 77:07:0015007:17212 / КС 11 843 305,89 руб.
- Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано
- Реализуемое на открытом аукционе в электронной форме имущество никому не продано, не является предметом судебного разбирательства, не находится под арестом, запрещением, право собственности на Имущество не оспаривается
Начальная цена 38 733 508 ₽ c НДС / 315 934 руб./кв.м
Размер обеспечения заявки (задаток) 100 000 руб. (0,3%)
Обратите внимание на размер обеспечения заявки, который составляет всего 0,3%. Чаще всего можно встретить, что размер обеспечения равен 10%.
Такой низкий % обеспечительной заявки может способствовать большему количеству участников на аукционе и как следствие, более высокой итоговой цене за объект.
📍 Расположение
В 600 м расположена ближайшая станция метро «Солнцево».
Боровское шоссе — самая близкая к «Лучам» магистраль, до удобного выезда на дорогу всего 700 метров. По шоссе автовладельцы смогут добраться до МКАД за 7 минут, до делового центра «Москва-Сити» — примерно за 30 минут.
На рисунке ниже указано расположение анализируемого помещения №3 на этаже.
Помещение находится на первой линии в доме на перекрестке двух основных улиц: ул. Производственная и ул. Авиаторов - на пути следования к/от метро.
Помещение имеет вид на проезжую и проходимую улицу.
Дом, в котором расположено помещение - это ЖК «Лучи». Дом сдан в III кв. 2022 года, заселен.
ЛУЧИ — это комплекс кирпично-монолитных домов, 16 из которых уже сданы в эксплуатацию. Полное завершение строительства (еще 5 корпусов) планируется в IV квартале 2025 года. Комплекс также включает и социальную инфраструктуру, где будут введены в эксплуатацию:
👪 Численность населения
Всего в проекте представлено 13 017 квартир. При коэффициенте 2,3 - это порядка 30 000 жителей.
Сдано 7 804 квартир = 18 000 жителей уже живут.
Благодаря расположению - на пути следования к/от метро для помещения создается отличный трафик, который значительно увеличится в ближайшие несколько месяцев после заселения корпуса 15 на 2 676 квартир (сдача корпусов в III кв. 2024 г.), а также возводятся корпуса еще на 2 537 квартир.
2 676 квартир = 6 155 жителей в III кв. 2024 г.
2 537 квартир = 5 835 жителей в IV квартале 2025 года.
Расположение ЖК в престижном районе ЗАО дает высокий уровень распроданности строящихся корпусов 20 - 91%.
📌 ОБ АРЕНДАТОРЕ
Потенциальное использование помещения - под любой вид деятельности: аптека, алкомаркет, продуктовый, салон красоты/студия шугаринга и лазерной эпиляции/барбершоп/салон маникюра/бровей, массажный салон/косметология, стоматология, мед.лаборатория, ветеринарная клиника/зоомагазин, детская почасовая комната/центр детского творчества, ателье/дом быта, пекарня, заведения общественного питания и пр.
Анализ стоимости
На официальном сайте застройщика ЛСР, на момент анализа реализуется 86 помещений в ЖК ЛУЧИ.
Выберем наиболее близкие по площади к анализируемому помещению:
Среди предложений от застройщика есть 3 предложения в сданных корпусах, 2 из которых в том же доме, что и анализируемое предложение.
Вывод: стоимость помещения на торгах ниже стоимости предложений от застройщика на открытом рынке на 31%.
Арендная ставка
Для определения потенциальной доходности, проанализируем ставки аренды. Согласно отчету ЦИАН, текущие предложения в анализируемом доме следующие:
154 кв.м - 3 000 руб./кв.м/мес
124 кв.м - 2 147 руб./кв.м/мес
140 кв.м (в соседнем доме) - 2 000 руб./кв.м/мес
Вывод: потенциальная арендная ставка помещения минимум 2 200 руб./кв.м/мес.
Данная ставка подтверждается другими предложениями в данной локации за последние 6 мес., где средняя арендная ставка:
для ПСН - 2 635 руб./кв.м/мес.
для общ. заведений - 2 279 руб./кв.м/мес
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: покупка по цене ниже рыночной и получение дохода от сдачи в аренду
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи (продажа с торгов)
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail)
🔸 Стадия готовности: Дом введен в эксплуатацию и заселен.
🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца (после сдачи в аренду и окончания срока арендных каникул).
- Средний срок экспонирования подобных объектов - 3-6 мес.
- Средний срок арендных каникул - 3 мес.
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
- Рост стоимости до уровня рыночной за счет покупки на торгах по более низкой цене
- Рост стоимости при формировании продукта ГАБ
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Как мы уже отметили выше, стоимость помещения на торгах ниже стоимости предложений от застройщика на открытом рынке на 31%.
Как мы уже отметили выше, потенциальная арендная ставка помещения минимум 2 200 руб./кв.м/мес.
Предоставленных данных недостаточно для объективной оценки доходности, так как у нас отсутствует информация о расходной части, в т.ч. налоги на землю, и сколько составляют расходы OPEX и КУ.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
- Первая линия
- На перекрестке двух улиц
- На пути следования к/от метро
- Вид на проезжую и проходимую улицу
- Сданный и заселенный дом
✅ Плотность населения выше среднего. Суммарная численность комплекса 30 000 жителей, 18 000 - уже живут.
✅ Пассажиропоток ближайшего выхода ст.метро - 7 459 чел/в сутки. По всем выходам - 31 615 в сутки. Рядом есть 4 остановки общественного транспорта.
До ближайшей остановки общественного транспорта 117 м. Общее количество раз приезжающего на остановку общественного транспорта за сутки - 352.
✅ Рядом есть 119 парковочных мест. Расстояние по прямой до ближайшей парковки - 87 м.
✅ Доходы населения выше среднего - 127 547 тыс. руб. в 10 мин пешком. Средние - 95 114 (район Солнцево).
✅ Не определяются алкогольные ограничения. Т.е. в радиусе 100 метров по прямой не найдены объекты ограничивающие продажу алкоголя.
✅ Стоимость помещения на торгах ниже стоимости предложений от застройщика на открытом рынке на 31% - что позволяет идти на повышение на торгах до разницы в стоимости 20-25%.
✅ Средняя площадь лота, что позволяет найти арендатора из широкого круга потенциальной ЦА.
✅ Низкая кадастровая стоимость.
✅ Широкий выбор среди потенциальных арендаторов.
НО! Стоит участь, что, согласно отчету ЦИАН, поблизости уже расположено:
👎 РИСКИ
❎ Недостаточно данных для оценки доходности инвестиций, так как отсутствуют данные о всех операционных расходах, который несет собственник.
❎ За счет небольшого размера обеспечительной заявки может быть большое количество участников аукциона.
❎ Несмотря на то, что дом расположен на первой линии, на пересечении двух улиц и на пути следования к/от метро, согласно отчету ЦИАН, у помещения низкий пешеходный трафик - 4 чел/час.
Скорее всего, это связано с тем, что пешеходы сокращают путь к/от метро, обходя дом с дворовой части.
НО! При наличии "нужного" жителям арендатора и потребности в приобретении товара или получения услуги, потенциальная ЦА может и не обходить дом со двора, тем самым пешеходный трафик может измениться с течением времени.
ВЫВОДЫ: 1. Предельно допустимая стоимость лота
Если по рынку, стоимость метра на уровне 412 тыс. руб./кв.м, то стоимость лота должна быть 50,6 млн руб.
Для покупки с торгов на 10% выгоднее, чем рыночная, можно дойти до 45,3 млн руб., что равно 17 шагам (1 шаг 387 335 руб.)
2. Потенциальная арендная ставка: 2 200 руб./кв.м/мес.
3. Конкурентный анализ и потенциал спроса: широкий выбор среди арендаторов за счет высокой плотности населения (суммарная численность комплекса 30 000 жителей, 18 000 - уже живут) и расположения:
- Первая линия
- На перекрестке двух улиц
- На пути следования к/от метро
- Вид на проезжую и проходимую улицу
- Сданный и заселенный дом
4. Уровень доходности лота: 7,2%
💬 ИТОГИ
Лот может быть рекомендован к покупке и "борьбе" за него на аукционе по стоимости не превышающей рекомендованную предельно допустимую.