Инвестиции в нежилое помещение у метро

💡 Продажа помещения свободного назначения, находящегося в федеральной собственности, общей площадью 2 559,4 м². Лот реализуется в виде аукциона на торговой площадке СБЕРБАНК-АСТ.

📍 г.Москва, СЗАО, район Щукино, ул. Маршала Василевского, д. 17

У метро "Щукинская". Прямо напротив здания - ТПУ «Щукинская», объединяющая метро, МЦД и автобусную станцию - то есть высокий проходимый трафик людей.

Объект расположен на первой линии.
Плотность окружающей застройки, наличие и развитость близлежащей инфраструктуры оценивается как высокая.
Окружение составляют жилые дома и объекты социальной инфраструктуры, а также объекты торгового назначения (ТЦ Щука и ТЦ Крылья).

📝 О ПРОЕКТЕ

Помещения, общей площадью 2 559,4 м² находятся на втором (всего 21,5 м²) и цокольном этажах с отдельным входом с улицы Маршала Василевского (1-я линия) в 50 метрах от метро. Помещение находится в встроенно-пристроенной торговой части жилого многоквартирного дома 1990 года постройки.

Кадастровая стоимость помещения: 159 789 945,25 руб. руб./налог при ставке 1,9% =3 036 009 руб.

В торговой части дома также находятся: супермаркет "ЛЕНТА", ВкусВилл, ресторан Пинта, отделение Сбербанка, копировальный центр, аптека, оптика, дом быта, ломбард, химчистка, ювелирный магазин, цветы, медицинская лаборатория Сити лаб, секс-шоп, магазин рыбы и морепродуктов, салон красоты, стоматология и многое другое.

Помещение не в залоге. Обременений нет.

Помещение обеспечено сетями инженерно-технического обеспечения.
Состояние сетей удовлетворительное, за исключением системы теплоснабжения.

Для дальнейшей эксплуатации помещения необходимо проведение капитального ремонта внутренних инженерных сетей.

Прямые договоры с ресурсноснабжающими организациями отсутствуют, но имеются договоры с ТСЖ "Щукино", обслуживающим остальные помещения в этом здании.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Покупка помещения на торгах по сниженной цене с потенциальной сдачей в аренду и получения ежемесячного рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДКПН (без НДС)
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Помещение в торговой зоне.
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Валюта: Рубль
🔸 Срок выплат: Рентный доход с 1 месяца заезда арендатора
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно (после сдачи в аренду)
🔸 Тип управления: Самостоятельное управление
🔸 Драйвер роста
▪️ Покупка с торгов по стоимости ниже рыночной

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость помещения:
Начальная цена: 55 220 000 ₽/ 21 575 руб. за 1 кв.м
Шаг: 553 000 ₽

Дата и время окончания подачи заявок на участие: 23 января 2023

Определим рыночную стоимость и, учитывая, что это аукцион на повышение стоимости, мы поймем предельную стоимость, на которую можем рассчитывать

Аналогичных объектов в продаже нет. Даже на других станциях метро и на соседних ветках. Но здесь даже не имеет смысла искать рыночную стоимость, потому что схожего аналога найти будет практически невозможно, учитывая и площадь и характеристики.

🔹 Лот: 2 559,4 кв.м
🔹 Доходность: Для торговой недвижимости наиболее частая "рекламируемая" доходность ≈10%. Посчитаем, получается ли она на этом объекте.

Помещение подходит под широкий не так ух и широкий спектр услуг – товары для животных, ветеринарная, груминг, бытовые услуги, ателье, спорт. товары, мебель, плитка, паркет, сан.техника и т.д.

Диапазон ставки аренды в районе в 5-минутной пешей доступности на площади 150-240 кв.м составляет 9 900 - 22 737 руб. за кв.м/год.
Попробуем расширить диапазон поиска, может нам удастся найти помещения большей площади:

Диапазон ставки аренды на помещения большей площади 17 000 - 21 532 руб. за кв.м/год. Но мы не можем взять ни один из этих объектов в качестве аналогов, так как эти объекты расположены на 1 этажах и с витринными окнами.

На рынке есть предложения по продаже ГАБ. Сделаем расчет на основании данных предложений. Возьмем мин. ставку аренду 1 000 руб./кв.м/мес.

МАП/ГАП: (1 000 * 2 559,4 кв.м) - 30% на эксплуатационные услуги = 1 535 640/18 427 680

Например, при создании арендного бизнеса с ГАП в 18 млн и его продаже на открытом рынке под 10%, мы получаем стоимость объекта равную 184 млн руб. (72 тыс./кв.м).

Учитывая, что для создания ГАБ нам нужно будет вкладываться в ремонт помещения и его инженерию, возьмем в качестве суммы инвестирования в ремонт, сумму равную сумме стоимости помещения, то есть сумму 55,2 млн.

Подводя итоги расчетов:
Инвестиции 55,2 + 55,2 = 110,4 млн
При этом понимаем, что это спекулятивная сделка и хотим на росте стоимости разработать порядка 30%, то 184 млн - 30% = 128 млн - инвестиции в ремонт 55,2 млн = 73 млн это MAX стоимость до которой мы можем расти на торгах. Напомню, начальная цена: 55 220 000 ₽.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Расположение помещения у метро и в "сердце" транспортно-пересадочного узла «Щукинская», объединяющая метро, МЦД и автобусную станцию - то есть высокий проходимый трафик людей.

👎 РИСКИ

❎ Оспаривание результатов торгов.

❎ Уже повторные торги за 1 год. Стоимость снижена, но интереса все равно не вызывает.

❎ Большая сумма инвестирования на выкуп помещения.

❎ Большая сумма на ремонт помещения, так как требуется проведение капитального ремонта всех внутренних инженерных сетей и оборудования - а это достаточно затратно.

❎ Долгий поиск арендатора под создание ГАБ. Срок экспонирования объекта на рынке более 6 месяцев.

❎ Большая площадь помещения. Много несущих конструкций. Практически отсутствует возможность деления на маленькие площади, так как будет большая потеря площадей из-за коридорного коэффициента, а также и за нахождения в подвале.
Целесообразно - 1-2 больших арендатора, а это более низкая арендная ставка.

❎ Ограниченный выбор подходящих арендаторов на такую большую площадь.

❎ Завышенная кадастровая стоимость помещения: 159 789 945,25 руб. руб./налог при ставке 1,9% =3 036 009 руб.

❎ Отсутствует возможность (либо ограничения) раскадастрирования объекта на маленькие лоты и продажи в розницу.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для инвестора с целью создания ГАБ и продажи объекта.

⚖️ Несмотря на то, что по результатам наших расчетов мы выявили, что можем участвовать в торгах и "шагать" по стоимости и вроде как "овчина выделки стоит", мы все равно даем проекту нейтрально-отрицательную оценку, потому что риски значительно превалируют перед преимуществом.