Новая реальность
В текущих условиях, когда наша страна переживает очередной кризис, очередной перечень санкций, обесценивание национальной валюты, народ, как и во все предыдущие кризисы старается максимально сохранить свои накопленные сбережения в недвижимости, и большинство делает это именно в жилой недвижимости.
Ставки по вкладам сейчас банками объявлены в 21% годовых (тут нужно отметить, что это на краткосрочный период размещения 2-3 месяца).
Если говорить в целом - в России рост стоимости недвижимости. Например, с 2009 года до пандемии на первичке рост составляет 52-57%. По городам это выглядит следующим образом:
И несколько другие цифры, если смотреть в разрезе 7 лет:
Но, с нулевых в России мы пережили кризисы 2008 и 2014 годов, когда, как и сейчас, было и падение рубля, и обвал цен на нефть и резкое увеличение ключевой ставки (17% в 2014 году). И самое время вспомнить, что было с рынком недвижимости, ценами и ипотечными ставками.
В 2008 году американский ипотечный кризис и еще ряд факторов спровоцировали обвал на рынке жилья в России. Многие крупнейшие девелоперы стали банкротами. Застройщики лишились «длинных» денег, а покупатели новостроек, работы и средств на выплату ипотеки. Темпы строительства замедлились. Объем продаж на первичном рынке в этот год сократился на 60%. Ипотечные ставки выросли до 20-21% годовых. На какой-то период банки вообще перестали выдавать ипотеку на новостройки. Падение цен на недвижимость составило порядка 25%. Цены падали с сентября 2008 года по декабрь 2009-го.
После 2008 года рынок перешел на расчеты в рублях (до этого рынок был долларовым) и довольно быстро восстановился. К 2011 году объем сделок в столице вырос, возобновилось строительство.
Однако уже в 2014 году ждало очередное испытание: еще один финансовый кризис. В этот раз выходу из рецессии способствовала ипотека. Ипотечные кредиты спасли и строительство, и сам рынок недвижимости от затяжного упадка. Но теперь вторичка уже не рассматривалась как объект для инвестиций с привлекательной доходностью: до 90% квартир на вторичном рынке продавались только с дисконтом.
Если точечно, то на рынке недвижимости г.Санкт-Петербург динамика изменений стоимости цен на квартиры в период 2014-2016 гг. выглядела так:
Но это только если считать в рублях. В долларах ситуация обратная. За 2014-2016 годы она упала более чем в два раза.
Рынок Москвы в кризис 2014 года выглядел так:
А с 2000 годов выглядит вот таким образом:
Снижение стоимости недвижимости было лишь раз – в период с 2014 по 2018 года. А вот росли цены два раза, причем с 2019 года стоимость жилья увеличивается довольно резко и в настоящее время все еще продолжает расти.
"Однушки" расходятся быстрее больших квартир в условиях невысокой покупательской способности, и застройщики это учитывают, отсюда и увеличение их числа. Рост числа однокомнатных квартир также связан и с увеличивающейся тенденцией интереса к ним с точки зрения инвестиций.
По мере падения доходов населения и перехода из одного кризиса в другой, государство для поддержки рынка жилой недвижимости стимулировало ипотечные ставки и мы наблюдаем популярность ипотеки среди населения.
Более точечно.
Кстати я брала ипотеку в 2016 году поставке в 12%.
Кризисы предыдущих лет показали, что цена падает на квартиры, где две и больше комнат. А вот однушки и студии от кризиса к кризису только растут в цене — так как в эти периоды люди в основном покупают, чтобы сохранить деньги.
На изменение цен на недвижимость, надо смотреть в разрезе изменения уровня инфляции и реальных доходов населения.
Тем временем на рынке офисной недвижимости
Сегодня мы хотели бы поговорить об альтернативных жилью вариантах инвестирования, которые помогут людям не только сохранить свои сбережения, но и даже дают возможность заработать.
Почему инвестиции в жилье не всегда могут быть оправданы с инвестиционной точки зрения:
- Рост стоимости строительства, из-за роста стоимости строительного материала.
- Рост стоимости, который не всегда справедливый, а основан на ажиотаже и сформирован лишь повышенным спросом.
- Рост ипотечных ставок. Большинство сделок с недвижимостью на рынке новостроек - это более 65% сделки с участием ипотечных средств. А как Вы уже скорее всего заметили, по всем новостным пабликам, ипотечные ставки подскочили вслед за ключевой ставкой в 20%. Здесь важно отметить, что по некоторым проектам сохранились своего рода программы субсидирования и госпрограммы*, зачастую это в тех проектах где банк выступал финансовым партнером. Также, стоить отметить, что многие застройщики на день-два оказались в подвешенном состоянии и не могли озвучивать текущие ставки, так как не знали их сами. Банки брали время для создания новых ипотечных продуктов и раздумывали над субсидированными предложениями, так как понимали, что в противном случае "рынок ипотеки будет похоронен". Там, где с утра была полная неопределённость, к вечеру того же дня или на следующий день появлялась новая информация, но конечно речь уже не шла о тех льготных ставках, к которым мы привыкли за последние полтора года.
- Рост арендных ставок на жилье уступает росту стоимости самого жилья, а следовательно и уменьшает его инвестиционную привлекательность.
* Здесь важно еще отметить, что сумма кредитных средств по госпрограмме не может превышать 3 000 000 руб. Чаще всего первоначальный взнос, которыми люди располагают и готовы внести - это не более 20%. А найти квартиру в ближайшем подмосковье за 3,6 млн - миссия невыполнима. Следовательно, либо люди не могут рассчитывать на программы, либо должны искать сумму на существенный первоначальный взнос, а это на уровне 50%, не меньше.
Когда все вышеперечисленны факторы сложились в один период, наиболее эффективным способом сохранения своих сбережений является инвестиция в коммерческую недвижимость, но не любую, а ту, у которой есть свои сильные стороны и неоспоримые преимущества.
В такую недвижимость, которая может обеспечить Вам стабильность в такое не стабильное время.
На примере нашего флагманского проекта мы подробно разберем их.
📍 г.Москва, ЦАО, Басманный район, Переведеновский пер., д.13, стр.16
15 минут пешей доступности до ст.метро "Бауманская
1939 года постройки
2011 год реконструкции
2017 год реновации
📝 О проекте
БЦ, победитель премии PROESTATE&TOBY AWARDS 2020, общей площадью 17 549,8 кв. м расположен в историческом месте, где сохранились памятники архитектуры и исторические постройки. Ранее, в этом здании и на прилегающей территории был расположен московский ордена Ленина пищевой комбинат, который являлся одним из ведущих в стране, где производили кофе, какао, овсяные хлопья, мучные и кондитерские полуфабрикаты, пряности и приправы. В 1963 году здесь впервые в СССР было организовано производство растворимого отечественного кофе от зерна до порошка. В ходе реконструкции в 2011 году были модернизированы и усилены производственные мощности (2 мвт электричества). Во время реновации в 2017 году был обновлен фасад, выполнен косметический ремонт, благоустроена общественная территория. БЦ обеспечен 135 парковочными местами, огороженной и охраняемой территорией, пропускной системой и видеонаблюдением.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Лоты: от 64,8 кв.м
🔹 Стоимость лотов: от 10 303 200 / 159 тыс.руб./кв.м
🔹 ГАП: 1 292 057
🔹 Расходы на эксплуатацию в год: 279 644
🔹 Доход: 1 012 413
🔹 Доходность: 9,8% с учетом налогов на прибыль и имущество, но за вычетом эксплуатационных затрат.
Ну и мы переходим к основным преимуществам, которые делают подобные проекты устойчивыми в нестабильных условиях экономической и политической ситуации в стране.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Готовый/действующий/функционирующий объект.
В отличии от вложений в новостройки на этапе котлована, где Вас ждет высоко отложенная доходность с объекта годиков так через 2-3. А также дополнительных затрат на ремонт и меблировку, уже не по текущим ценам, а по неизвестным ценам будущего года в момент сдачи объекта.
✅ Тип арендатора, который обеспечивает надежность и стабильность. Прежде всего, это зарабатывающие подразделения.
Наш Объект на 95% занимает один надежный государственный арендатор (4 департамента*) ОАО "РЖД", история которого начитывает более 175 лет, и который на объекте с 2008 года на долгосрочных арендных договорах с пролонгацией.
* Центральная станция связи (ЦСС) Дирекция по строительству сетей связи (ДКСС) Центральная дирекция по ремонту пути – филиал ОАО "РЖД" (ЦДРП) Дирекция по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта – филиал ОАО "РЖД" (ДКРС).
✅ Развитие сферы деятельности арендатора.
Модернизация инфраструктуры РЖД ведется на всей территории РФ, а где-то в особо ускоренном режиме. В частности, это касается проекта модернизации БАМа и Транссиба, работы по ключевым объектам которых железнодорожное ведомство планирует завершить минимум на год раньше заявленных сроков – не в 2024, а уже в 2023 году. И ситуация с короновирусом и мировым экономическим кризисом лишь ускорила этот процесс, поскольку эти две магистрали являются основными экспортными артериями для поставок в страны АТР угля, спрос на который там продолжает расти.
Модернизация железнодорожной инфраструктуры ведется во исполнение президентского указа от 7 мая 2018 года «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года». К этому сроку предполагается развитие транспортных коридоров «Запад – Восток» и «Север – Юг», повышение уровня экономической связанности территории РФ, в частности, за счет модернизации железнодорожной инфраструктуры. Один из важнейших пунктов программы – увеличение пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей в полтора раза, до 180 миллионов тонн.
✅ Арендатор с привязкой именно к локации расположения объекта.
Район Басманный и Красносельский, вне гласно считаются района РЖД, стоит только посмотреть на карту, где размещены офисы и дирекции РЖД. Для арендатора в данном расположении выстроена логистика взаимодействия с другими структурными подразделениями ОАО "РЖД" в непосредственном окружении.
Для РЖД в здании специально оборудованы необходимые производственные мощности. Это также снимает вопрос о появлении желания куда-то съехать.
РЖД это не ИП, не какое то частное ООО, где в один день можно принять решение о съезде с объекта. РЖД, это структура, которая предполагает коллегиальное принятие ключевых решений. И решение о выезде с объекта не может быть осуществлено в короткие сроки и без обоснования причины и необходимости.
Вообще, вопрос съезда арендатора всегда остро стоит на любом объекте. Но именно для такого типа арендатора, как РЖД, этот вопрос не такой острый как для других.
Тут надо задать себе вопрос, а зачем ему съезжать, а главное куда?
Не смотря даже на те новости и планы РЖД, которые были анонсированы еще в 2019 году, о строительстве общественно-делового квартала на территории Рижского грузового двора, в котором планируют разместить новый головной офис РЖД площадью около 450 тыс кв.м для более 10 тысяч сотрудников холдинга, строительство которого не только еще не начато, а на дворе 2022 год (строительство объекта может занять до 7 лет), а более того, по последним новостям - проект приостановлен на неопределенный период времени.
Проект представляет собой пассивный доход, это значит Вам не придется заниматься его управлением самостоятельно. А наличие профессиональной управляющей компании позволяет наиболее эффективно действовать в кризисных ситуациях, минимизирую риски как для себя, так и для собственников.
✅ Конечно не стоит забывать, что все помещения раскадастрированы и находятся в собственности. Помещения с отделкой и не требующие дополнительных вложений.
Новости сегодняшнего утра:
РЖД приостановят все мероприятия по оптимизации численности штата.
💭 ИТОГИ
Подводя итоги, можем сказать, что в текущих реалиях стоит вспомнить самую известную пословицу:
Лучше синица в руках, чем журавль в небе.
Проект БЦ "Станция" с арендатором РЖД, это проект в котором компании удалось добиться главного: обеспечить выплаты по дивидендам без просрочек и без потери уровня дохода, несмотря на неоднократные кризисные фазы в стране (2008 г., 2014, 2020 г.); сохранить арендатора и провести ежегодные плановые индексации арендных ставок.
Hынок жилья за последний год значительно вырос и в ценах этот рост составил 25-30%, то рынок коммерческой недвижимости остался практически на том же уровне. Офисы не росли ни с точки зрения арендных ставок, ни в плане загрузки, ни в стоимости.
Но сейчас как раз то самое время, когда офисы должны будут подрасти. По нашим прогнозам, они не догонят жилье и не стоит ждать роста на те же 25-30%, но на 10-15% их стоимость еще подрастет.