Инвестиции в строящийся торгово-фермерский комплекс в Тюмени
Произвести сельскохозяйственную продукцию - это лишь часть дела. Вторая важная часть: ее кто-то должен продавать. Во время пандемии коронавируса акции продовольственных сетей стали защитной инвестицией. Например, акции "Магнита" с момента начала пандемии выросли на 100% всего за 1,5 года и продолжают расти.
Мы уже неоднократно говорили о росте он-лайн продаж продуктов питания.
В 2020 г. в условиях пандемии коронавируса объем рынка розничных онлайн-продаж продуктов увеличился на 314%, — до 135 млрд руб., говорится в исследовании компании INFOLine, которое приводит Forbes. Годом ранее этот показатель был на уровне 43 млрд руб.
💡 Инвестиции в строящийся торгово-фермерский комплекс GREEN MALL с доходностью 16,25% годовых. Покупка коммерческих облигаций для неквалифицированных инвесторов.
Цель:
▪️ защитить интересы «своих» ретейлеров и поддержать местное производство;
Планы:
▪️ выйти на IPO. Инвесторы в облигации получат скидку от 10% от цены размещения на приобретение акций;
▪️ планируется листинг на Московской или Санкт-Петербургской бирже.
📍 Россия, г.Тюмень, Восточный округ, на пересечении улиц Широтная и Боровская.
В районе расположения комплекса проживает свыше 200 000 + жителей.
📝 О ПРОЕКТЕ
Торгово-рыночный комплекс Green Mall похож на французский рынок Marche de Rungis, Усачёвский и Даниловский рынки в Москве.
Его площадь составит 20 000 кв.м.
Концепция Торгово-рыночного комплекса включает в себя создание на первом этаже сельскохозяйственного (фермерского) рынка, на котором сельхозпроизводители смогут реализовывать собственную продукцию.
Данная концепция решит проблему фермеров, которые не могут найти сбыт своей продукции, так как не подходят под условия крупных ритейлеров, типа магнита, перекрестка, пятерочки и т.д.
Кроме того, на втором этаже будут располагаться небольшие сетевые магазины и зона фуд-корта.
Кроме офф-лайн точки, компания планирует создаем единую сбытовую площадку по он-лайд доставке фермерских продуктов. Это отличная возможность для частных фермеров не тратиться на свой сайт и администрирование он-лайн заказов/доставки. А для конечных покупателей - это отличная возможность делать единый заказ по всем группам товаром на одной площадке, а не "бегать" по нескольким десяткам различных сайтов приобретая в "рыбном магазине" - рыбу, в "молочке"- свежий творог, масло, сметану и тд., в хлебном - свежий хлеб и тд.
Концепция: 1 торговый центр - 1 город. Часть клиентов сможет приехать и купить свежие продукты местных фермеров, для остальных будет работать сеть онлайн доставки, покрывающая весь город. За счет прямой работы с фермерами, компания сможем предложить покупателям конкурентные цены и обеспечить загрузку центра и спрос на продукцию.
Компания сама инвестировала 320 млн. рублей и привлекает инвестиции еще на 300 млн.
Компания владеет на правах аренды земельным участком под строящимся комплексом и будет самостоятельно им управлять.
Ожидаемый объем выручки от аренды составляет ориентировочно 30 миллионов рублей в месяц.
С полным бизнес-планом проекта Вы можете ознакомиться по ссылке.
На данной схеме отдельной категорией выделены агрокластеры – крупные комплексы по торговле и логистике сельскохозяйственной продукции. Их использование позволяет эффективно решить задачу вывода сельскохозяйственной продукции на территории, расположенные вне региона производства. Данная технология продаж особенно актуальна для России. В основу возводимого торгово-рыночного комплекса положена именно идеология агрокластеров – хранения и реализации продукции сельскохозяйственного производства, логистики и сопутствующих услуг. Комплекс будет соответствовать самым высоким стандартам, принятым для аналогичных объектов. Создаваемый Торгово-рыночный комплекс будет тесно сотрудничать с сельскохозяйственными предприятиями области. Обладая данными о спросе, загрузке площадей торгово-рыночного комплекса, возможностях логистики и т.д., комплекс будет также осуществлять распределение заказов на сельскохозяйственную продукцию, обеспечивая местные хозяйства гарантированным сбытом их продукции. Это позволит им успешнее планировать свой бизнес, а также упростит получение оборотных кредитов благодаря наличию надёжного канала продаж произведённой продукции.
📌 О КОМПАНИИ
Юр.лицо ООО "РАМТЭКС", зарегистрированное 27 мая 2002 года. Опыт компании в строительстве объектов коммерческой недвижимости:
Данные бухгалтерской отчетности.
Наполнением торгового комплекса занимается группа компаний «Академия», которая с 2009 года занимается подбором арендаторов в недавно открывшиеся и давно работающие торговые центры города (и не только Тюмени).
Для Green Mall ГК «Академия» подобрала ключевых арендаторов (более 50 шт.), которые подтвердили свои намерения в доверительных письмах/договорах аренды.
Компания предлагает еще 2 формы инвестирования. Но разбирать мы будем именно облигации.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Купонный доход от облигаций
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи облигаций
Выпуск внебиржевых облигаций ООО "РАМТЭКС" зарегистрирован в ЦБ РФ
Государственный регистрационный номер выпуска № 4-01-00617-R от 20.09.2021г.
▪️ В обращении (дата начала размещения23.09.2021 г.)
▪️ Период обращения: 1092 дней (3 года);
При условии, если инвестор захочет "выйти раньше", компания готова оказать содействие в поиске новых покупателей на облигации инвестора
▪️ Объем эмиссии: 300 млн./300 000 шт.;
▪️ Дата окончания размещения: 20.09.2022 г.
▪️ Дата погашения: 19.09.2024 г.
🔸 Периодичность выплат: Ежеквартально
▪️ Спрос населения на фермерские продукты сформировали тренд на эко питание.
▪️ Тенденция фермерских рынков. Проекты с аналогичной концепцией по всем городам России. Например – фермерский рынок открылся в торговом центре «МЕГА Химки», работающем под управлением компании IKEA, которая имеет глобальный опыт розничной торговли и управления торговыми центрами. В Заокском районе Тульской области Фермерский Центр ЛАВКАЛАВКА им. А. Т. Болотова, якорный арендатор которого – сельскохозяйственный рынок. Экобазар в Мытищах и Экомаркет рядом с метро Коньково. Фермерские рынки стали якорными арендаторами ряда крупных торговых центров и комплексов: ТЦ 40% достигает доля фермерских продуктов в ассортименте торговых сетей 24 Цветной, ТЦ Праздник, ТК Люберецкие торговые ряды. Активную роль в Москве в создании фермерских рынков играют фермерские кооперативы, такие как «Хлеб и молоко», LavkaLavka, «Подворье» и др.
А в Москве с весны по осень каждый выходные устраивают ярмарки выходного дня, можно приобрести качественную продукцию. Как лично я называю "купить помидоры со вкусом помидора, а не эти пластмассовые в "Пятерочке".
▪️ Тенденции отрасли строительства торговых объектов. Одной из наиболее явных отраслевых тенденций на рынке торговой недвижимости является ввод новых площадей в небольших региональных городах. Так, 51% площадей от совокупного объема нового предложения 2019 года пришлось на населенные пункты с населением менее 1 млн. человек. Несмотря на увеличение обеспеченности регионов России торговыми центрами, многие области сохраняют потенциал для строительства новых объектов в локациях, не охваченных существующим предложением ритейла.
Ознакомиться с Обзором рынка торговой недвижимости в регионах России по итогам 2020 года, подготовленном компанией Сolliers можно по ссылке.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min порог входа/номинал: 1 000 / 1 000 руб.
- При покупке облигаций от 200 тыс. рублей, эмитент компенсирует все комиссии на приобретение ценных бумаг.
- от 3 млн.руб. - компенсация комиссии + скидка на акции 10% от цены размещения при выходе компании на IPO.
- от 15 млн. руб. - компенсация комиссии + скидка 10% на акции при выходе компании на IPO + место в Совете директоров.
🔹 Размер купона (годовых): 16,25%
▪️ Покупка облигаций: 200 000 руб.
▪️ Доход в год: 32 500 руб.
▪️ НДФЛ: 4 225
▪️ Использование ИИС
▪️ Итого доход за 1 год/3 года: 32 500 - 4 225 = 28 275 руб./84 825 руб.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Доходность по облигациям обычно значительно выше чем у банковского депозита. Доходность по вкладам в банках 4-8% годовых, доходность по облигациям 8-16% годовых. Очевидно, что держать деньги в облигациях выгоднее. Банки тоже не исключение и часто сами инвестируют в облигации. Рынок облигаций в России составляет 31 трлн. руб., корпоративных облигаций из них 16 трлн. руб., остальные это государственные облигации (ОФЗ) и облигации регионов РФ.
✅ Выход на публичный рынок очень не дешевое удовольствие и очень трудозатратное. Выпуск облигаций обычно занимает от 3 до 6 месяцев. Все это время финансовые показатели и информация о компании тщательно проверяются лицензированными аудиторами, документы проходят процесс регистрации в Центральном банке РФ, депозитарии, у компании появляется обязанность регулярного раскрытия информации о деятельности компании и всех существенных событий в Интерфаксе и еще много других дополнительных обязанностей. Преимущества этого процесса в том, что компания, выходящая на публичный рынок, становится более известная, что значительно отличает ее от конкурентов. Поэтому выпуск облигаций осуществляют только те компании, которые уверены в своих силах и которые имеют долгосрочный план развития.
✅ Согласно данным менеджера, облигации можно купить, не имея брокерского счета. Для этого достаточно открыть счет в любом депозитарии, в любом городе России, например в депозитарии Сбербанка, ВТБ. На вашем депозитарном счету будут храниться купленные вами облигации.
Но мы, честно, не пробовали.
✅ Не для квалифицированных инвесторов.
✅ Расположение. Отсутствие конкурентов, высокая проходимость и хорошая транспортная доступность делают объект особенно привлекательным с точки зрения инвестиций.
1. За последние 30 лет население города выросло на 60%, благодаря чему темпы застройки в Тюмени в 2–3 раза выше, чем в большинстве городов Сибири. Планируется к 2025 году построить десятки новых жилых комплексов, как в старой части города, так и в новых районах. Рост количества жителей требует развития инфраструктуры. Поэтому в ближайшее время здесь можно ожидать бум строительства объектов торговли и развлекательных центров.
2. Комплекс расположен в самом центре густонаселенного района, находящегося в активной стадии застройки, на пересечении улиц Широтная и Боровская, что обеспечивает данному ТРК постоянный хороший трафик: в рабочие дни днем 700-750 машин в каждую сторону, утром и вечером 1000-1100 машин.
✅ Конкуренты. Восточный Административный округ города Тюмень не имеет ни единого аналога торгово-рыночного комплекса, реализуемого в рамках рынка, базара фермерской продукции.
В городе Тюмень на сегодня осуществляют деятельность по управлению и эксплуатацией сельскохозяйственных рынков лишь два ТЦ, а именно «Михайловский рынок» и недавно открывшийся для посетителей «Алебашевский базар».
✅ Стоимость строящегося комплекса от оценочной компании аккредитованной в Сбербанке составляет 750 млн. руб. (752 026 583 руб., согласно отчету независимого оценщика, ООО "Центр экономического развития);
К окончанию строительства стоимость ТК "Green Mall" составит 1,5 млрд руб.
Компания привлекает 300 млн.руб., а согласно отчету об оценке инвестиции уже обеспечены на 750 млн.руб.
✅ Основатель проекта - публичная личность, общественный деятель и действующий депутат, который дорожит своей репутацией.
✅ Совмещение офф-лайн и он-лайн продаж. Сервис доставки позволит комплексу зарабатывать не только на арендных платежах, но еще и на доставке.
✅ Доступ фермерам на потребительский рынок и возможность продавать свою продукцию по рыночной цене без лишних посредников, что сформирует привлекательную цену доя потребителей, тем самым сформировав лучшие условия для конечного пользователя.
✅ Продовольственный сектор, который не пострадал в кризис и период коронавируса. Как говориться, "кушать хочется всегда".
✅ Компания уверяет, что объект не заложен в кредитной организации.
Финансирование проекта осуществляется частично за счет собственных средств Компании, а частично – за счет привлечения внешнего финансирования/банковского кредита. Соотношение собственных/заемных средств составляет 51%/49%. Объем собственных средств, инвестированных в проект Компанией составляет 320 000 000 рублей.
Но, согласно фин. отчётности по итогам 2020 года у компании присутствуют долговые обязательства на сумму более чем 49%.
✅ Данное условия для прямого займа. Возможность внесение средств через эскроу-счет (банковский счет, на котором средства хранятся до выполнения условий сделки).
👎 РИСКИ
❎ Инфляционный риск. При повышении уровня инфляции, Центральный банк поднимает ключевую ставку и на долговом рынке появляются новые бумаги с более высокими процентами. Облигация с небольшим купоном никого не интересует, что приводит к снижению рыночной цены. Стоит выбирать облигации с доходностью, превышающей уровень инфляции.
Облигации "РАМТЭКС" выполняют условия превышения доходности от уровня инфляции
❎ Дефолт (банкротство) эмитента. Облигации - необеспеченные.
❎ Готовность торгового комплекса Green Mall —54%. Компания планирует полностью запустить первый этаж комплекса к третьему кварталу 2022 года, к началу сезону фермеров. Но судя по отчету со стройки - к назначенному сроку они могут не успеть.
❎ При желании досрочно выйти из проекта, возможен только вариант поиска покупателя на "внутреннем рынке".
❎ Рост сметной стоимости строительства. Стоимость строительства составляет 636 миллионов рублей. Нивелируется заключенными с подрядчиками договорами, фиксирующие сроки и стоимость работ.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для инвестиций с целью получения дохода от покупки облигаций
⚖ Даем проекту нейтрально-положительную оценку
©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале