"Апарт-комплекс "Итальянская деревня" в Крыму"
💡 Апарт-комплекс, как собственная недвижимость у моря с возможностью собственного проживания и сдачи в аренду
📍 Республика Крым, пгт. Черноморское, в районе мыса Тарханкут
2016 г. - строительство продолжается (до 2024 г.)
Апарт-комплекс "Итальянская деревня в Крыму" - флагманский проект Западного Крыма - состоит из 17-ти очередей: таунхаусов, вилл и коттеджей, расположенных в 100 метрах от Черного моря.
В проект также включена развитая инфраструктура: SPA – центр, рестораны, магазины, детская площадка, спортивно-оздоровительный комплекс с банями, саунами, волейбольной и баскетбольной площадкой и теннисными кортами, аквапарк с несколькими бассейнами и горками, оборудованный пляж. 2020 год выявил тренд на офисные пространства среди жилых комплексов. Высокий спрос на офисные пространства для комфортной работы среди "удаленщиков", переживших карантин в данной локации "заставил" застройщика включить в проект площади под коворкинг.
Проект начал строительство в 2014 году и на сегодняшний день 22 500 кв.м сдано в эксплуатацию и более 10 000 кв.м сейчас на стадии ввода в эксплуатацию. Всего до конца 2024 года будет построено более 75 000 кв.м. Комплексы Палермо, Капри, Черноморский, Солнце и море построены и распроданы; Тарханкут Life, Сорренто, Мое лето - распроданы, строительстdо продолжается; Флоренция со сроком сдачи 4 квартал 2021 г. - из 253 апартаментов в продаже 1, площадью 28,3 кв.м на 8 этаже, стоимостью 4 811 000 руб./170 000 кв.м, черновая отделка. На стадии котлована продажи начинались с 2,9 млн за 23 кв.м. В активной продаже комплекс "Милан" на 115 апартаментов с черновой отделкой, срок сдачи 1 квартал 2023 г. В продаже 18 апартаментов стоимостью от 3 410 000 за 28,3 кв.м (120 000 кв.м) на 5 и 7 этажах. Остальные этажи (2-4,6) распроданы. Ожидается запуск продаж номеров в отельном комплексе "Гранд Глория" на первой линии от моря, в средиземноморской архитектуре с каскадными балконами и террасами. 105 номеров с чистовой отделкой от 3 040 400 руб. Коммуникации центральные, собственная газовая котельная.
ООО "ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ВСК-ИНВЕСТ" - девелопер в Республике Крым, основанная в 2006 году. Уставный капитал 14 835 650 руб. На стадии реализации у компании находится более 75 тыс. кв.м курортной недвижимости и более 50 тыс. кв.м на стадии проектирования и оформления разрешительной документации. Компания ведет строительство на западном побережье Крыма, пгт. Черноморское, расположенном в районе мыса Тарханкут. Компания «ВСК-Инвест» со своим проектом «Итальянская деревня в Крыму» стала лауреатом конкурса CREDO-2017, проходившего в рамках Гражданского жилищного форума в Санкт-Петербурге, в номинации «Лучшая региональная организация-застройщик на рынке малоэтажного и загородного жилищного строительства»
🔸 Цель инвестирования: Спекулятивная продажа и/или получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: Инвестиционный договор
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Стадия готовности: Строительство (срок завершения строительства всего комплекса 4 квартал 2024 г.)
🔸 Срок выплат: С 1 месяца после ввода комплекса и заключения договора с УК на управление
🔸 Периодичность выплат Ежемесячно
🔸 Опции: Беспроцентная рассрочка на 6 месяцев при первоначальном взносе 30%, на 9 мес. - взнос 50%, удорожание на 10 %
🔸 Тип управления: УК (Управляет ГК "Черноморский", 2015 год, 25 номеров. Стоимость номера стандарт от 2 500 руб. без питания. Цена действительна на момент публикации поста)
▪️ Развитие внутреннего туризма
▪️ Правительственная программа "Стратегия развития Крыма до 2023 года"
Позиционирование в рекламе от 3 410 000 руб./120 000 за 1 кв.м (черновая отделка). Стоимость апартамента с чистовой отделкой и оснащением - от 4 460 000 руб.
🔹 Доходность до 9% при загрузке только в высокий сезон; до 16% при всесезонной загрузке после уплаты вычета расходов на услуги УК (40%) без учета коммунальных расходов (около 3 300 руб. за 28 кв.м)
🔹Темпы прироста: Рост стоимости объектов недвижимости в Крыму до 25% в год
🔹 Прогнозируемая стоимость аренды номера, руб./сут.: от 5 800
🔹 Количество дней в высоком сезоне: 120
▪️ 5 800 за вычетом 40%= 3 480 на 120 дней = 417 600 - 31 840 (расходы на коммуналку и эксплуатацию) и делить на стоимость номера = 8,5%
✅ Западное побережье Крыма на сегодняшний день привлекательный регион полуострова для инвесторов, так как стоимость квадратных метров значительно ниже чем на южном берегу, а потенциал местности для развития популярного курорта огромный
✅ Стоимость покупки недвижимости на южном побережье начинается от 200 000 за кв.м, а в сервисных апартаментах от 250 000 кв.м, дефицит маленьких площадей, соответственно мин вход в проект во многих комплексах составляет около 10 млн руб.
✅ В Крыму, в Черноморском районе у косы Беляус ведется активное строительство инженерно-образовательного комплекса "Техноград Гагарин». Под строительство технограда выделили зем. участок площадью 300 га. «Техноград Гагарин» строится под патронажем Военно-промышленной комиссии (ВПК) РФ и рассчитывается на 50-100 тысяч жителей
✅ Реконструкция автомобильной дороги от Черноморского до Евпатории и до Оленевки, основные центру притяжения туристов с точками туристических активностей и достопримечательностей
✅ Стоимость покупки недвижимости у моря значительно ниже в Крыму, чем в курортных городах Сочи
✅ Чистейшее море и белый песок. На южном побережье нет песчаных пляжей (есть мелкая ракушка) и преимущественно галечные пляжи. Также, южное побережье - густонаселенная территория, которая в летний сезон возрастает в несколько раз. За счет чего море нельзя назвать настолько чистым, насколько оно чистое на западном побережье. За счет белого песка - море бирюзового цвета
✅ Километровые пляжные зоны и развитие водных видов спорта, в том числе таких, которые не возможно практиковать на южном побережье: кайтсерфинг, виндсерфинг, дайвинг, каякинг, сап-серфинг
✅ Километровые пляжные зоны, позволяющие лежать на пляже свободно, а не друг на друге как в южной части полуострова
✅ Черноморское - поселок городского типа с развитой инфраструктурой от магазинов, рынков, до кинотеатра
✅ Перспективная часть полуострова для развития инфраструктуры (в южной части участком для застройки практически нет)
❎ Форма договора - инвестиционный договор, подразумевающий под собой соответствующие риски. Законодательство не закрепило в ГК РФ каких-либо нормативных положений, касающихся ИД, что позволяет в правоприменительной деятельности использовать самые разнообразные договорные формы совершения инвестиционной деятельности
❎ Распределение дохода: от конкретного номера. Загрузка апартаментов будет автоматически системой, где номера одной категории будут заполняться поочередно
❎ Отсутствие обильного числа достопримечательностей, таких как в южной части полуострова (дворцов, парков, гор, водопадов и т.д.). Нивелируется организованными экскурсиями по культовым местам
❎ Острая необходимость наличия автомобиля для того, чтобы добраться до "мест тусовки". Оленевка - около 30 минут на авто, Евпатория, Поповка (Казантип) не менее часа в пути, аэропорт - 2,5 часа, Ялта - 4 часа. Для "себя" это условие может быть нейтральным, для туриста, прилетевшего отдыхать, а не ездить каждый день до достопримечательностей - главный минус. Легко нивелируется услугами по суточной аренде автомобилей
❎ Отсутствие лесного массива. Тарханкут - это преимущественно степная местность. Как следствие, более холодные зимы, чем на южном побережье, так как нет гор, которые "укрывают город". Летом - пыль
❎ Ограниченность систем он-лайн бронирования для территории Крыма
❎ Нет сотрудничества с банками и отсутствие возможности приобретения через ипотеку
❎ Геополитическая ситуация в мире и возможность возвращения Крыма Украине
❎ Численность сотрудников в компании в 2018 г. -33, 2019 г. - 20, 2020 г. - 0. Вызывает подозрение отсутствие сотрудников в штате
❎ Наличие судебных дел в качестве ответчика: 7 дел на сумму 2 348 809,00 руб.
❎ Перенос сроков сдачи корпусов
Объект подходит для пассивного инвестора как с целью получения рентного дохода, так и спекулятивной продажи
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку
©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале