ПСН в новостройке

💡 Продажа помещения свободного назначения в сданном многоквартирном жилом доме в ЖК Остафьево от застройщика Самолет.

Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором min 8% годовых

Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Определение арендной ставки 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня доходности Объекта целевому

📍 НОВАЯ МОСКВА, улица Логинова, 7к2, поселение Рязановское

Масштабный ЖК «Остафьево» — новостройка комфорт-класса от девелопера Самолет, ориентированная на семьи и строящийся на участке в 137 га.

Планируется построить 42 корпуса высотой до 15 этажей, три школы на 3 000 учащихся и 6 детских садов на 1 340 мест.

Строительство жилого квартала ведется в Новомосковском административном округе, на расстоянии 11 км от МКАД. Расположение в Новой Москве позволяет жильцам оформить московскую прописку.

В 2019 году на границах комплекса «Остафьево» был открыт дублер Остафьевского шоссе, который проходит от улицы Степана Эрьзи до Рязановского шоссе. Благодаря его появлению жильцы новостройки могут быстро добираться в центр Москвы на личном автомобиле.

- Щербинка МЦД-2 - 5 мин на автомобиле;
- Остафьево МЦД-2 - 7 мин на автомобиле;
- Бунинская Аллея - 10 мин на автомобиле.

В непосредственной близости от комплекса, находится остановка общественного транспорта «Аэропорт Остафьево», откуда автобусным маршрутом №898 и №1045к можно добраться до ближайшей станции Щербинка Курского направления. Время в пути до Курского вокзала составляет в среднем 45 минут. Кроме того, автобусным маршрутом можно добраться до метро «Бунинская аллея» (10-15 минут езды).

В ЖК уже построено и сдано 11 домов на 5 126 квартир = 11 790 человек.
Дом, в котором анализируемое помещение - 665 квартир.
Распроданность квартир здесь составляет 13-66%
12 домов находятся на разной стадии строительства: II кв. 2023 - III кв. 2024 г. на 4 374 квартиры = + 10 060 человек.

Обратите внимание, корпус расположен на окраине ЖК (напротив будущего детского сада).

📝 О ПРОЕКТЕ

Торговое помещение на 1 этаже многоквартирного жилого дома (корп.10) общей площадью 61,7 кв.м с отдельным входом.

Построен во II кв. 2022 года. Квартиры сдавались с отделкой, что существенно сокращает срок активного заселения дома.

Корпус расположен на окраине ЖК (напротив будущего детского сада).

Планировка: открытая, 1 зона витринного остекления высотой 2,5 м
Высота потолков: 3,2 м
Помещение без отделки
Мощность электроэнергии: 180 Вт/м²
Стихийная бесплатная парковка в рамках дворовой территории ЖК

Анализ стоимости

Для анализа стоимости ПСН мы решили проанализировать аналогичные предложения в этом же доме и в самом ЖК (дома со сроком сдачи в 2023 году).

В сданных корпусах осталось всего 3 предложения (в 10 корпусе). И среди них только одно помещение, которое "смотрит" на проходную улицу. Помещение напротив будущего детского сада, площадью 67,1 кв.м (его мы и взяли для анализа).

Стоимость помещений ПСН в строящихся корпусах выше стоимости анализируемого помещения на 25%, так как данные корпуса имеют более центровое расположение в рамках ЖК, нежели помещения в сданном корпусе №10.
Обратите внимание на расположение корпуса 10 по отношению к корпусу 11.3.

📌 ОБ АРЕНДАТОРЕ

Анализируемое помещение не ГАБ, а ПСН, то есть не имеет арендатора.

В сданной очереди жилого комплекса функционируют:
1. В 10 корпусе: супермаркет ДИКСИ, пекарня Буханка
2. В соседнем доме: аптека Здравсити, Красное и белое, Винлаб, супермаркет Пятерочка, пекарня Буханка, магазин цветов, кофе с собой, ногтевая студия, кабинет стоматолога
3. В другой части ЖК еще больше разнообразных арендаторов.

Стоит учесть, что это новое строительство и арендаторы могут появляться каждый день. Поэтому не все отметки на Яндекс картах о тех или иных магазинах в доме могут своевременно пополняться.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения

🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи

🔸 Тип владения: 100% собственность

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail )

🔸 Стадия готовности: сданный и заселенный дом

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок получения дохода: Доход с октября 2023 г. * (пояснение будет ниже)

🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Самостоятельное

🔸 Драйвер роста

▪️ Возможность ротации арендатора с целью увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Порог входа: 11 988 769 ₽ / 178 670 ₽ / кв.м

Сравним с рыночной.

Стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку.
Стоимость анализируемого помещения в сданном корпусе ниже на 25% от стоимости помещений в 11 строящемся корпусе за счет того, что расположено на окраине ЖК, а не по центру (как 11 корпус).

Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку

🔹 Лот: 61,7 кв.м

🔹 Мы определили ставка аренды равную 1 576 руб. МАП/ГАП 105 721 / 1 268 652

Ставка аренды анализируемого помещения с сданном корпусе ниже на 19% от стоимости помещений в 11 строящемся корпусе за счет того, что расположено на окраине ЖК, а не по центру (как 11 корпус).

🔹 Доходность желаемая (годовых): 8%

🔹 Пример расчета доходности на 1-ый полный год:

Получаем доходность 9,6%, что выше желаемой.

* Кадастровая стоимость Объекта, равна 1,8 млн руб. может быть пересмотрена/переоценена в большую сторону, так как существенно ниже рыночной стоимости!

Сделаем расчет на 5 лет.

Поиск арендатора: апрель - июнь 2023 г.
Арендные каникулы: июль - сентябрь. На практике арендные каникулы до 3 месяцев, либо 6 месяцев по 50% от арендной ставки, что в сумме дают одинаковую стоимость аренды за период
Доход с октября 2023 г. НО! Поиск арендатора может занять меньшее время, что приблизит срок получения дохода. Для расчета использовался стандартный сценарий. Индексация ставки: 5% в год
Учтенные расходы: УСН 6% и налог на имущество, КУ и OPEX на арендаторе
ЧОД = ГАП - расходы (УСН, налог на имущество)
ЧОД на 2023 год (3 месяца дохода) = 288 792 ₽

Как мы уже упомянули, кадастровая стоимость сильно занижена. И в случае ее изменения, доходность тоже изменится:

Даже с учетом измененной КС, желаемая доходность есть.

Но! Нас смущает расположение корпуса на окраине ЖК, что может сказаться на поиске арендатора. Как мы выяснили, есть помещения в строящихся центровых корпусах. Попробуем сделать расчет на одно из помещений.

В строящихся корпусах со сроком сдачи домов в 2023 году, площадью до 100 кв.м осталось порядка 6 помещений. Проанализировав все с точки зрения расположения в доме и в рамках корпусов, выбрали помещение площадью 59 кв.м

Передача ключей: 30.10. 2023 г. Поиск арендатора: ноябрь 2023 - январь 2024. НО! Поиск арендатора может начаться уже сейчас, так как и заключение предварительного договора аренды (стандартная практика)
Арендные каникулы: февраль -апрель 2024 г. На практике арендные каникулы до 3 месяцев, либо 6 месяцев по 50% от арендной ставки, что в сумме дают одинаковую стоимость аренды за период
Доход с мая 2024 г. НО! Поиск арендатора может занять меньшее время и начаться уже сейчас, что приблизит срок получения дохода. Для расчета использовался стандартный сценарий. Индексация ставки: 5% в год
Учтенные расходы: УСН 6% и налог на имущество, КУ и OPEX на арендаторе

ЧОД = ГАП - расходы (УСН, налог на имущество) ЧОД на 2024 год (8 месяца дохода) = 658 394 ₽

И так как тут может быть аналогичная история с кадастровой стоимостью, мы сделали 2 варианта расчета:

В обоих случаях, желаемая цель доходности в 8% годовых выполняется.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Известный и зарекомендовавший себя застройщик: САМОЛЕТ. Не замеченный за сильными переносами сроков сдачи домов.

✅ Масштабный проект новостройки со своей инфраструктурой на территории Новой Москвы. ЖК пользуется популярностью у покупателей за счет расположения и транспортной доступности. Высокий показатель распроданности квартир.
Квартиры с отделкой - то есть ускоренный процесс заселения дома жильцами, а соответственно больше спрос на товары и услуги в рамках самого ЖК.

✅ Новостройка. Еще можно успеть занять нишу среди самых востребованных ТИПОВ арендаторов.

✅ Потенциально высокий спрос. Масштабный проект застройки района на потенциальную численность порядка 22 000 человек только по сданным и строящимся домам в количестве 23 шт. А заявлено во всем ЖК 43 дома, то есть ориентировочно потенциальная численность может быть увеличено почти в 2 раза.

👎 РИСКИ

❎ Высокая конкуренция. Важно успеть "поймать" своего арендатора. Чем дольше объект экспонируется на рынке, тем больше шансов у других проданных помещений найти арендатора на свое помещение. Наиболее популярные ТИПЫ арендаторов в первую очередь садятся на новый объект.

❎ Расположение (для помещения с сданном доме).

Расположение помещений в строящихся корпусах более центровое, нежели помещение в сданном доме. Но стоит подождать завершения строительства.

❎ Предоставление арендных каникул и поиск арендатора. Время на поиск арендатора может затянуться. На время предоставления каникул до 3 месяцев и на время поиска арендаторов собственник несет расходы по содержанию помещения.

❎ Новостройка. Идет процесс заселения, ровно как и продолжается стройка. Весь спрос еще не сформирован, что с одной стороны может останавливать "зайти" арендаторов прямо сейчас.

Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:

1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Определение арендной ставки 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня доходности Объекта целевому

К чему мы пришли:

1. Стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку.

Стоимость помещений ПСН в строящихся корпусах выше стоимости помещения в сданном корпусе на 25%, так как данные корпуса имеют более центровое расположение в рамках ЖК, нежели помещения в сданном корпусе №10.

2. Определи ставку аренды.

Ставка аренды ПСН в строящихся корпусах выше на 19%, так как данные корпуса имеют более центровое расположение в рамках ЖК, нежели помещения в сданном корпусе №10.

3. Конкуренция потенциально высокая. Масштабный проект новостройки. Много коммерческих площадей, большая часть которой уже продана и скорее всего с подписанными предварительными договорами аренды на самые "лакомые" по расположению помещения. Важно успеть "поймать" своего арендатора. Чем дольше объект экспонируется на рынке, тем больше шансов у других проданных помещений найти арендатора на свое помещение. Наиболее популярные ТИПЫ арендаторов в первую очередь садятся на новый объект.

4. Расчетная доходность объекта совпадает с желаемой.

В процессе анализа, выявлено наиболее интересное по расположению помещение.

Произведены по 2 расчета на помещение в сданном корпусе и строящемся.
Разница двух расчетом в том, что один расчет произведен исходя и текущей кадастровой стоимости помещения. Но так как эта кадастровая стоимость сильно занижена, было принято решение сделать второй расчет.
Второй расчет произведен с учетом кадастровой стоимости помещение равной стоимости ДКПН.
Такие расчеты на оба помещения: и на готовое и на строящееся.
В обоих случаях, расчетная доходность превышает ожидаемые 8%.

💬 ИТОГИ

Объект соответствует поставленной задаче и может быть рекомендован к покупке. Но в процессе анализа, было выявлено наиболее интересное помещение с точки зрения его расположения в рамках ЖК.